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《德思勤-價格策略體系》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、德思勤“房地產(chǎn)項目價格制定體系一價價格策略（-）價格定位策略價格定位：采用產(chǎn)品分解定價策略，即針對項目不同的產(chǎn)品形式，比較市場同類產(chǎn)品的價格，得出項目各種不同產(chǎn)品的價格,】：終合成項目整體價格。K產(chǎn)品分類共分為六大類別：I?V類別面積區(qū)間（nf）戶型面積小計（m2）面積比套數(shù)小計套數(shù)比I63.17~90?16二房二廳「衛(wèi)10203.9314%13122%II99.66?124.44三房二廳二衛(wèi)1&103.5224%16328%111136.78^147.4平層四房二廳二衛(wèi)25,456.9034%17930%IV144.5曠160.38錯層四房二廳二衛(wèi)9,480.5413%6311%V187.5
2、以上復式單位10,866.7615%529%合計74,111.65100%588100%產(chǎn)品類別戶型面積小計面積比TOHO(3+1)錯層四房/復式6602.649%多層（5+1）平層、錯層四房/復式18672.1125%小高層（11+1）平層/復式24878.4234%高層（21+1）二房/三房/復式23958.4832%總計74111.65100%統(tǒng)計分析：1、從面積比例上看124rtf四房以上的戶型占總面積的62%2、在套數(shù)比方面，二房三房與四房以上戶型平分秋色3、小高層和高層占總面積的66%,套數(shù)占72%結(jié)論:通過產(chǎn)品分類分析，我們的銷售主攻方向是小高層與高層二、選擇競爭樓盤的原則競爭樓
3、盤是指與同類或同質(zhì)樓盤比較，爭取相同類型顧客購買物業(yè)所消費資金的項冃，比較房地產(chǎn)項H競爭對手的基本原則如下：同地域片區(qū)競爭同品質(zhì)競爭同定位競爭（戶型和客戶的定位一致）同概念競爭（主要賣點的推廣）同客戶源競爭以上方血的競爭在實際情況中是重疊、組合的，而不是單一的比較，將它們的價格和銷售情況進行分析，對于確定威尼斯花園的價格和銷售策略具有借鑒意義。三、競爭樓盤概況根據(jù)以上原則，結(jié)合本項冃的具體情況，我們選擇了下列有競爭潛力的相近相似樓盤進行調(diào)查比較，以確定出本盤的實收均價：?象湖源位于本項目南面，臨沿江南路，占地18.5m2,由44棟住宅（多層、小高層、高層）圍合組成，分三期開發(fā)，現(xiàn)一期900套正
4、接受內(nèi)部認購，已完成認籌700余套，主力戶型以90^140m2的三房四房為主;今年6月18日開始發(fā)售，實行的是“高舉高打”的推售策略：最先推出的是北區(qū)的多層和高層單位（疊型板式結(jié)構(gòu)），戶戶南北通透，戶戶觀湖景，認購均價3250元/nf（折后）；聘香港張柏芝為形象代言人，結(jié)合象湖自然資源和小區(qū)規(guī)模，強力塑造“南昌樓王”的市場形象，所以無論從專業(yè)公司（設(shè)計.建筑、環(huán)境等）、現(xiàn)場包裝、媒體宣傳.賣場設(shè)計都堪稱一流；目前，象湖源每周認籌4~8套之間，預計9月份正式開盤，張柏芝將親臨現(xiàn)場參加旺蠱儀式。?千僖頤和園?遠東國際花園?新加坡花園?新田綠洲?福田花園從以上六個樓盤來看，項目規(guī)模、戶型、面積、園林
5、、景觀、配套資源等賣點均與本項目有著許多的相似或相同之處，這些項目都在公開發(fā)售后不久即遇到銷售阻力，感到市場的承受能力有限，不能支撐到發(fā)售價格。我們都知道，價格是檢驗市場反映的重要指標之一，當市場不接受發(fā)售價格，勢必要對價格策略進行調(diào)整，以迎合市場需求。因此6個項目中的5個在公開發(fā)售后的2-6個月內(nèi)，均采取了不同形式的價格調(diào)整方式，才適當緩解了銷售阻力（俊安苑雖然沒有降價，目前銷售已進入滯銷階段），但樓盤銷售中途明顯降價必然影響樓盤整體形象，影響已購買客戶的信心，更影響潛在客戶的購買決心。這一變化無疑給翠?；▓@二期的價格定位起到警示作用。第四章實收均價的初步合成一、競爭樓盤比較法評分根據(jù)最新的
6、市場狀況，我們選擇6個競爭樓盤進行市場比較法的分析，并參照競爭樓盤的實收均價，以加權(quán)折算的方法來計算本項fl的相對價格，最后得出本項冃的實收均價，見表1：價格比較評分表比較內(nèi)容權(quán)重象湖源千僖頤和園遠東國際花園新加坡花園新田綠洲福田花園威尼斯花園位置13791087117交通106897696景觀1313107661012周邊配套1257976105人氣115787685樓盤形象87775566戶型85554446軟件設(shè)施65453333小區(qū)配套87764454交樓時間54344333物業(yè)管理66454346合計10070717559537363威尼斯花園實收均價合成表計算內(nèi)容代碼象湖源千僖頤和
7、園遠東國際花園新加坡花園新出綠洲福田花園威尼斯花園合計權(quán)重值Q70717559537363實際均價325028002900260030003200權(quán)重值比例0.900.890.841.071.190.86權(quán)匣均價PI292524852436277635662762樓盤所占權(quán)重WI25%20%20%13%12%10%100%樓盤權(quán)重價PI*WI731.3496.9487.2360.9427.9276
