解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)所存在問題的對(duì)策

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1、解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)所存在問題的對(duì)策物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動(dòng)了兩個(gè)文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增t點(diǎn)和實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí)，也應(yīng)該看到在物業(yè)服務(wù)過程屮存在的問題口益突出。據(jù)市價(jià)格舉報(bào)投訴屮心的資料顯示，物業(yè)服務(wù)的投訴近年來也有人幅度增加,成為近年市民投訴的七大熱門行業(yè)之首。因而，研究現(xiàn)階段我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)展存在的問題及對(duì)策成為熱點(diǎn)問題。一、現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問題（一）人力資源隊(duì)伍建設(shè)滯后II前，我市有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企

2、業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)服務(wù)的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)服務(wù)成為我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的奇怪現(xiàn)彖z—。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依IF1充斥著物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，服務(wù)人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備爲(wèi)級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、'‘三總師”等）的人員更是鳳毛麟角。這種人才不足的局血，已經(jīng)嚴(yán)垂影響了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的正確執(zhí)行。（二）業(yè)主的物業(yè)收費(fèi)信息缺乏一方血，

3、輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方血，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道徳，肆意擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)中的矛盾報(bào)道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，其至缺乏公止而深刻的思考。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)知識(shí)更是霧里看花。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的羈絆《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)Z—是按吋交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)服務(wù)中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益,誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)服務(wù)資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住啟消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)彖時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后

4、，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問題，收費(fèi)難問題依然閑擾著各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些都極人的影響了物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)服務(wù)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯人。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力據(jù)資料顯示，1997年底我國(guó)約有物業(yè)服務(wù)企業(yè)7000家，至2003年底達(dá)2萬余家，增長(zhǎng)速度極快。建設(shè)部2003年頒布的-?級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量較多，但市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營(yíng)管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于口身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國(guó)同行的“入侵”

5、。（五）物業(yè)服務(wù)法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購房，隨Z而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但iti于我國(guó)的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占22.8%,與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占80%,隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占34.2%,產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占37%,在所有這些糾紛中兇公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占60%

6、,這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。二、解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)所存在問題的對(duì)策（一）走專業(yè)化發(fā)展之路物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要佇專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó)70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，扌賓弄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)知識(shí)的培訓(xùn)，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造楮神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的口覺繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識(shí)型管理

7、過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。（二）走法制化發(fā)展之路完善物業(yè)管理法制建設(shè)。有關(guān)管理部門應(yīng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的指導(dǎo)下，盡快出臺(tái)更合理、更完善、更切合實(shí)際的地方《物業(yè)管理?xiàng)l例》和管理辦法，規(guī)范物業(yè)管理各方的行為，讓服務(wù)與收費(fèi)合情合理；同時(shí)制定物業(yè)管理的“前期介入”、“接管驗(yàn)收”、“維修基金”、“業(yè)主委員會(huì)”、“服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”、“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”、“公開招投標(biāo)”等各個(gè)環(huán)節(jié)具