美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)百年發(fā)展對(duì)中國(guó)的啟示

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1、美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)百年發(fā)展對(duì)中國(guó)的啟示周建成網(wǎng)丄/知名金業(yè)高管/著名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專家雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，在我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程中的發(fā)展僅僅走過(guò)了十幾年的歷程，其間也形成了一些模式，積累了一些經(jīng)驗(yàn)。但整體而言，人們對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知仍然處于一種知之甚淺的狀態(tài)。相對(duì)屮國(guó)而言，系統(tǒng)記錄美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展演變的翔實(shí)數(shù)據(jù)資料卻可冋溯到100多年前，這為深入分析和細(xì)致研究美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律捉供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，人們不禁要問(wèn)，美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的百年發(fā)展，對(duì)中國(guó)又有何啟示意義？美國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)包含4大類12小類的龐大集群。經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展，美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸從混沌走向清晰，最終達(dá)到分門(mén)別類，遵循各自規(guī)

2、律獨(dú)立發(fā)展，這是美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)走向成熟的重要標(biāo)志。中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也必將沿著不同的細(xì)分領(lǐng)域演進(jìn)，逐漸形成相對(duì)穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)特征。在美國(guó)，相對(duì)于住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)的這些組成部分來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從建筑面積來(lái)看，還是從價(jià)值總量來(lái)說(shuō)，都是構(gòu)成美國(guó)房地產(chǎn)的最人的組成部分。美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建筑面積高達(dá)23.2億平方米，它包括4大類12小類等多種類型。在美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的總量中，倉(cāng)儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型，占到美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量的55%以上，接近13億平方米。制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第二大組成部分，大約占美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑面積總量的30%,接近7億平方米。柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

3、的第三大組成部分,總量約為1.9億憶約占美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑面積總量的8%。除此之外，貝IJ是貨運(yùn)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及那些難以進(jìn)行類別歸屬的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，總量約為1.4億平方米,約山美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑而積總量的7%。無(wú)論是從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展歷程來(lái)看，還是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)水平來(lái)說(shuō)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段和發(fā)展水平都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)。誠(chéng)然，美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屮的4大類12小類等各種類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在屮國(guó)都已存在，并形成了一定規(guī)模。但是，其一，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有一些類型雖然形成一定規(guī)模，但社會(huì)化程度不高，依附丁其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并未以一種獨(dú)立的業(yè)態(tài)，以社會(huì)化、市場(chǎng)化的形式成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的獨(dú)立力量，譬如，重型配送類產(chǎn)

4、業(yè)地產(chǎn)、重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和機(jī)場(chǎng)飛機(jī)庫(kù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展將是各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然方向，目前社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化程度低的領(lǐng)域?qū)⑻N(yùn)含著發(fā)展機(jī)遇。其二，由于中美產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間的差異，以及土地要索稟賦的不同，使得中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各組成類型之間的比例關(guān)系顯著不同于美國(guó)。譬如，由于屮國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)較低，所以研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和辦公展覽型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量屮占比相對(duì)較低。由于屮國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)相對(duì)較多，開(kāi)發(fā)利用效率相對(duì)較低，使得貨架式倉(cāng)儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在倉(cāng)儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量中的占比相對(duì)較低。如此種種，不一而足。當(dāng)前，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在急劇變遷，勞動(dòng)、土地、資金等生產(chǎn)要素稟賦正

5、在發(fā)生顯著變化，不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩、相對(duì)不足和市場(chǎng)空口會(huì)驟然凸現(xiàn)，快速轉(zhuǎn)型和搶占市場(chǎng)空口成為當(dāng)前格外需要關(guān)注的事情。美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分類型、建筑體量和項(xiàng)目選址細(xì)分類型建筑面積用途配比頂棚高度（ID）選址標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)W9290m2辦公區(qū)域比例W25%，制造區(qū)域比例W10%,冷凍/冷藏室占倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域的比例W5%4.88-7.32大型倉(cāng)儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)>9290m2辦公區(qū)域比例￡10%，制造區(qū)域比例＜10%,冷凍/冷藏室占倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域的比例W5%>6.1重型配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)>9290m2辦公區(qū)域比例＜號(hào)>7.32冷藏配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)限制辦公區(qū)域比例W15%冷凍/冷誡

6、室占倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域的比例＞25%某些食物加工需要制適區(qū)域6.1-9.15貨架式倉(cāng)儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)限制辦公區(qū)域比例＜5%可以>18.3制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)W27870m2辦公區(qū)域比例W20%,制造區(qū)域比例50-75%,起重量W25噸4?27-7.32重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)92930m2辦公區(qū)域比例平均為10%,制逍區(qū)域比例75-90%,起重量可以＞100噸4.88-18.3機(jī)場(chǎng)E機(jī)庫(kù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)限制辦公區(qū)域比例為5%,制造區(qū)域比例75-90%（維修空間）<30.5柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高達(dá)9290m2辦公區(qū)域比例為25-75%,為技術(shù)空間和實(shí)驗(yàn)室比例為25-75%,倉(cāng)儲(chǔ)空間比例

7、＜20%3.05-5.49“路邊感覺(jué)”憂辦公展覽型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高達(dá)139352m辦公區(qū)域比例為30-40%,倉(cāng)儲(chǔ)空間比例奇達(dá)70%4.88-8.54“路邊感覺(jué)”憂貨運(yùn)類產(chǎn)貨運(yùn)站產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可高達(dá)9290m2辦公區(qū)域比例為5%,建筑密度20%3.66-4.88業(yè)地產(chǎn)空港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可高達(dá)9290m2辦公區(qū)域比例為10%高達(dá)9.15說(shuō)明:美國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目建筑體量上有著相對(duì)清晰的標(biāo)準(zhǔn)，每種類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都保持在各自大致