比較好的策劃

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1、深圳觀海臺項冃策劃案深圳觀海臺項目策劃案目錄第一部分：項目分析一、項目概況二、項目的優(yōu)劣勢分析(-)項目的優(yōu)勢分析(二)項目的劣勢分析三、項目的SWOT分析及相應(yīng)營銷對策(-)項目的SWOT矩陣分析(-)相應(yīng)營銷對策第二部分：項目定位一、項目目標(biāo)市場定位二、項目目標(biāo)客戶群定位三、項目物業(yè)形象定位第一部分：項目分析一、項廿概況觀海臺項目是由深圳中建(蛇口)發(fā)展有限公司出資興建的商品住宅項目?，F(xiàn)根據(jù)冇關(guān)圖文資料及實地調(diào)查結(jié)果整理其概況如下：觀海臺項目概況一覽表口內(nèi)容南山商業(yè)文化中心區(qū)28號地塊37415.2M2133218.27M2商業(yè)面

2、積(5910M2),住宅面積(102450.3M2),序號項地理位置占地面積建筑而積面積分布1234肉菜市場(1500M2),社區(qū)服務(wù)中心(300M2),托兒所(600M2),居委會(100M2)56789建筑規(guī)模9棟27座新古典主義住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結(jié)構(gòu)小高層、高層結(jié)合，一梯2~4戶曲南向北9、12、18層建筑風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)建筑類型數(shù)數(shù)913戶10戶11車庫及車位花園式車庫，共618個車位12戶型及面積2房2廳~5房2廳面積：80.61平方米?327.03平方米13主導(dǎo)戶型2房2廳、3房2廳、4房2廳14主導(dǎo)面積105~17

3、0平方米15園林規(guī)劃屮式園林風(fēng)格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化16工程進度2001年10月15日開工，現(xiàn)已封頂，2003年竣工入伙。17周邊交通1）緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通路網(wǎng)發(fā)達。2）公交建設(shè)落后，附近目前尚無大巴上落站，乘車往返市區(qū)非常不便。3）目前經(jīng)后海路的公交線路較多，但從項目步行至車站約需10——15分鐘。18社區(qū)配套1）周邊地區(qū)口前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師犬附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等。2）根據(jù)屮心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)述將冇展覽中心、金融中心、體

4、育中心、信息中心、文化廣場等。19周邊景觀東面：一覽無遺開闊海景；南面：近有小區(qū)綠化、水景，遠有高尚小區(qū)規(guī)劃景觀；西南：有規(guī)劃屮學(xué)校及運動場景觀；北面：屮心區(qū)際展覽屮心景觀。20周邊環(huán)境小區(qū)周邊目前為填?？盏丶敖ㄖさ?，但海景資源豐富，永續(xù)無遮擋，遠眺可見香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。21會所設(shè)施游泳池、健身房、網(wǎng)球場、茶藝廊、棋牌閣、晨跑道、書畫廊、二、項目優(yōu)劣勢分析（一）項目優(yōu)勢分析依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項目擁有自身的一些優(yōu)勢，具休而言，主要有以下幾方面：1、地處南山文化中心區(qū)，易受市場關(guān)注南山商業(yè)文化屮心區(qū)東區(qū)未

5、來將建成21世紀最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。項目位于南山商業(yè)文化屮心區(qū)景觀絕佳地段，優(yōu)勢不言而喻。隨著南山區(qū)的發(fā)展、西部通道的建設(shè)，以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善，該區(qū)的升值潛力將日益顯現(xiàn)。2、瀕臨深圳灣，海景資源豐富項目東面緊鄰深圳灣，空氣質(zhì)素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無敵海景。是項目的獨特優(yōu)勢和賣點。3、高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模項廿周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍海岸、招商海月、浪琴嶼、藍月灣畔、創(chuàng)世紀濱海花園、保利城、西海灣花園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在南山以至深圳都具冇相當(dāng)?shù)闹?。高尚濱海社區(qū)已初具規(guī)模。這對二次

6、置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。4、相對鄰近樓盤，本項目的位置是社區(qū)組團內(nèi)最好的本項目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。南面是安靜的高尚住宅小區(qū)，道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近。視野開闊無遮擋。在社區(qū)組團內(nèi)的位置優(yōu)勢非常明顯。5、新古典建筑風(fēng)格，半圍合布局，庭院式組團，中式園林在片區(qū)獨樹一幟項口采用半圍合式布局及庭院式組團，像一個巨大的四合院，營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。為住戶提供了良好的交流空間和平臺，休現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。將溫馨、舒適提升到最高層次。木項目建筑風(fēng)格獨特，規(guī)劃以口然為木色的中式悠閑庭園。使生活在木

7、小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。本項目的獨特風(fēng)格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風(fēng)景。6、實用性強、利用率高的中式功能性水景園林目前市場上樓盤的園林設(shè)計大部分是以滿足觀賞為主的風(fēng)格性園林，實用性不強，可利用率低。本項目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風(fēng)，為用戶實際利益著想,將小區(qū)園林規(guī)劃成為實用性強的功能性園林。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為木項廿的獨有賣點，獲取市場認同。7、戶型結(jié)構(gòu)合理，南北通透，景觀優(yōu)勢明顯項目的戶型設(shè)計空間感強，住戶活動空間大，功能獨立，開放空間與私密空間分離，項目座北向南，所以戶型大多南北通透，采光良好。兼之項目近海，住戶將享受

8、清新、潔凈的自然風(fēng)，這在深圳是比較少見的一個優(yōu)勢。8、“街切式”會所，利于使用及自由溝通本項口規(guī)劃為“街坊式”會所，便于人與人Z間的溝通及使用。同時，其“分布式”排布，不會因人流集屮而喧鬧，業(yè)主可在寧靜中品味高雅悠閑的生