【最新公文】中海地產(chǎn)濱江項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

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1、【中?！ゅX塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告【中?！ゅX塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（200712修訂版）編制：審核：簽發(fā)：編制日期：2007年12月17日-30-【中?！ゅX塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告【中海·錢塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述【中海·錢塘山水】項(xiàng)目位于杭州市濱江區(qū)東信大道地塊，總用地面積為47735M2（71.6畝），容積率為2.5，擬建設(shè)銷售面積12萬(wàn)平米的高檔次住宅小區(qū)，住宅類型初步定為高檔次小戶型之高層建筑、聯(lián)排別墅。整個(gè)項(xiàng)目分一期開發(fā)，計(jì)劃于07年9月18日開工建設(shè)，09年12月25日竣工，總

2、發(fā)展期約2年零3個(gè)月。項(xiàng)目目前已開工。本項(xiàng)目屬自有資金投資項(xiàng)目，建安費(fèi)用初步估算為34932萬(wàn)元（含內(nèi)配套），具體明細(xì)詳見附件一。二、合約策劃綜述（一）目的鑒于本項(xiàng)目占地面積小、房屋類型多、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、工期緊、項(xiàng)目管理要求高，同時(shí)，該項(xiàng)目又為中海地產(chǎn)進(jìn)入杭州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，如何克服新的陌生市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的困難進(jìn)行有效的成本控制管理、預(yù)控指導(dǎo)下一步的工程協(xié)調(diào)管理，是我們合約管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)

3、。（二）合約管理架構(gòu)為有效管理和控制成本，我們擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式進(jìn)行合約體系構(gòu)架，總承包工程擬分為兩個(gè)標(biāo)段同步施工。具體合約管理架構(gòu)見圖1：【中?！ゅX塘山水】項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路為控制成本和施工管理，本項(xiàng)目擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式?？偝邪坛袚?dān)的工作是主體結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾、強(qiáng)電及給排水工程施工，以及對(duì)指定專業(yè)分包商的照管（現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任）；各專業(yè)分包需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式采用地產(chǎn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程量清單報(bào)價(jià)模式（

4、按相應(yīng)模板）-30-【中?！ゅX塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告，定標(biāo)原則上采用最低價(jià)中標(biāo)，確保最佳性價(jià)比。特殊項(xiàng)目（如政府電力配套等壟斷性項(xiàng)目）可采用直接議價(jià)委托的方式。對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對(duì)于無(wú)圖的暫定量工程和物資采購(gòu)合同采用單價(jià)包干。具體而言，本項(xiàng)目擬進(jìn)行以下專業(yè)分包：樁基工程、鋁合金工程、公共部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板房精裝飾工程、交通設(shè)施及劃線工程、水景系統(tǒng)工程、弱電智能化工程、消防工程等；甲供料及設(shè)備擬包括電梯、外墻面磚、?；u、閥門、水電管材、外墻石材、屋面瓦

5、、進(jìn)戶門、車庫(kù)門等。圖1：【中海·錢塘山水】項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖杭州中海房地產(chǎn)有限公司合約關(guān)系總承包總包管理現(xiàn)場(chǎng)照管樁基及圍護(hù)綜合機(jī)電外墻磚總包管理機(jī)電協(xié)調(diào)土方弱電智能化鋁合金?；u木門消防外保溫變配電設(shè)備電梯公共部位精裝修PVC水電管材變配電水泵景觀綠化裙房外立面裝飾水景裝飾材料電信及網(wǎng)絡(luò)潔具交通設(shè)施及劃線-30-【中海·錢塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（四）標(biāo)段劃分根據(jù)目前項(xiàng)目發(fā)展情況，考慮到施工管理和工期進(jìn)度要求，我們擬將本工程分為兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行操作管理；專業(yè)上有具體要求不可分割的（如消防工程、弱電智能化工

6、程），則統(tǒng)一為一個(gè)標(biāo)段。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開展之前我們將與設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目發(fā)展部等部門進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，我們將隨項(xiàng)目實(shí)際發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并嚴(yán)格執(zhí)行；一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，我們將及時(shí)分析原

7、因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，確保合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則工程量清單原則上由我司自行編制，模式按照地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一工程量清單模板進(jìn)行；同時(shí)，考慮到杭州公司合約管理部目前的人手配置情況，為減少工程量計(jì)算失誤概率，我們將采取兩階段招標(biāo)方式，先通過回工程量的方式對(duì)5-8家投標(biāo)單位的工程量進(jìn)行比較復(fù)核，統(tǒng)一工程量后再進(jìn)行報(bào)價(jià)。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工程價(jià)款支付方式有兩種：里程碑節(jié)點(diǎn)支付和按月完成量支付，原則上無(wú)預(yù)付款（除大型/大批定制貨物或設(shè)備外）。里程碑節(jié)點(diǎn)支付方式適用于總承包等工期要求嚴(yán)

8、格的工程、工程額較小的工程、工期僅1-2個(gè)月的工程；按月完成量支付方式適用于一般項(xiàng)目。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款原則上在三個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在審定后的次月中期付款中支付。工程結(jié)算在無(wú)特殊情況下，總承包工程在具備結(jié)算條件后6個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作，一般專業(yè)分包工程在具備結(jié)算條件后2個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作。-30-【中海·錢塘山水】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（八）銷售賣