《東方水都整案營銷推廣策劃》

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1、福州東方水都整案營銷推廣策劃EasternWatertown都市新貴◎生活特區(qū)-XX.—1—刖肓K東方水都11系福州著名開發(fā)商匯誠地產(chǎn)繼其標志性大社區(qū)K融僑東區(qū)H（188畝）即將全面售磬后推出的新產(chǎn)品，是代表匯誠地產(chǎn)下階段的全新力作。K東方水都11選址地點位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。其南臨城市主干道國貨路(寬55米)，西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側與住宅小區(qū)K東方紐約》相鄰，總建筑面積近10萬平米。本項冃以“夏威夷風情生活”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設計理念，力求營造生態(tài)、時尚、

2、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。其次，K東方水都1從社區(qū)規(guī)劃、建筑設計、景觀營建、空間構造等分析，都是東福州絕無僅有，堪稱標志性的建筑群體。同時，K東方水都H也面臨東區(qū)市場共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價格雷同化，均價人都在2400?2600元/nV。第一部分市場篇福州房地產(chǎn)市場形勢分析宏觀市場研究熱點板塊分析區(qū)域市場研究競爭形挈—、宏觀市場研究(-)價格走勢依然趨高每平方米增長32元/M2。別墅增幅最大，同比增長16.77%,位居增幅之首。70000丫50000■11

3、11冒冒111■II19992000200120022003■商品房29763150315530623075□商品住宅24102496260626922724?商場店面8026901389787594858111A~Ty1z4^^片LCCA/"/CLC/n2003年各類物業(yè)交易價格及其與2002年對比2002年（元/M2）2003年（元/M2）價格升降幅度（平均交易價格30623075+13住宅26922724+32別墅34163989+573商場店面75948581+987寫字樓35903378-212車庫車位357131

4、22-449上表顯示：1、2003年別墅對商品房價格的提升貢獻最大。2、與2002年相比，2003年商場店面市場有好轉趨勢,但總體呈波狀起伏。3、寫字樓價格呈下跌的態(tài)勢。4、商品房平均價格變化不大，五年來，商品房均價年漲幅0.8%,商品住宅呈穩(wěn)步增長，年漲幅3.1%。（-）供給及需求繼續(xù)放量2003年，商品房預售批準面積同比有較大幅度的增長：全市可供面積472萬平方米，同比增長36.24%,其中市區(qū)增長更快，可供面積401.59萬平方米,比增長40.95%。自1999年以來，福州商晶房預售批準面積以年均56萬平方米的水平增長，年

5、均增長速度為17.46%O年份1999年2000年2001年2002左供給面積（萬沂）2483453213762003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，合同登記面積502.55萬平方米，合同登記成交金額156.83億元，相比去年同期分別增長63.03%,54.37%,70.91%。其中市區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起，合同登記面積462.89萬平方米，合同登記成交金額以看出房地產(chǎn)市場仍持續(xù)強勁的市場需求與消化能力。自1999年以來，福州商品房合同登記面積增長量52萬平方米年均增長速度為16.64%。年份1999年20

6、00年2001年2002年消化面積（萬滬）2422853173852003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅交易總起數(shù)9120起，住宅交易面積152.46萬平方米，住宅交易金額超過21億元，相比去年同期分別增長51.35%,45.94%,75.23%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場交易活躍，勢頭迅猛。年份1999年2000年2001年2002年宗數(shù)（宗）2339458649589120面積（萬的20.4752.6360.7592.46金額（億元）2.666.017.0411.84（三）東擴南進趨勢繼續(xù)凸顯1999-2003年各行政區(qū)商品

7、房供給情況比較表1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬W）鼓樓區(qū)75.1314&5614&75109.54104.55臺江區(qū)65.05110.2456.1975.4265.86倉山區(qū)8.1034.1467.5976.37122.90晉安區(qū)86.9155.4454.05101.54176.33馬尾區(qū)12.48&97&37&332.43合計247.67357.36334.94375.0472.0上表顯示：1、晉安區(qū)和倉山區(qū)取代了鼓樓區(qū)和臺江，成為福州市商品房開發(fā)的熱點區(qū)域。2、全年供房晉安區(qū)供房面積176.3

8、3萬平方米，位居第一;其次是倉山區(qū)，；鼓樓區(qū)供房面積104.55萬平方米，位居第三。3、隨著2004年南江濱的舊城改造的進行和2004年金山土地放量的加左及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點區(qū)域，倉山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領導性地位。［小結］1、2003年的商