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1、雙港起步區(qū)外環(huán)綠化帶開發(fā)方案一、地塊概況外環(huán)綠化帶（起步區(qū)段）北抵海河、南至津沽公路、西臨外環(huán)河、東接雙港起步區(qū)，南北長兩公里，東西寬五百米，占地面積約一平方公里（1500畝）。土地現狀以農用地（耕地及大棚）為主，其余為建設用地（部分廠房和零星村落）及未利用土地。區(qū)內靠近外環(huán)河一側50米寬綠化林帶已建設完成。具體用地情況如表1。土地現狀表1土地分類農用地建設用地未利用土地占地面積（畝）1074147279占地比例（％）721018注：表中數據依據《300米綠化帶區(qū)域土地價格測算表》，通過實地調查，基本符合實際。二、本段綠化帶定位外環(huán)綠化帶
2、是中心城區(qū)外圍的一個生態(tài)環(huán)境圈，在天津市綠化景觀體系中占有重要的位置。外環(huán)綠化帶（起步區(qū)段）位于海河中游整體開發(fā)區(qū)域的門戶地帶,應成為柳林風景區(qū)的重要組成部分。三.開發(fā)原則外環(huán)綠化帶項目屬于政府投資建設的公益型基礎設施項目，但是由于受經濟條件制約，冃前綠化帶的建設很不理想，急待尋求一種全新的開發(fā)模式，即走市場化道路開發(fā)外環(huán)綠化帶的模式。具體就是由我公司出資幫助政府進行投資建設，在滿足市外環(huán)綠化帶總體要求和柳林風景區(qū)的功能及景觀效果前提下，突出自身的生態(tài)特色，通過“以苗養(yǎng)林”，“以游養(yǎng)林”、“以房養(yǎng)林”等經營方式達到區(qū)段綠化帶總體經濟平衡。
3、四、規(guī)劃構想本段綠化帶以創(chuàng)建全新柳林風景區(qū)為開發(fā)主題，堅持生態(tài)建設本著植物多樣性原則，搞好植物材料的合理搭配，達到既綠化又美化的效果。種植大面積生態(tài)防護林、景觀林，營造郊野生態(tài)環(huán)境；興建人工綠地，喬、灌、花、草相結合，注重自然生態(tài)系統(tǒng)與人工綠地生態(tài)系統(tǒng)相結合，高大喬木、亞喬木、花灌木、鮮花、綠草的空間立體配置和植物色彩的季相變化，形成樹木常青，花卉不謝，"一路一品〃、〃一路一個特色〃的景觀效果；同時開挖人工湖，改造現有河道，實現水系阡陌縱橫、樹綠水美;營建相關服務配套設施：特色餐廳、生態(tài)俱樂部、森林別墅，供人們休憩、居住Z用；建設植物園展
4、覽館，豐富區(qū)內的生態(tài)概念；修建地下通道連接柳林風景區(qū)與起步區(qū)以促進區(qū)域間人流互動,敷設共同溝達到能源互補。營造“水清、樹綠、居美”的生態(tài)園區(qū)，與柳林心止到功陽川戍心?■豪Jf能完善、生態(tài)概念豐富，真正意義上的柳林風景區(qū)。五、開發(fā)方案根據土地使用權獲得方式不同，擬定土地流轉、征收兩種開發(fā)方案，具體如方案一:72公頃農用地采用有償流轉方式獲得經營權進行生態(tài)開發(fā)項目建設，流轉期15年，流轉費用參照津南農業(yè)園的標準，擬定600元/畝?年。對10公頃建設用地及18公頃未利用地采用征收方式獲取所有權，進行土地整理后轉讓。注：以土地有償流轉方式進行生態(tài)
5、林建設是一種全新的公共綠地建設模式，按照“土地流轉、三權分立、價值顯化、市場運作、利益共一亨”的方針，不改變農村集體土地所有權性質，通過使用權合作入股、合作、租賃、互換、聯營、置換等方式，使農村集體土地使用權發(fā)生變更。根據雙港起步區(qū)外環(huán)綠化帶開發(fā)主題、構想及各類用地比例將綠化帶內土地分為兩類：經營用地、牛態(tài)開發(fā)用地。根據開發(fā)構想，合理分配土地、布局項目，同時作了相應的投入產出分析。具體內容如下：1.各類用地指標擬定經營用地28公頃，牛態(tài)開發(fā)用地72公頃，具體各項目用地指標如表2用地平衡表表2序號用地面積（公頃）比例（%）目項1A82H2地
6、林233O4態(tài)發(fā)地生開用O115On72%65748298、廠00H2.投入產出分析1）生態(tài)開發(fā)用地投入產出①牛態(tài)開發(fā)用地流轉費用牛態(tài)建設用地72公頃通過流轉方式獲得，流轉補償費用按600元/畝計，流轉期15年?？傎M用為972萬元。②牛態(tài)開發(fā)用地建設投入根據用地平衡表及市場調查，各建設項目投資費用如表3項目建設費用建設項目占地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）建設單價（元/平方米）總投資（億元）1林地2323100.0232苗圃、花圃10101500」53草地10101000」04水域10101000」（）5風景游賞、文體休閑8500
7、0」56餐飲娛樂1120000.27交通與工程S820()0」68植物展覽館21.210000.129匯總721.61①生態(tài)開發(fā)用地經營收益經營收益表表4-序號建設項目經營收入（萬元）經營成本及運營費用（萬元/年）收益（萬元/年）1林地01()-102苗圃、花圃3010203草地025-254水域10063.536.55風景游賞、文體休閑200201806餐飲娛樂15128646487植物展覽館1002()808匯總1530448.51081.5餐飲標準：參照北京蟹島，保守按平均客流量600人/日，每人消費70元，收益30元/人計,餐飲收
8、益可達到648萬元/年。注：1.按每畝可種植速生楊110棵計算，每株每次30公斤用水量，20公頃每澆一次水需4950噸，第二年澆水為2500噸，以后每年澆一次即可確保樹木成活成林，利用再生水澆
