xx水都整案營銷推廣策劃書

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1、〖東方水都〗整案營銷推廣策劃書EasternWatertown都市新貴◎生活特區(qū)前言——〖東方水都〗系福州著名開發(fā)商匯誠地產(chǎn)繼其標(biāo)志性大社區(qū)〖融僑東區(qū)〗（188畝）即將全面售磬后推出的新產(chǎn)品，是代表匯誠地產(chǎn)下階段的全新力作?！紪|方水都〗選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。其南臨城市主干道國貨路（寬55米），西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側(cè)與住宅小區(qū)〖東方紐約〗相鄰，總建筑面積近10萬平米。本項(xiàng)目以“夏威夷風(fēng)情生活”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求營造生態(tài)、時(shí)尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。其次，〖東方水都〗從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀

2、營建、空間構(gòu)造等分析，都是東福州絕無僅有，堪稱標(biāo)志性的建筑群體。同時(shí)，〖東方水都〗也面臨東區(qū)市場共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價(jià)格雷同化，均價(jià)大都在2400～2600元/㎡。第一部分市場篇福州房地產(chǎn)市場形勢分析宏觀市場研究熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場研究競爭形勢分析一、宏觀市場研究（一）價(jià)格走勢依然趨高2003年，福州市住宅平均交易價(jià)格2724元/M2，同比增長1.19%，每平方米增長32元/M2。別墅增幅最大，同比增長16.77%，位居增幅之首。2003年各類物業(yè)交易價(jià)格及其與2002年對比2002年（元/M2）2003年（元

3、/M2）比增變化（%）價(jià)格升降幅度（元）平均交易價(jià)格30623075+13+0.42住宅26922724+32+1.19別墅34163989+573+16.77商場店面75948581+987+13.00寫字樓35903378-212-5.91車庫車位35713122-449-12.57上表顯示：1、2003年別墅對商品房價(jià)格的提升貢獻(xiàn)最大。2、與2002年相比，2003年商場店面市場有好轉(zhuǎn)趨勢，但總體呈波狀起伏。3、寫字樓價(jià)格呈下跌的態(tài)勢。4、商品房平均價(jià)格變化不大，五年來，商品房均價(jià)年漲幅0.8%，商品住宅呈穩(wěn)步增長，年漲幅3.1%。（二）供給及需求繼續(xù)放量2003年，商品房預(yù)售批

4、準(zhǔn)面積同比有較大幅度的增長：全市可供面積472萬平方米，同比增長36.24%，其中市區(qū)增長更快，可供面積401.59萬平方米，同比增長40.95%。自1999年以來，福州商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積以年均56萬平方米的水平增長，年均增長速度為17.46%。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，合同登記面積502.55萬平方米，合同登記成交金額156.83億元，相比去年同期分別增長63.03%，54.37%，70.91%。其中市區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起，合同登記面積462.8

5、9萬平方米，合同登記成交金額149.32億元，相比去年同期分別增長68.84%，64.42%，70.53%?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)市場仍持續(xù)強(qiáng)勁的市場需求與消化能力。自1999年以來，福州商品房合同登記面積增長量52萬平方米年均增長速度為16.64%。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面積（萬M2）2422853173854482003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅交易總起數(shù)9120起，住宅交易面積152.46萬平方米，住宅交易金額超過21億元，相比去年同期分別增長51.35%，45.94%，75.23%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場交易活躍，勢頭迅猛。年份1999年20

6、00年2001年2002年2003年宗數(shù)（宗）23394586495891209120面積（萬M2）20.4752.6360.7592.46152.46金額（億元）2.666.017.0411.8421.50（三）東擴(kuò)南進(jìn)趨勢繼續(xù)凸顯1999-2003年各行政區(qū)商品房供給情況比較表1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）鼓樓區(qū)75.13148.56148.75109.54104.55臺(tái)江區(qū)65.05110.2456.1975.4265.86倉山區(qū)8.1034.1467.5976.37122.90晉安區(qū)86.9155.4454.05101.54176.33馬尾

7、區(qū)12.488.978.378.332.43合計(jì)247.67357.36334.94375.0472.0上表顯示：1、晉安區(qū)和倉山區(qū)取代了鼓樓區(qū)和臺(tái)江，成為福州市商品房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。2、全年供房晉安區(qū)供房面積176.33萬平方米，位居第一；其次是倉山區(qū)，；鼓樓區(qū)供房面積104.55萬平方米，位居第三。3、隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)