新形勢(shì)下物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問(wèn)題及對(duì)策 論文

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1、新形勢(shì)下物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問(wèn)題及對(duì)策隨著群眾居住條件的改善和物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已成為群眾關(guān)心的民生熱點(diǎn)問(wèn)題，引起了社會(huì)關(guān)注和各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)的高度重視。各地價(jià)格主管部門(mén)先后出臺(tái)了一系列物業(yè)收費(fèi)管理辦法等政策規(guī)定，積極開(kāi)展物業(yè)收費(fèi)檢查，加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管，但仍然存在諸多問(wèn)題。去年我省頒布了《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，今年我市也公布了《東營(yíng)市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（征求意見(jiàn)稿），可以說(shuō)為物業(yè)收費(fèi)管理工作開(kāi)啟了新篇章，面對(duì)新形勢(shì)，我們認(rèn)真調(diào)查研究，分析物業(yè)收費(fèi)中存在的問(wèn)題，提出了一些對(duì)策辦法。一、我縣物業(yè)服務(wù)發(fā)展和收費(fèi)現(xiàn)狀目前，我縣城區(qū)具有物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)5家，

2、包括勝潔物業(yè)、津城物業(yè)、津澤物業(yè)、天呈物業(yè)、杭州蘭水仙物業(yè)。這5家物業(yè)公司共管理住宅小區(qū)十余個(gè)12，主要為小區(qū)提供保潔、保安、綠化服務(wù)。由于各物業(yè)公司服務(wù)資質(zhì)、服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，因此提供的服務(wù)質(zhì)量也不同。勝潔物業(yè)公司為二級(jí)資質(zhì)，其他4家都是三級(jí)資質(zhì)。勝潔物業(yè)管理的鴻洲銘仕花園、津城物業(yè)管理的津苑小區(qū)、杭州蘭水仙物業(yè)管理的西湖春天實(shí)施的是三級(jí)物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.34-0.35元，高于其他小區(qū)；而其他住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，均達(dá)不到我省《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)為每戶(hù)每月13-15元，標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，這也是導(dǎo)致物業(yè)公司虧損和影響服務(wù)質(zhì)量的主要原因。城區(qū)各物業(yè)公司

3、管理的小區(qū)及現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)下表：?jiǎn)挝环?wù)小區(qū)資質(zhì)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)（備案）時(shí)間勝潔物業(yè)公司鴻洲銘仕花園二級(jí)0.34未備案津城物業(yè)公司鳳凰小區(qū)三級(jí)15元/戶(hù)·月2003年津苑小區(qū)0.352010年潤(rùn)澤小區(qū)三級(jí)2005年12津澤物業(yè)公司13元/戶(hù)·月天呈物業(yè)公司頤德花園三級(jí)15元/戶(hù)·月2006年麗苑小區(qū)15元/戶(hù)·月鑫鑫花園13元/戶(hù)·月江南花園13元/戶(hù)·月翠微小區(qū)15元/戶(hù)·月2009年杭州蘭水仙物業(yè)西湖春天三級(jí)0.352009年注：部分收費(fèi)未在物價(jià)部門(mén)備案的小區(qū)暫未列入二、住宅物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)存在的主要問(wèn)題　　1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低物業(yè)管理與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展、人民生活息息相關(guān)，涉及到千家萬(wàn)戶(hù)

4、，所以各地對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定和調(diào)整12，均采取謹(jǐn)慎態(tài)度。我縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)自2003年陸續(xù)制定標(biāo)準(zhǔn)以來(lái)，一直未作調(diào)整。這期間受電價(jià)、水價(jià)、職工工資提高等因素的影響，物業(yè)服務(wù)成本大幅提高，已影響到物業(yè)公司的正常運(yùn)營(yíng)和服務(wù)質(zhì)量的提高，也是導(dǎo)致近年來(lái)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)的一個(gè)客觀原因。而周邊縣區(qū)，均執(zhí)行市物價(jià)局東價(jià)發(fā)【2008】89號(hào)文制定的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)均高于我縣。項(xiàng)目規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（普通住宅）實(shí)際執(zhí)行或備案價(jià)格一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)說(shuō)明新區(qū)老區(qū)別墅市中心城區(qū)及東營(yíng)區(qū)0.70.550.4可上下浮動(dòng)10%0.70.5市場(chǎng)價(jià)廣饒縣0.60.50.40.3可上下浮動(dòng)8%0.60.3市場(chǎng)價(jià)墾利縣參照東營(yíng)市中

5、心城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行0.440.3市場(chǎng)價(jià)河口區(qū)參照市中心城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行0.480.30.48122、物業(yè)服務(wù)水平不高一是服務(wù)不到位，達(dá)不到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)問(wèn)題主要集中在前期物業(yè)服務(wù)階段。由于前期物業(yè)服務(wù)階段業(yè)主自治組織“業(yè)主委員會(huì)”的天然缺位，物業(yè)服務(wù)過(guò)程中缺少有效監(jiān)督主體，部分物業(yè)企業(yè)重收費(fèi)輕服務(wù)，引發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛不斷。有的企業(yè)為節(jié)省成本，聘用沒(méi)有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，維修不及時(shí)、維修質(zhì)量得不到保障，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意。二是服務(wù)觀念滯后。部分物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員觀念沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，對(duì)待業(yè)主以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)硬，容易激化矛盾引發(fā)糾紛。三是公共收益不透明，不公開(kāi)。有的

6、物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益當(dāng)做自己的合法收入，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，引起業(yè)主不滿(mǎn)。這些問(wèn)題的主要原因是一方面由于近年來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展比較迅速，從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)的物業(yè)企業(yè)性質(zhì)類(lèi)型多樣、素質(zhì)良莠不齊，我縣大部分物業(yè)公司屬于小型私營(yíng)企業(yè)，人員少、素質(zhì)低、裝備差12;另一方面物業(yè)服務(wù)行為屬于微利行業(yè)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不理想，有的甚至處于虧損經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，從而造成從業(yè)人員待遇低，流動(dòng)性強(qiáng)，整體素質(zhì)不高，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)人才缺乏。3、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位遺留問(wèn)題多一是小區(qū)配套設(shè)施沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，部分開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的水、電、暖設(shè)施設(shè)備沒(méi)有辦理水、電、暖設(shè)施設(shè)備的移交，臨時(shí)用水、用電造成用水、用

7、電價(jià)格高、收費(fèi)亂的問(wèn)題比較突出，有的小區(qū)在道路綠化尚未完善的情況下交房等;二是工程質(zhì)量存在問(wèn)題，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)防水層滲水、室內(nèi)墻壁開(kāi)列、設(shè)施及零部件不合格等問(wèn)題;三是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋時(shí)發(fā)布虛假?gòu)V告，承諾的配套設(shè)施無(wú)法兌現(xiàn)以及到期不能辦理產(chǎn)權(quán)登記而引起糾紛;四是開(kāi)發(fā)商捆綁強(qiáng)制消費(fèi)問(wèn)題，例如部分小區(qū)高檔裝修、太陽(yáng)能、車(chē)庫(kù)等價(jià)格不合理，強(qiáng)制捆綁銷(xiāo)售；五是開(kāi)發(fā)商承諾的物業(yè)管理在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面與實(shí)際不符，引發(fā)業(yè)主