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《商鋪租金計算方法三部分》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、精心整理商鋪租金計算方法一、房地產(chǎn)定價方法價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務(wù),一切的經(jīng)營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤,但可能影響房地產(chǎn)銷售,低價位雖然能夠擴(kuò)大銷售,但可能喪失獲取更多利潤的機(jī)會。如何確定最適合的價格,求取最大的利潤,是所有投資人最關(guān)心的事情。(一)成本加成定價法將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價格的定價方法,是一種最基本的定價法,是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如:某一項目的總成本為1500萬元,預(yù)期利潤10%,則總售價為1650萬元,再將此1650萬
2、元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品,即得到單位面積平均售價,再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價。成本是開發(fā)項目的全部成本,包括開發(fā)成本以及經(jīng)營過程中的支出和稅收,基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據(jù)充分,但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠,實際定價時,在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否,才能定出合理的價格,在市場競爭激烈的情況下,這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。
3、(二)競爭價格定價法競爭價格定價法精心整理精心整理從市場競爭的角度來定價,市場競爭是一種綜合實力的競爭,但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素,特別是房地產(chǎn)商品這樣高價格的產(chǎn)品,即使你的定價比競爭者的價格高出不多,但作為顧客是特別關(guān)心的,由于房地產(chǎn)商品的不可移動性,競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況,因此,所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價格。在競爭激烈時,若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn),定價較高的,一般難以為顧客所接受。定價較低的,可以吸引人氣,形成低開高走的局面。而且
4、房價是買漲不買跌。要比競爭者推出價格較高的房地產(chǎn),通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級、具有獨特的設(shè)計等優(yōu)勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法,在此種方法下,開發(fā)經(jīng)營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營成本。(三)顧客感受定價法這種方法的理論基礎(chǔ)實際上是效用理論。對購房者而言,他實際上并不清楚也不十分關(guān)心市場上房地產(chǎn)商品的成本、造價等問題。他在選購房地產(chǎn)時,影響其作出決定的因素主要有兩方面:一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何;二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。當(dāng)購房者對
5、某開發(fā)公司的品牌有信心時,縱然定價較高,購房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等,仍會欣然前往,而當(dāng)購房者對推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時,一旦定價太低,購房者反而會懷疑其品質(zhì)而不予信任。為什么在同一個城市里,物質(zhì)條件(如交通、綠化、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件)相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū),有的定價較高卻仍然賣得火爆,有的價位雖然較低,銷售卻冷冷清清,重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會信譽(yù)有關(guān),也與該項房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的
6、關(guān)系。依顧客感受而定價是大膽作風(fēng),難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計算,所以,盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣,品牌信譽(yù)確實能影響甚至主導(dǎo)消費者的消費意愿,但房地產(chǎn)的定價亦不能太離譜,若超過顧客所能忍受的價位,銷售反而不利了。(四)加權(quán)點數(shù)定價法精心整理精心整理預(yù)售房屋的定價,通常采用市價比較法,即前述的競爭價格定價法,分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價的合理行情,再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例,并據(jù)以對不同房屋進(jìn)行定價,稱為加權(quán)點數(shù)定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習(xí)慣、心理
7、經(jīng)濟(jì)條件、社會風(fēng)俗等多種因素制約,很難有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),因此運用該方法時,應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律:朝向差價:一般南北向較貴,東西向較便宜。樓層差價:樓層價位高低,受建筑物高度的影響。一般而言,高層建筑中,一、二、三樓及越高越貴,中間較便宜;多層建筑則中間樓層較貴,越往上下價位越低。選間差價:選間因三面采光,因而較其他單位為貴。視野差價:臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴,面臨巷弄或采光較暗者,即使同一棟樓,同一樓層,也較便宜。面積差價:一般情況下,辦公經(jīng)營面積集中且達(dá)到一定
8、規(guī)?;蚴亲≌瑔卧娣e較大時價格可適當(dāng)提高。設(shè)計差價:屋內(nèi)布局、大小公共設(shè)施的配置都會影響房屋價格,布局合理的單元住宅價格可適當(dāng)提高,一宗房地產(chǎn)項目內(nèi)某些特別差的單元,可能需要降價銷售?;貜?fù)1:商鋪租金計算方法(五)舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計、布局等方面已經(jīng)過時,在定價時,應(yīng)考慮房屋的具體情況,可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格,再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年