資源描述:
《【房產(chǎn)訂價(jià)資料】定價(jià)及策略》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、定價(jià)及策略一、公寓部分總平均單價(jià)的確定原則(-)一個(gè)前提:***項(xiàng)目的均價(jià)是在項(xiàng)目木身的基礎(chǔ)上,參照區(qū)域情況、市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上來制定的。(二)二個(gè)原則:第一:以目前市場(chǎng)上同區(qū)域、同類型物業(yè)的總平均單價(jià)做為定價(jià)的參考依據(jù)我們調(diào)查的區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)總體平均單價(jià)為****元/11)2o第二:以本項(xiàng)目的單位成本作為定價(jià)依據(jù)我們?nèi)绾伪荛_競(jìng)爭(zhēng)激烈的主流市場(chǎng),有效的尋找市場(chǎng)空缺點(diǎn)?項(xiàng)目的品質(zhì)不僅是體現(xiàn)在產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上,還應(yīng)充分體現(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上,也就是說體現(xiàn)在諸如會(huì)所、物業(yè)服務(wù)、景觀、外立面等方面。(三)本項(xiàng)目公寓部分總平均單價(jià):在上述一個(gè)前提和二個(gè)原則
2、的綜合考慮下,本項(xiàng)目公寓部分的總平均單價(jià)為****元/平方米。這樣既可以保證本項(xiàng)冃的售價(jià)仍維持在同區(qū)域、同檔次物業(yè)價(jià)格的主流市場(chǎng)中,又可以較高的性能價(jià)格比占領(lǐng)市場(chǎng)。二、公寓部分各樓座平均單價(jià)的確定以下,將在保證本項(xiàng)目公寓部分總體平均單價(jià)****元/平方米的原則下,確定各樓座平均單價(jià),具體如下:(一)各樓座平均單價(jià)的制定原則:以6#樓為參照物,針對(duì)各樓座在河景、戶型、社區(qū)內(nèi)部景觀、鄰里、遮擋、交通噪音等方面進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)比,得出各樓座系數(shù)。1、河景:在不考慮以上其它因素的情況下,原則上認(rèn)為在5棟公寓樓中,3#樓與4#樓從欣賞通惠河景觀的角度和視
3、野為最優(yōu),5號(hào)樓略高于6#樓,7#樓最差。2、戶型:從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看,3#樓、4#樓為一梯二戶戶型、三向采光且南北通透,主臥及主衛(wèi)均朝南向,且主衛(wèi)均擁有明窗;而5#樓、6#樓、7#樓為三棟同樣的一梯四戶型,只有二個(gè)釆光面,因此在不考慮以上其它因素的情況下,原則上認(rèn)為3#樓和4#樓的戶型從采光、通風(fēng)、居住舒適度來講均為最佳,5#樓、6#樓、7#樓的戶型與3#樓、4#樓比較略差,但程度較為平均。3、社區(qū)內(nèi)景觀:從產(chǎn)品規(guī)劃角度來看,6#樓位于整個(gè)社區(qū)的中心,英北側(cè)和西側(cè)有二塊人面積空地可做園林設(shè)計(jì),因此認(rèn)為6#樓在社區(qū)內(nèi)景觀一項(xiàng)中為最優(yōu)。在不考慮
4、其它因素的影響、6#樓為參照物的前提下,認(rèn)為3#樓、4#樓、5#樓、7#樓的社區(qū)內(nèi)景觀均次于6#樓。4、鄰里、遮描:在不考慮其它因素的情況下,認(rèn)為3#樓只有北向、西向受到社區(qū)內(nèi)其它建筑物的遮擋,且棟距相對(duì)較遠(yuǎn),而南向、東向均無遮擋,因此認(rèn)為3#在此項(xiàng)評(píng)比中為最優(yōu);5#樓北向受1#寫字樓遮擋、西向受6#樓遮擋,但南向、東向均無遮擋。由于5#樓東向臨規(guī)劃中的城市快速路,因此認(rèn)為5#樓略次于3#樓;4#樓由于除南向外的三向均受不同程度的遮擋,且由于西側(cè)為萬豪項(xiàng)目,因此認(rèn)為4#樓略次于3#樓;如以6#樓為參照物,認(rèn)為4#樓、5#樓在此項(xiàng)屮均好于6
5、#樓;而7#樓四面均受不同程度的遮扌當(dāng),且西對(duì)萬豪、北對(duì)2#寫字樓,因此認(rèn)為7#樓為最差。5、交通噪?yún)穑阂虮卷?xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃中的城市快速路,且有可能為立交橋躍起的部分,因此3#樓、5#樓均受到影響,在此項(xiàng)評(píng)比中為最差;項(xiàng)冃南側(cè)亦為規(guī)劃道路,因此4#樓也受到噪音影響,但認(rèn)為其程度略輕于3#樓和5#樓;7#樓處于社區(qū)最內(nèi)側(cè),較少受到道路噪音影響,以6#樓為參照物,認(rèn)為7#樓同于6#樓。(二)各樓座平均單價(jià)各樓座的均價(jià)利用加權(quán)平均法計(jì)算。首先,以6#樓為評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(樓座的基準(zhǔn)系數(shù)1?00),其它各樓座因外在單項(xiàng)因素產(chǎn)生差值,此偏差值不宜過大,標(biāo)準(zhǔn)如
6、下表。單項(xiàng)因素最好較好平均較差最差差值210-1-2依據(jù)各因素產(chǎn)生的差值對(duì)各樓座進(jìn)行綜合評(píng)定:各樓座系數(shù)評(píng)定表樓座因素3#4#6#5#7#河景2201-2戶型22000內(nèi)景觀-1-10-1-1鄰里、遮擋2101-2噪音-2-10-20評(píng)定分值330-1-5依據(jù)評(píng)定分值對(duì)基準(zhǔn)系數(shù)進(jìn)行調(diào)整,各樓座系數(shù)如卜1樓座3#4#6#5#7#樓座系數(shù)1?031.031.000.990.95在保證本項(xiàng)口公寓部分總平均單價(jià)為12500元/平方米的基礎(chǔ)上,利用加權(quán)平均法計(jì)算各樓座均價(jià):***項(xiàng)0各樓座平均單價(jià)一覽表單位:元/平方米樓號(hào)樓座面積(平方米)系數(shù)數(shù)修
7、正系數(shù)各樓座平均單價(jià)3#16660.001.035391691.0305553454#16110.361.035391691.0305553445#23255.680.99權(quán)數(shù)加權(quán)平均系17159.801.0001288216593.671.0001288223023.121.0006#23255.681.0023255.681.0005391691.000539169125077#16038.400.9515236.481.0005391690.95051221111881合計(jì)95320.1295268.75如上表可見,在平均單價(jià)為12
8、500元/平方米的基礎(chǔ)上,分別乘以各樓座系數(shù),最終得出本項(xiàng)目公寓部分各樓座平均單價(jià),如圖所示:(三)木項(xiàng)目各樓座階段性價(jià)格將本項(xiàng)目公寓部分分為三個(gè)階段的銷售。第一階段:當(dāng)銷售為0—30%,樓座