策劃不是人人都能做的

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1、策劃不是人人都能做的現(xiàn)在有一種現(xiàn)象，似乎策劃人人都能做，只要是在這一行呆過一年半栽的都能做，共至一些剛走出校門的大學(xué)生，話都還沒寫通，思維都沒冇定型，也敢自稱是房地產(chǎn)策劃人，也敢扛著大旗就去接項目，這策劃也忒不值錢了吧！策劃是什么？策：就是策略。劃：就是謀劃。策略、謀劃豈是人人都能做的？那是定方向、定戰(zhàn)略的大事。你沒有體驗豐富的人生經(jīng)歷，你沒有斂銳的思維判斷能力，你沒有一會天上、一會地下、一會左、一會右全方位看問題的能力，你沒冇打碎一個泥妹妹乂能把它捏出來、攪成一團(tuán)亂麻乂能抽成一根絲的功夫，你談什

2、么策劃談？策劃人必須把兒種角色集于一身：戰(zhàn)略家、醫(yī)生、導(dǎo)演。策劃人還必須有超出一般人的膽量。因為一個項目少則一個億兒個億，多則十兒億，全部交給你，你敢嗎你？策劃人還必須要建立自己的理論，并用這種理論指導(dǎo)自己的策劃。現(xiàn)在有些人瞎貓碰死老鼠的做了一兩個成功樓盤，就到處胡吹自己如何如何，就敢堂而皇Z地稱是無敵天下，就敢今天批王志綱、明天罵易憲中。策劃不是吹出來的，也不是罵出來的，而是做出來的。一個真正的策劃人至少要做20個樓盤，還必須是不同類型的才敢說入道了。因為，項冃與項H不同，市場與市場不同，其策劃

3、思路也不同。如房地產(chǎn)就有住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場等，而僅僅住宅乂分單體樓、小區(qū)盤、大盤、還分洋房、公寓、別墅、高層、多層等等，如果你這些類別沒做過，你能稱自己是真正的策劃人嗎？策劃人還必須有縱向橫向的專業(yè)知識，如：前期的M場調(diào)研，（那可不是簡簡單單的踩盤）你知道冇兒種調(diào)研方法？哪些項目應(yīng)該用哪種或哪兒種方法？前期的規(guī)劃設(shè)計建議，你對建筑的類別、建筑的布局、外立面、戶型、園林、配套等等都不懂怎么給別人建議？還有°°°°°°°°所以我說，策劃不是人人都能做的！策劃沒有模式最近，和很多開發(fā)商談合

4、作提到策劃報告提交時間，我說大概耍一個月到一個半月。什么？一個月？這么長？別的公司最多一個星期啊。他吃驚，我無語。一個星期真的能做出一份策劃報告？我不信，你用車撞死我也不信！簡單估算一下就知道：市場調(diào)研最少7天統(tǒng)計分析放少5天然后是市場分析、項目分析、項目定位、前期規(guī)劃設(shè)計建議（如果是商業(yè)更復(fù)雜）。就這開頭腦風(fēng)暴會都要多少天？最少7天。接下來是營銷策劃，什么推廣策略、廣告、媒體、公關(guān)活動、銷售現(xiàn)場布置等建議、然后是銷售安排等等，少說也要10天。所以我真不知道一個星期是怎么完成的。后來冇個同行告訴我

5、，拷貝，懂嗎？拷貝。天下文章一大抄嘛！這不由不讓我想起我當(dāng)初進(jìn)入地產(chǎn)策劃這一行時的情景。那是10年前吧，我有幸接觸到廣州疊彩園項目的策劃書，有七、八家代理公司參與競爭，每家公司的策劃報告都有三、四大木，當(dāng)時，我剛進(jìn)入房地產(chǎn)策劃業(yè)，對策劃一竅不通，并H有一種莫測高深的恐懼感。望著厚厚的幾大木，我想就這一筆一筆的寫出來都要多少時間，不說還要去構(gòu)思、去創(chuàng)新？廣州的策劃人真厲害。我用了一個星期的時間把這兒十本書看了一遍，看完后我長舒了一口氣：原來策劃書是這樣寫的，這樣寫我也行，而且比他們更行。因為兒十本書

6、都一樣，提綱一樣、分析一樣、結(jié)論一樣，不同的是公司不一樣。依葫蘆畫瓢誰不會？現(xiàn)在電腦這么方便，不說兒大本，兒十大本也不是什么難事。隨后，我把它們的捉綱列了出來（太K,這巴略）。不能不說這份捉綱己基木包括了房地產(chǎn)策劃的上要內(nèi)容，但只能是“基木”，一個項目的策劃不僅僅只是這些東西，項目與項目不一樣，市場與市場天壤之分，一個細(xì)節(jié)出錯就可能滿盤皆輸，如果真按照這個提綱去填空，那策劃也就失去它存在的意義了。舉我所做過的中旅商務(wù)大廈為例，該項目已賣了三年，花了三百力的廣告費，只賣出去三套，被開發(fā)商形容為“黑色

7、三個三”。項H定位豪宅，當(dāng)時廣州的開發(fā)商已意識到大戶型時代到來，豪宅大戶型相當(dāng)好賣，而價格均在7、8000元一平方。中旅商務(wù)大廈所在地為廣州CBD核心,是王牌地段中的王牌，照理說順應(yīng)這個市場絕對不愁賣，可項目就是賣不動。為什么？正是因為這些公司沒冇理解策劃會因項目不同而不同，照單填空、模式化操作，碰到這樣的怪異，就只好無功而返了。當(dāng)我接到這個項目時，除了對項目進(jìn)行仔細(xì)的研究外，主要對區(qū)域市場進(jìn)行了認(rèn)真的分析，站在一個高度，把項目置于一個大的市場環(huán)境來判斷。經(jīng)過認(rèn)真考慮，我提出了將項目改為寫字樓，因

8、為項目所在地天河北是廣州寫字樓的集中地，商務(wù)環(huán)境非常成熟，而居住氛圍相對較弱。這也是作為住宅始終賣不動的主要原因，這也是圍繞住宅做策劃始終不能成功的關(guān)鍵。但是，將項目改為寫字樓，只是確定了一個走向成功的方向,而怎樣改寫字樓卻需耍更細(xì)致、更特別的針對性策劃，如對大堂、消防通道、間隔等等的修改、對目標(biāo)客戶的重新定位、對銷售策略的重新調(diào)整、對廣告主題的重新設(shè)計等。所有這一切絕對沒有模式可套。所以策劃沒冇模式，策劃書也不在多少，關(guān)鍵是找不找的到項目的核心、是否是真正看淸楚了市場首先，了解一