園林內(nèi)的觀賞樹木資產(chǎn)價值評估

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1、園林內(nèi)的觀賞樹木資產(chǎn)價值評估觀賞樹木是園林群落配置的主體，專業(yè)園林種植觀賞樹己成為一種新興產(chǎn)業(yè)。園林內(nèi)的觀賞樹木（以下簡稱觀賞樹木）作為一種實物資產(chǎn)，可以用于市場交易、投資以及銀行貸款抵押、擔(dān)保等經(jīng)濟行為，這些經(jīng)濟行為都盂要對其價值進行評估。因此，對觀賞樹木價值的評估也逐漸成為資產(chǎn)評估機構(gòu)一項新的業(yè)務(wù)。觀賞樹木不同于一般的經(jīng)濟林木、森林資源資產(chǎn),?其具有集中特定環(huán)境、人工移植栽培多、品種規(guī)格世號多、樹種名貴稀少、造型新穎奇特、生產(chǎn)周期鮫短、用途單一、單位經(jīng)濟價值大、成本高等特點。因此，觀賞樹木評估不能簡單地套用《森林資源資產(chǎn)技術(shù)規(guī)范

2、（試行〕》屮的評估操作規(guī)程和評估方法。在現(xiàn)行屮有關(guān)部門還沒有制定相應(yīng)的評估操作規(guī)程和評估方法。我們結(jié)合工作實際，現(xiàn)就觀賞樹木評估實業(yè)談幾點體會。一、觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的確定觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬是由多種因素共同決定的C在實際I】作中主要依據(jù)《物權(quán)法》來確左。1、建立園林的上地使用權(quán)歸加。觀賞樹木資產(chǎn)離不開半冇的載體——建立園林所占用的十?地，這?載體是觀賞樹木牛?存的條件，也是觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的決定因素。山于十地關(guān)系的流轉(zhuǎn)，建立在特定土地上的觀賞樹木產(chǎn)權(quán)也會隨之發(fā)牛變化。在現(xiàn)實?；铄?取得建立園林土地使用權(quán)的途徑很多，有通過土地出讓的方式取得國

3、有土地使用權(quán),有直接承包、租賃村、組集體土地方式取得集體土地使用權(quán)以及通過向村民租賃所承包的集體土地使用權(quán)的方式取得七地使用權(quán)等途徑。因此，在觀賞樹木資產(chǎn)評估時，必須弄清楚委托人建立園林十地使用權(quán)的収得方式，并收集完整齊全的法律依據(jù)。不同的取得方式，收集證明土地使用權(quán)的歸屬的法律依據(jù)也不同。例如，通過出讓方式取得建立的園林，主耍收集以委托人名義取得的國有土地使用權(quán)證書;村民在依法承包木村（組）集體十?地上建立的園林,主要收集政府頒布的村民承包土地的依據(jù);委托人通過轉(zhuǎn)承包、租賃村民依法承包木村（組）集體土地建立的園林，主要應(yīng)收集村民的

4、土地承包依據(jù)和委托人與村民簽訂的土地轉(zhuǎn)承包、租賃協(xié)議、所在地村組的證明文件等法律依據(jù)和轉(zhuǎn)承包、租賃費用的支付憑證等。2、園林內(nèi)觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屈。一?般園林所占土地的使川權(quán)歸誰,建立在該土地上園林觀賞樹木的產(chǎn)權(quán)就歸誰。但也不能排除在委托人取得該土地使用權(quán)前，尤其是肓接承包經(jīng)營的老園林,該土地（園林）內(nèi)就存在與委估對象相同的觀賞樹木，這部分觀賞樹木在沒有特別證明的情況下,不能簡單地確認屬丁?委托人所有。為了證明觀賞樹木產(chǎn)權(quán)的歸屬,應(yīng)收集土地所冇權(quán)人、土地（園林）出租人、發(fā)包人關(guān)于發(fā)包、出租給委托人的土地內(nèi)新建立的園林、承包經(jīng)營老園林內(nèi)

5、的全部觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的證明文件。例如土地所有權(quán)人、土地出租（發(fā)包）人、老園林發(fā)包人，以及所在鄉(xiāng)、村（組）基層政權(quán)組織關(guān)于委托人園林內(nèi)觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸委托人所冇的帖面聲明、證明文件等，取得這些證明文件是確認觀賞樹木產(chǎn)權(quán)歸屬的期一關(guān)鍵。3、觀賞樹木購買時的相關(guān)資料。園林內(nèi)樹木除極少部分速生樹是委托人白種外,其余絕大部分樹種-?般都是外購移栽到園林，經(jīng)過一段時間的人工培育，就対外出售。-?般從購進移栽到出偉的間隔時間為3-5年，因此委托人一般都有相應(yīng)的購買依據(jù),如發(fā)票（包括運輸發(fā)票、收據(jù)）、協(xié)議合同、支付價款依據(jù)等，可以從一個側(cè)面證明產(chǎn)權(quán)

6、歸屬。評估時應(yīng)對委托人的單位實行會計核算。對沒冇實行會計核算的，應(yīng)向委托人索取購買樹木的購買依據(jù),還應(yīng)向出售方發(fā)函詢證,將購買依據(jù)、詢證I川函，再加上評估人員現(xiàn)場勘杳的結(jié)果，用發(fā)票載明的購入時間、品種與委估對象核對，分析判斷產(chǎn)權(quán)的歸屬。一般購進時間在3年以上5年以內(nèi)（從購入到移栽培植到對外銷售，一般都應(yīng)在3年以上5年以內(nèi)，如果3年以下不符合園林觀賞樹木的生長規(guī)律，除極少數(shù)品種外,5年以上不出售，也不符合園林經(jīng)營者的經(jīng)營實際)、品種相同,符合園林內(nèi)觀賞樹木的一般生長規(guī)律，要證明產(chǎn)權(quán)歸屬委托人所冇;對會計核算規(guī)范的，應(yīng)通過查閱委托人的財

7、務(wù)會計資料,如會計憑證、資產(chǎn)明細賬等獲取相關(guān)資料。用收集到的會計資料加上評估人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，與納入評估的觀賞樹木進行核對，分析判斷產(chǎn)權(quán)是否歸屬委托人。二、現(xiàn)場勘查和觀賞樹木的技術(shù)鑒定1、対委估觀賞樹木的晶種、規(guī)格型艮以及樹齡、樹形、樹冠徑等技術(shù)指標進行鑒定核實°這些技術(shù)指標的情況比餃復(fù)雜，鑒定識別的技術(shù)難度大。在實際丄作中:(1)要具備專業(yè)知識和技能。評估人員不但要具備相關(guān)的專業(yè)知識和鑒定識別的基本技能，還耍求評估人員能夠通過多種渠道，包括委托人在內(nèi)，廣泛收集?評估對象相同的觀賞樹木的技術(shù)資料，了解委估對彖的壟本特征、主要技術(shù)參

8、數(shù)等方法技巧，才能夠更準確地識別其品種、規(guī)格型號，以及鑒別樹齡、樹形、樹冠徑等技術(shù)指標。(2)必須在現(xiàn)場進行識別鑒定。現(xiàn)場勘查時要求委托人派本園林冇經(jīng)驗的技術(shù)人員參加，用掌握的技術(shù)資料，包括技術(shù)標準、主要技術(shù)參數(shù)、典型的識別特征、測量