房產(chǎn)類畢業(yè)論文

《房產(chǎn)類畢業(yè)論文》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、摘要：近年來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出連續(xù)上漲趨勢，引發(fā)了人們對房價的調(diào)控和對住房制度、土地管理制度等的更大關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟風險、社會環(huán)境影響大等特點，因此對房地產(chǎn)開發(fā)項口進行可行性研究就顯得尤為重要。本文就房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的含義、特點、內(nèi)容及現(xiàn)狀等方面的內(nèi)容進行了分析，并就其存在的問題及對策進行了相關(guān)方面的闡述。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，問題，可行性研究，對策1引言房地總業(yè)和房地產(chǎn)市場，是當今屮國社會各階層最關(guān)注的領(lǐng)域之一。尤英是近年我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的

2、連續(xù)上漲趨勢，引發(fā)了人們對房價的調(diào)控和對住房制度、土地管理制度等的更大關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)是較復雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具冇的生產(chǎn)、流通、消費和服務(wù)等特征外，還具冇投資額度大、生產(chǎn)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟風險、社會環(huán)境影響大等特點，為了進一步促進我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性的研究。2可行性研究的含義及原則2.1可行性研究的含義可行性研究這種方法最早出現(xiàn)于美國。20世紀30年代初期美國為開發(fā)田納西流域，開始采用這種方法，把可行性研究列入流域開發(fā)程序，作為開發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程

3、的順利進行，取得了較好的經(jīng)濟效益。通過兒十年的不斷充實和完善，擴大到很多領(lǐng)域，范圍I?分廣泛。口前已形成一整套系統(tǒng)、科學的研究方法。雖然各國對可行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學，已被各國所公認?？尚行匝芯渴顷P(guān)于項目是否可行的研究，是項目投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一門科學。它的任務(wù)是綜合論證擬建項目在市場發(fā)展的前景，技術(shù)上的先進性和適用性，實施上的可能性和風險性，經(jīng)濟上的合理性和盈利性。2.2可行性研究的基本原則2.2.1科學性原則即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說，有以下兒點：（1）要用

4、科學的方法和認真的態(tài)度來收集、分析和處理原始的數(shù)據(jù)和資料,以確保它們的真實和可靠；（2）要求每一項技術(shù)與經(jīng)濟的決定，都有科學的依據(jù)，是經(jīng)過認真地分析、計算得出的；（3）可行性研究報告和結(jié)論必須是分析研究過程的合乎邏輯的結(jié)果，而不是圭觀意思的表達。2.2.2客觀性原則也就是堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析和論證，而得出可行或不可行的結(jié)論。（1）要求編制人正確認識各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟能力,研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發(fā)；（2）要實事求是地運用客觀的資料做出符合科學和

5、實際的決定和結(jié)論。2.2.3公正性原則就是站在公正的立場上，不偏不倚。堅持科學性與客觀性原則，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。3房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的特點和現(xiàn)狀3.1可行性研究的特:點一般來說，房地產(chǎn)可行性研究的特點可以歸納為以下五個方而：3.1.1獨立性房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的獨立性是指進行可行性研究工作吋，不受委托方業(yè)已形成的項目評價意見約束，而是按實際情況進行研究。這是確保可行性研究成杲的客觀、公正、可信的重要前提。如杲可行性研究中的論證和評價，只是為委托方已經(jīng)定下的開發(fā)模式、產(chǎn)品和功能定位、租售價格、經(jīng)濟指標等捉供形式

6、上的書面報告，而非評價和論證。其可行性研究多半是失敗的，不能稱之為“可行性研究”。堅持獨立性，真正按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在規(guī)律和客觀情況分析、研究，是確保經(jīng)濟評價和技術(shù)論證的結(jié)論正確性的重要條件，也是對可行性研究人員的基本要求。3.1.2系統(tǒng)性可行性研究的系統(tǒng)性主要體現(xiàn)在全面和系統(tǒng)分析的方法上。前者是指可行性研究的評價和論證必須以房地產(chǎn)開發(fā)項口的整體最優(yōu)為口標，這是可行性研究不同于其它任何局部或單方面研究的重要特點；后者則指可行性研究是在一個系統(tǒng)范圍內(nèi)反復進行的綜合平術(shù)。作為房地產(chǎn)項冃開發(fā)可行性研究重耍內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計方案、市場定位、經(jīng)營方

7、式、租售價格的確定等之間，既相互聯(lián)系乂相互影響和制約。3.1.3客觀性房地產(chǎn)口J行性研究的客觀性，就是一切論證和評價都要以客觀的數(shù)據(jù)、資料為基礎(chǔ)，定性的分析來ZT定量的分析。只要依據(jù)定量指標體系和定性評價標準,確保取得的資料是真實的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開發(fā)成本、取費標準和市場供求水平等）是符合實際的，分析過程是科學的、合理的，一般便能保證論證和評價結(jié)論的客觀性。3.1.4預(yù)測性嚴格地說，可行性研究中對擬開發(fā)項目的一切評價結(jié)論都是建立在科學預(yù)測的基礎(chǔ)Z上的。這些預(yù)測包括以下內(nèi)容：（1）I1J場分析。主要是對未來房地產(chǎn)市場同類產(chǎn)品的供給和需求的預(yù)測

8、，消費群體的分析和判斷，市場發(fā)展前景的預(yù)測等；（2）成本費用。成本費用包括擬開發(fā)項目的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、財