土地增值稅清算

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1、《天津市地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干問題的通知》（津地稅地[2011]24號）發(fā)文日期:2011-09-24地稅系統(tǒng)各單位：為了進一步規(guī)范我市土地增值稅的征收管理工作，針對目前土地增值稅清算和征收工作中反映出的一些問題，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第6號）和《關于印發(fā)<天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（津地稅地[2010]49號）的相關規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關問題明確如下：一、關于已通過竣工驗收的時點認定問題國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關

2、問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條中所指“竣工驗收”時點的認定、以政府建設部門核發(fā)的《天津市建設工程竣工驗收備案書》的日期為準?！緡惏l(fā)[2006]187號二、土地增值稅的清算條件　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏模{稅人應進行土地增值稅的清算：　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　　2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　3.直接轉讓土地使用權的。　　（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建

3、筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況?！慷㈥P于普通住宅與非普通住宅確認時點的問題房地產(chǎn)開發(fā)項目中普通住宅與非普通住宅的認定，以政府建設部門核發(fā)的《天津市建設工程竣工驗收備案書》記載的時間所確認的標準為依據(jù)。（主要是銷售價格的高低）【津地稅流[2005]8號一、凡同時符合以下3項標準的住房為普通商品住房　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1

4、.0以上(含1.0)?！　?、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)?！　?、銷售成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下，普通住房平均價格由市房地產(chǎn)管理局會同有關部門測算，報市政府確定，定期公布?！咳?、關于同一項目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅計算增值稅問題在土地增值稅計算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一項目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并計算增值稅。【《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國家有關部

5、門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。】四、關于地下車庫收入與成本歸集的問題實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：（一）有產(chǎn)權且對外銷售的車庫，其收入應并入房地產(chǎn)銷售收入，相應的車庫開發(fā)成本準予扣除。（二）轉讓車庫使用權年限與所購房屋一致的，或者永久轉讓使用權的，可視同銷售，應歸集相應的收入和成本。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。五、納稅人成片受讓土地使用權后，分期分

6、批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用均分攤問題根據(jù)土地增值稅實施細則和清算工作有關規(guī)定，取得土地使用權所支付的金額按實際轉讓土地面積占可轉讓土地面積的比例分攤；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用金額按可售建筑面積占項目可售總建筑面積的比例分攤。六、關于維修基金問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的“住房專項維修基金”可以作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”據(jù)實扣除。七、關于補償款問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補償款項，可以作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”據(jù)實扣除。【張偉：天津市規(guī)定（津地稅地[2011]24號文件第7條

7、）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補償款項，可以作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”據(jù)實扣除。這是一個相當另類的規(guī)定，例如：企業(yè)延遲交房支付的補償款項，是否可以扣除呢？按道理講，其屬于營業(yè)外支出的概念，不應算作土地增值稅的費用，更不能據(jù)實扣除，但天津市明確規(guī)定可以扣除。不過基本上是“獨此一家，別無分號”，別的地方很難去比照此條款?！俊荆ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用?！　∝攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明

8、的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）（取得土地使用權所支付的金額）、（二）項（開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除?！　》膊荒馨崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤利