無(wú)錫洛社新城地塊分析報(bào)告

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1、無(wú)錫洛社新城地塊分析報(bào)告一、地塊分析1、地塊區(qū)位情況1、地塊位置：地塊位于江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)洛社鎮(zhèn)東南面規(guī)劃中的洛社新城內(nèi)的C6號(hào)地塊，西面緊臨6車道的雅西大道，南面靠近新的312國(guó)道（即城市快速路），地塊現(xiàn)狀為荒地，周邊多為農(nóng)民住宅及工業(yè)廠房。地塊性質(zhì)：居住用地。地塊面積：總用地面積13.65萬(wàn)平方米（約205m），容積率1?6,地上總建筑面積可達(dá)21.84萬(wàn)平方米。地塊價(jià)格：約75萬(wàn)/畝，樓板價(jià)約700元/平方米，總地價(jià)約15375萬(wàn)元。地塊現(xiàn)狀：2、地塊配套情況區(qū)域交通：地塊做在洛社新城位于無(wú)錫市區(qū)

2、西北面，惠山新城區(qū)的西南面，洛社鎮(zhèn)的東南面。從地理區(qū)位上看，可以說(shuō)洛社新城是被無(wú)錫市區(qū)、惠山新城及洛社鎮(zhèn)所包圍著。從目前到各地區(qū)的距離來(lái)看，洛社新城到洛社鎮(zhèn)最近,約3公里，5分鐘左右車程;到無(wú)錫市區(qū)10公里，5分鐘左右車程；到惠山新城10公里，由于要繞道而走需30分鐘左右車程。從洛社新城大的交通條件來(lái)看是比較理想的，312國(guó)道、錫宜高速公路、戶寧鐵路、錫澄鐵路等交通大動(dòng)脈都在此區(qū)域經(jīng)過(guò)與交匯，使之到無(wú)錫乃至長(zhǎng)江三角洲各個(gè)城市都比較便捷。區(qū)域配套：學(xué)校：醫(yī)院：洛社新城內(nèi)由于尚未啟動(dòng)建設(shè)，目前生活配套基本沒(méi)有

3、，除了六車道的雅西大道（據(jù)說(shuō)要擴(kuò)建為八車道）及…些基本道路外。其余如公交線路、學(xué)校、菜場(chǎng)、超市、公園、銀行、郵局、醫(yī)院等基本生活配套均沒(méi)有，更談不上擁有商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)等配套了。3、地塊情況總結(jié)從以上對(duì)項(xiàng)目地塊的調(diào)查了解，我們認(rèn)為本地塊區(qū)域處于被無(wú)錫市區(qū)、惠山新城及洛社鎮(zhèn)所包圍著的-個(gè)較為尷尬的位置。分析原因有：城市總體發(fā)展：無(wú)錫市區(qū)主力向城市南面發(fā)展，做為城市北面的洛社新城將不是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。惠山新城是剛開(kāi)發(fā)2、3年的新城區(qū)，自身配套與發(fā)展成熟就不夠、不完善。洛社鎮(zhèn)雖然人口較多、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為強(qiáng)大，

4、生活配套很成熟，但其仍很難輻射到與其相隔3公里左右的洛社新城。地塊區(qū)域發(fā)展：本地塊所在洛社新城是規(guī)劃中的城市新區(qū)，但目前新區(qū)開(kāi)發(fā)尚未啟動(dòng)，還處在道路等基礎(chǔ)配套完善階段，據(jù)估計(jì)，區(qū)域成熟尚需要5—10年的時(shí)間。總體分析，項(xiàng)目地塊由于自身不成熟、且不在城市主力的發(fā)展的范圍方向內(nèi)，而且有新近開(kāi)發(fā)還未形成人氣的惠山新城與其競(jìng)爭(zhēng)。我們認(rèn)為洛社新城區(qū)域發(fā)展有很大難度與風(fēng)險(xiǎn)性，就冃前來(lái)看很難預(yù)計(jì)其以后有很好的發(fā)展前景。故從區(qū)域發(fā)展上來(lái)看，我們看不到地塊的發(fā)展前景，從這方面我們初步判斷本項(xiàng)冃地塊近期并不適合開(kāi)發(fā)。SWTO

5、分析S優(yōu)勢(shì)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、市場(chǎng)總體特征2004、2005兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響使上海、南京等地房?jī)r(jià)頻跌，那么無(wú)錫的房?jī)r(jià)如何呢？最新出爐的2005年四季度《錫房指數(shù)報(bào)告》顯示，無(wú)錫市區(qū)商品住宅均值為4140元/平方米，比三季度的4136元/平方米只上漲了4元，0.1%的環(huán)比漲幅創(chuàng)下了2001年以來(lái)的最低點(diǎn)，是本輪房地產(chǎn)發(fā)展中的首次原地踏步。2005年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅進(jìn)一步下降，全年完成投資165.28億元，同比增長(zhǎng)15.35%。市區(qū)房地產(chǎn)施工面積全年為1256.54萬(wàn)平方米，

6、其中住宅全年施工面積970.71萬(wàn)平方米，為歷年施工面積之最。2005年無(wú)錫市區(qū)上市的新盤有90多個(gè)，面積為497.1萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史之最。全年的成交量保持了平穩(wěn)，市區(qū)成交各類商品房361.06萬(wàn)平方米，同比上漲了0.84%。其中住宅300.78萬(wàn)平方米，共23831套，平均每天成交65.29套。由于2005年上半年市場(chǎng)仍處于火爆階段，因此與2004年相比，2005年的房?jī)r(jià)增幅還是達(dá)到10.39%。對(duì)2006年錫城房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，專家預(yù)測(cè)仍將以普通住房消費(fèi)為主，過(guò)度投資受到控制，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)。今年市

7、區(qū)商品房上市量將保持在450-500萬(wàn)平方米左右，買方市場(chǎng)的特征將更加明顯。經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走上了健康、平穩(wěn)的發(fā)展軌道。然而仍存在一些影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題，需要引起重視。首先是商業(yè)用房過(guò)剩，05年商業(yè)用房剩余可售面積達(dá)127.59萬(wàn)平方米，商業(yè)剩余面積同比增加52.27%,其中空置房27.04萬(wàn)平方米。其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資過(guò)分依賴銀行貸款。2005年4季度末，房地產(chǎn)貸款余額329.49億元，同比仍舊上漲了29.77%,全年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款54.74億元，總開(kāi)發(fā)投資165.29億元。

8、隨著房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度的加大，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必將尋求新的融資方式與渠道。2、樓盤各案分析無(wú)錫市樓盤主要分布在四個(gè)區(qū)域：1）市中心區(qū)及付中心區(qū)該區(qū)域由于受土地資源的缺乏及拆遷工作的影響，雖然對(duì)商品房需求旺盛,但房地產(chǎn)市場(chǎng)比較緩慢，冃前商品住房均價(jià)在5500-7500元/平方米之間;辦公樓均價(jià)7524元/平方米；商業(yè)用房均價(jià)19966元/平方米。2）東區(qū)無(wú)錫新區(qū)的東亭、碩放等鎮(zhèn)因受城市新區(qū)開(kāi)發(fā)的里好因素，眾多世界