物業(yè)管理--物業(yè)管理方案

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1、項(xiàng)目物業(yè)管理方案**公司受****公司委托，對物業(yè)進(jìn)行代管，代管期限為三年。現(xiàn)根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，特制定木方案。一、概況本物業(yè)座落于,占地面積平方米，總建筑面積平方米,其屮住宅面積平方米，寫字樓面積平方米，商業(yè)用房面積—平方米，會(huì)所面積平方米，地下二層停車庫合計(jì)平方米。小區(qū)配套設(shè)施齊全，裝修豪華，造型別致，氣勢宏偉，將實(shí)行封閉管理。二、管理處組織架構(gòu)、人員編制、員工聘用條件和方法〈1＞組織架構(gòu)、人員編制占地5400平方米，總建筑面積126263平方米，戶型三類，三幢36-40層的超高層樓宇長排成一字形，由住宅、寫字樓、商業(yè)用房、文化娛樂場

2、所綜合一體組成，地下車庫分上下兩層三個(gè)岀入口。小區(qū)二個(gè)通道，采取24小時(shí)全天候保安服務(wù)，實(shí)行封閉式管理。針對小區(qū)特點(diǎn)，參照深圳市物業(yè)管理法規(guī)有關(guān)精神,（1000平方米左右/管理人員1人），本著精減、高效、滿負(fù)荷的工作原則，定崗、定員如下：A、管理層設(shè)11人。其屮主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理員4人,財(cái)務(wù)3人。B、操作層88人。其中保安三個(gè)班共48人，維修班14人，清潔班22人（含花工2人）；炊事員4人。以上人員，除管理層人員外，其他人員按小區(qū)兩次入伙的具體時(shí)間分步配備到位,詳見入伙方案。C、組織架構(gòu)、人員編制網(wǎng)絡(luò)圖〈2＞聘用員工條件、方法（聘用員工應(yīng)具備的條件）

3、A、管理處主任：大專文化程度或中級(jí)以上技術(shù)職稱，持有物業(yè)管理上崗證書。工作積極熱情，勤于思考，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的管理、組織、協(xié)調(diào)能力和管理領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)及物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。B、管理處副主任：大專以上文化程度或中級(jí)以上技術(shù)職稱，持有物業(yè)管理上崗證書。愛崗敬業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的管理、組織協(xié)調(diào)能力。C、助理主任：大專以上文化程度，具有一定的組織、協(xié)調(diào)能力，經(jīng)物業(yè)管理培訓(xùn)合格上崗。D、助理員（采購主管）：大專以上文化程度，30歲以下，具有房地產(chǎn)或建筑工程或機(jī)電設(shè)備專業(yè)知識(shí)，會(huì)操作電腦者優(yōu)先。經(jīng)物業(yè)管理培訓(xùn)合格上崗。E、財(cái)務(wù)人員：大專以上文化，女性，財(cái)務(wù)類初級(jí)以上職稱或會(huì)計(jì)證書和會(huì)計(jì)電算化

4、證書齊備，兩年以上財(cái)會(huì)工作經(jīng)歷，會(huì)電腦操作，懂廣東話者優(yōu)先。F、保安員：高中以上文化，男性，30歲以下，身高一米七五以上，相貌端莊,身體健康，有軍隊(duì)生活經(jīng)歷者優(yōu)先。班長和軍訓(xùn)教員在部隊(duì)任班長以上職務(wù)，經(jīng)崗前培訓(xùn)合格上崗。G、維修工：高中（中專、中技、職高）以上文化程度，持有特殊工種操作證書,三年以上實(shí)際工作經(jīng)歷。弱電工應(yīng)懂低壓間的供電、自動(dòng)、聯(lián)動(dòng)工作原理，并具備排除各種故障的能力，消防設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)專職人員必須全面懂得消防設(shè)備系統(tǒng)原理和排除故障的能力。，水工能懂圖紙，能處理上下水設(shè)備故障，懂維修安裝技術(shù)，班長具備技師職稱，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力。H、清潔綠化工：初中以上文

5、化，30歲以下，以女性為主，品貌良好，勤勞敬業(yè)，遵守紀(jì)律，責(zé)任心強(qiáng)，經(jīng)技能培訓(xùn)上崗。班長須高中以上文化，冇兩年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，組織紀(jì)律性強(qiáng)，具備一定的管理能力。三、管理規(guī)章制度和管理服務(wù)內(nèi)容A、管理規(guī)章制度各項(xiàng)管理規(guī)章制度均以TS09002質(zhì)量體系為藍(lán)本，可結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行增刪和完善。主要體系有：人事工作手冊；辦公室工作手冊；管理處工作手冊；清潔綠化手冊；安全保衛(wèi)手冊；維修工作手冊；設(shè)備工作手冊，工程規(guī)章制度手冊；消防工作手冊；各類質(zhì)量記錄和表格。?入伙?保安服務(wù)?維修服等B、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容?大堂心?道口“*停車庫”?巡邏3?監(jiān)控、消防中心-柱宅部斜噲共部分3＞日常房

6、萍管理服務(wù)一＞裝修3一搬運(yùn)物品“?來訪'―投訴儀?清潔綠化服J―清潔”——＞綠化“?社區(qū)文化活動(dòng)四、管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容、措施序號(hào)項(xiàng)目國家及深圳市指標(biāo)承諾指標(biāo)內(nèi)容及措施1房屋完好率98%99%房屋外觀無破損，無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用。2房屋零修及時(shí)率、合格率98%100%99%100%接到維修單在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修及時(shí)完成，急修不過夜。3維修質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工。4管理費(fèi)收繳率98%98%按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，在入住同時(shí)辦理銀行托收。不擅口提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費(fèi)。5綠化完好率95%98

7、%區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，專業(yè)人員管理。6清潔、保潔率99%99%區(qū)內(nèi)實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任包干，全天12小時(shí)保潔制，樓梯周清掃擦拭二次，清洗一次，垃圾FI產(chǎn)FI清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。7道路完好率及使用率90%96%道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能。8化糞池、南水井、污水井完好率100%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢、無阻。9排水管、明暗溝完好率98%排水暢通無堵、無積水、無塌陷、無殘缺。10路燈完好率95%98%路燈完好無損，晚間止常使用，定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)，