土地增值稅清算涉稅技巧

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1、土地增值稅涉稅技巧第一部分土地增值稅清算基礎(chǔ)知識第二部分清算收入的審核第三部分稅前扣除原則第四部分轉(zhuǎn)讓稅金的審核第五部分利息支出的審核第六部分期間費(fèi)用的審核第七部分開發(fā)成本的審核第八部分匯算清繳熱點(diǎn)問題45第一部分：土地增值稅清算基礎(chǔ)知識一、土地增值稅清算概念二、增值額和扣除項(xiàng)目三、開發(fā)成本的口徑四、稅率的形式五、清算對象（重點(diǎn)）六、清算條件七、清算審核八、補(bǔ)繳土地增值稅九、清算后再轉(zhuǎn)讓一、土地增值稅清算概念《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號）第三條規(guī)定，“土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開

2、發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為?！倍⒃鲋殿~和扣除項(xiàng)目土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。其中，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括：1、取得土地和開發(fā)土地的成本費(fèi)用，包括土地價(jià)款和出讓金、場地平整費(fèi)用和契稅等；2、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等；3、45與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)

3、讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其中，上述（1）（2）項(xiàng)可以加計(jì)扣除20%，第（3）項(xiàng)據(jù)實(shí)扣除，第（4）項(xiàng)按照（1）（2）合計(jì)數(shù)的一定比例內(nèi)計(jì)算扣除。三、開發(fā)成本的口徑會計(jì)口徑：包括土地和資本化利息土地增值稅法：不含土地、資本化利息加計(jì)扣除基數(shù)：會計(jì)口徑－資本化利息見《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函【2010】220號）“三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題:……（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除

4、。”四、稅率的形式1、定額稅率是指按照征稅對象的計(jì)量單位直接規(guī)定納稅絕對額的稅率形式，主要應(yīng)用于土地使用稅和車船使用稅，在消費(fèi)稅和印花稅也有部分應(yīng)用。2、比例稅率是指對同一征稅對象不分?jǐn)?shù)額大小，規(guī)定相同的征稅比例的稅率形式，是最常見的稅率，應(yīng)用于企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。3、累進(jìn)稅率是指按照征稅對象數(shù)量的增大，征稅比例逐步提高的稅率形式，又分為超額累進(jìn)稅率和超率累進(jìn)稅率，特點(diǎn)是每個(gè)級次分別適用不同的稅率。前者主要應(yīng)用個(gè)人所得稅的工資薪金和個(gè)體工商戶所得，后者主要應(yīng)用于土地增值稅。4、土地增值稅的稅率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條條例第

5、七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。45　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：　　（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%　　土地增值稅稅額=增值額×30%　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%　　（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%　　（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

6、　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。五、清算對象（一）會計(jì)成本核算對象開發(fā)成本核算對象，是指在進(jìn)行成本核算時(shí)，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象：1、一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。2、同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象。3、對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目

7、，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。（二）企業(yè)所得稅——計(jì)稅成本對象《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號）第二十六條　成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：1、可否銷售原則。45開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌?/p>