濱江房地產(chǎn)項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

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1、【中海?錢塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（200712修訂版）swwxrg一▼I■--HUBIL&BJElAJMme?5.A編制：蔡建章審核：李宏耕簽發(fā)：李宏耕編制日期：2007年12月17日【中海?錢塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述【中海?錢塘山水】項(xiàng)目位于杭州市濱江區(qū)東信大道地塊，總用地面積為47735M2（71.6畝），容積率為2.5,擬建設(shè)銷售面積12萬平米的高檔次住宅小區(qū)，住宅類型初步定為高檔次小戶型之高層建筑、聯(lián)排別墅。整個(gè)項(xiàng)目分一期開發(fā)，計(jì)劃于07年9月18日開工建設(shè)，09年12月25日竣工

2、，總發(fā)展期約2年零3個(gè)月。項(xiàng)目目前已開工。本項(xiàng)目屬自有資金投資項(xiàng)目，建安費(fèi)用初步估算為34932萬元（含內(nèi)配套），具體明細(xì)詳見附件一。二、合約策劃綜述（一）目的鑒于本項(xiàng)目占地面積小、房屋類型多、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、工期緊、項(xiàng)目管理要求高，同時(shí)，該項(xiàng)目又為中海地產(chǎn)進(jìn)入杭州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，如何克服新的陌生市場(chǎng)環(huán)境帶來的困難進(jìn)行有效的成本控制管理、預(yù)控指導(dǎo)下一步的工程協(xié)調(diào)管理，是我們合約管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以

3、實(shí)現(xiàn)。（-）合約管理架構(gòu)為有效管理和控制成本，我們擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式進(jìn)行合約體系構(gòu)架，總承包工程擬分為兩個(gè)標(biāo)段同步施工。具體合約管理架構(gòu)見圖1:【中海?錢塘山水】項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路為控制成本和施工管理，本項(xiàng)目擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式。總承包商承擔(dān)的工作是主體結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾、強(qiáng)電及給排水工程施工，以及對(duì)指定專業(yè)分包商的照管（現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任）；各專業(yè)分包需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式采用地產(chǎn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程量清單報(bào)價(jià)模

4、式（按相應(yīng)模板），定標(biāo)原則上采用最低價(jià)中標(biāo)，確保最佳性價(jià)比。特殊項(xiàng)目（如政府電力配套等壟斷性項(xiàng)目）可采用直接議價(jià)委托的方式。對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對(duì)于無圖的暫定量工程和物資采購(gòu)合同采用單價(jià)包干。具體而言，本項(xiàng)目擬進(jìn)行以下專業(yè)分包：樁基工程、鋁合金工程、公共部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板房精裝飾工程、交通設(shè)施及劃線工程、水景系統(tǒng)工程、弱電智能化工程、消防工程等；甲供料及設(shè)備擬包括電梯、外墻面磚、?；u、閥門、水電管材、外墻石材、屋面瓦、進(jìn)戶門、車庫(kù)門等?？偘芾砗贾葜泻７?/p>

5、地產(chǎn)冇限公司1合約關(guān)系-總、）麻包圖1:【中海?錢塘山水】項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖現(xiàn)場(chǎng)照管樁基及圍護(hù)景觀綠化總包管理機(jī)電協(xié)調(diào)&&弱電智能化消防電梯變配電裙房外立面裝飾水景外墻磚潔具交通設(shè)施及劃線電信及網(wǎng)絡(luò)（四）標(biāo)段劃分根據(jù)目前項(xiàng)目發(fā)展情況，考慮到施工管理和工期進(jìn)度要求，我們擬將本工程分為兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行操作管理；專業(yè)上有具體要求不可分割的（如消防工程、弱電智能化工程），則統(tǒng)一為一個(gè)標(biāo)段。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，

6、本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開展之前我們將與設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目發(fā)展部等部門進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，我們將隨項(xiàng)目實(shí)際發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并嚴(yán)格執(zhí)行；一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，我們將及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，確保合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則工程量清單原則上由我司自行編制，模式按照地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一工程量清單模板進(jìn)行；

7、同時(shí)，考慮到杭州公司合約管理部目前的人手配置情況，為減少工程量計(jì)算失誤概率，我們將采取兩階段招標(biāo)方式，先通過回工程量的方式對(duì)5-8家投標(biāo)單位的工程量進(jìn)行比較復(fù)核，統(tǒng)一工程量后再進(jìn)行報(bào)價(jià)。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工程價(jià)款支付方式有兩種：里程碑節(jié)點(diǎn)支付和按月完成量支付，原則上無預(yù)付款（除大型/大批定制貨物或設(shè)備外）。里程碑節(jié)點(diǎn)支付方式適用于總承包等工期要求嚴(yán)格的工程、工程額較小的工程、工期僅1-2個(gè)月的工程；按月完成量支付方式適用于一般項(xiàng)目。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃

8、對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款原則上在三個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在審定后的次月中期付款中支付。工程結(jié)算在無特殊情況下，總承包工程在具備結(jié)算條件后6個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作，一般專業(yè)分包工程在具備結(jié)算條件后2個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作。（A）銷售賣場(chǎng)合約分判為配合營(yíng)銷宣傳和客戶積累，銷售處、樣板展示區(qū)應(yīng)盡早施工。本項(xiàng)目銷售賣場(chǎng)擬放置在本項(xiàng)目西北側(cè)綠化帶位置處、8號(hào)樓設(shè)置1套多層樣板房、高層樣板房設(shè)置的具體方案尚未確定。根據(jù)與項(xiàng)目部討論，銷