提前解除合同是否承擔(dān)違約責(zé)任

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1、提前解除合同是否承擔(dān)違約責(zé)任2003年7月25□,安徽某工程公司與周某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定由工程公司將約900平方米的房子出租給周某作為倉庫，租賃期限兩年，周某應(yīng)于每季度首川支付一個季度的租金18900元。同吋約定：“如周某一個月內(nèi)逾期未付租金，工程公司有權(quán)收回岀租場地，合同自行終止;在租賃期間，工程公司因鐵路生產(chǎn)需要必須提前收回房屋時，須提前一個月通知周某，并根據(jù)合同法承擔(dān)標(biāo)的100%的違約責(zé)任?！边€約定：“周某所建臨時房屋和對原有場地進行完善系單方行為，與工程公司無任何關(guān)系，如遇工程公司上級機關(guān)令其拆除或者合同終止，周某必須在七H內(nèi)將其拆除?！焙贤炗喓螅?/p>

2、周某加蓋了臨吋房屋，并對原有場地進行完善后又單方將房屋轉(zhuǎn)租給他人承租。起初周某能按約定交納租金，2004年周某交了第一季度的租金后就未交租金。2004年6月29日，工程公司以鐵路內(nèi)部生產(chǎn)布局調(diào)整為由書面通知周某，要求一個月后收回毛坯房，終止合同。周某收到通知后于2004年7月26□向安徽省公證處申請保全證據(jù)公證，公證申請人周某于當(dāng)H來到毛壞房，分別將《解除房屋租賃合同的通知》張貼在8家承租房的門上，通知次承租人解除與周某簽訂的《房屋租賃合同》，并要求其在二十日內(nèi)將承租倉庫騰空。周某依據(jù)合同約定要求工程公司給予賠償，經(jīng)雙方多次協(xié)商，終因差距太大，商談無果。由于周某既未交出

3、房屛也不交租金，工程公司于2004年8月25日將周某告上法庭要求其支付租金56700元（計算截止到判決之□）;交還租賃房屋。周某認為工程公司提前解除合同是根本違約，故反訴要求工程公司償付違約金15萬余元;賠償其他損失28萬元。析法蚌埠鐵路運輸法院審理后認為，《屮華人民共和國合同法》第九十二條第二款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一-方解除合同的條件。解除合同的條件成就吋，解除權(quán)人可以解除合同。在本案中，因雙方所簽合同約定了解除合同的條件，且雙方提前解除合同的行為已生效，工程公司應(yīng)按租賃合同約定承擔(dān)責(zé)任。但雙方對此條款的含義發(fā)生分歧。工程公司認為合同法沒有規(guī)定100%的違約責(zé)任，所以

4、雙方約定的該條款無效;周某則認為“標(biāo)的”100%的違約責(zé)任是指合同期限兩年租金的總標(biāo)的。法院認為工程公司行使解除合同的權(quán)利，符合合同的約定，并非根本性違約。雙方上述的理解均片面且顯失公平，提前解除合同會給周某造成一定的損失，工程公司不補償有失公允;反之，若工程公司按合同兩年的總標(biāo)的100%承擔(dān)責(zé)任，則工程公司失去了出租房屋的意義。故從保護雙方當(dāng)事人的合法利益岀發(fā)，酌情確定該“標(biāo)的”以季度租金為宜，周某反訴工程公司要求其賠償15萬余元的違約金，于法無據(jù)，法院不予支持。另根據(jù)合同約定，周某反訴要求工程公司賠償其轉(zhuǎn)租可得利益的損失以及所建臨時房屋和對原有場地進行完善所造成的損

5、失，法院不予支持。據(jù)此判決,周某支付工程公司租金人民幣46700元（扌II除1萬元押金）；周某于本判決生效后一個月內(nèi)將租賃房屋及場所騰空交與工程公司；工程公司補償周某損失人民幣18900元;駁回周某要求工程公司賠償違約金15萬余元和其他損失28萬元的反訴請求。一審判決后，周某提出上訴，二審法院判決駁冋上訴，維持原判。答疑木案的關(guān)鍵是工程公司提前解除合同是否承擔(dān)違約責(zé)任。應(yīng)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，從合同的目的、內(nèi)容以及誠實信用原則來理解其真實意思。涉案房屋是未完工的生產(chǎn)用房,由于建設(shè)資金短缺，臨時作為倉庫岀租。既然雙方在涉案合同中約定“在租賃期間，工程公司因鐵路生產(chǎn)需要必須

6、提前收回房屋時，須提前一個月通知周某”，說明周某對口J能提前解除合同是知道的且是同意的，該條款即為約定解除合同的條件。只是雙方對工程公司因上述原因解除合同要承擔(dān)責(zé)任的具體數(shù)額約定不明，沒有明確“標(biāo)的”的具體含義。因此，工程公司行使解除合同的權(quán)利，符合合同的約定，并非根本性違約。盡管合同中雙方使用了“違約責(zé)任”詞語，但并非是違反合同約定所要承擔(dān)的責(zé)任，而是提前解除合同耍承擔(dān)的責(zé)任。因此，周某接到通知后負有將房屋交述給工程公司的義務(wù)，同時有權(quán)從工程公司處獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。一審法院根據(jù)周某每季度交付一次租金的交易習(xí)慣和雙方簽訂合同的目的，從衡平雙方利益的角度出發(fā)，判令工程公

7、司賠償周某一季度租金，即補償了周某因提前解除合同造成的損失，乂考慮到工程公司訂立合同的經(jīng)濟利益，符合法律公平公正的價值取向。rtr丁?工程公司解除合同非根本違約，且合同約定周某完善房屋、道路的費用展于單方自愿行為。故周某提出由工程公司對該部分損失進行賠償，法院不予支持。提示工程公司為了利用暫時閑置未完工的生產(chǎn)用房創(chuàng)造利潤，同時也考慮到該房隨時會被鐵路征用，所以約定了單方解除合同的條件。法定和約定的單方解除權(quán)是否行使，是合同自由的內(nèi)容，也是合同自由原則的表現(xiàn)。周某在簽訂合同吋，應(yīng)該考慮到簽訂上述條款的H的和存在的風(fēng)險。不能只考慮到經(jīng)營倉庫能