中城美地別墅營銷

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1、中城美地2012年別墅營銷策略提案連云港博思·中城美地項目組2012年2月29日首先，我們將中城美地納入市場體系審視，辨明我們所面臨的市場大局與區(qū)域格局。市場分析1、宏觀市場分析2、微觀市場分析3、競爭個案分析1、政策綜述BST觀點：2011年7月14日，國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。本輪限購政策的頒布，嚴(yán)重打壓了二三線城市改善性高端住宅的需求，迫使豪宅成交量大幅下滑。2011年12月4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明

2、確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。2012年市場將不容樂觀，無論普通住宅市場還是高端住宅市場，均面臨著去化難的困境。2011年央行3次加息，加大了購房者買房成本，亦對高端住宅的購房成本產(chǎn)生較大影響，進(jìn)一步促使成交量下挫。貨幣政策：房地產(chǎn)信貸偏緊格局將持續(xù)進(jìn)行，開發(fā)貸款及房屋貸款放貸困難，開發(fā)商資金鏈將受到嚴(yán)峻考驗，而本案別墅的銷售回款速度亦將對開發(fā)商資金鏈造成一定威脅。房地產(chǎn)調(diào)控：短期內(nèi)限購仍將繼續(xù)，針對改善型需求的高端住宅正處于限購風(fēng)暴中心，本案別墅產(chǎn)品因市場大環(huán)境影響而去化緩慢。未來市場預(yù)

3、判政策：從2011年全國出臺的政策來看，國家對房地產(chǎn)調(diào)控決心依然堅定不移，隨著12月各地政府相繼表示2012年仍將延續(xù)從緊的政策，預(yù)計2012年上半年市場調(diào)控力度仍難以放松。市場：寒冬剛剛開始，繼2011年“金九銀十”成色暗淡后，主要城市量價水平繼續(xù)下滑，尤其高端住宅去化速度驟降，預(yù)計接下來半年左右，主要城市量價水平繼續(xù)下跌的可能性較大，本案所處沭陽房地產(chǎn)市場亦不能幸免。市場分析1、宏觀市場分析2、微觀市場分析3、競爭個案分析在售數(shù)據(jù)及未來競爭環(huán)境分析從區(qū)域競品成交均價來看，別墅產(chǎn)品湖璽莊園成交均價最高為6700元/平米

4、，翰林府第最低，為5000元/平米；從區(qū)域競品月均去化來看，別墅產(chǎn)品豪園·儷湖灣月均去化最高為3套/月；目前沭陽市場上別墅存量高達(dá)776套，按照目前去化速度來看，去化完成目前存量需要7年。項目套數(shù)開盤時間已推（套）去化（套）未推（套）存量（套）主力面積段(㎡)銷售均價（元/㎡)銷售周期月均去化（套）奧韻都城36未開盤003636210-310未開盤-----0萬順帝景佳園90未開盤009090400未開盤-----0湖璽莊園1181期2010年5月開盤58556063185-225670022個月2.5翰林府第36201

5、1年9月361502130050006個月2.5沃德家園（金地鑫城）86別墅未開盤008686300---------0寶龍御景318未開盤506268312230-30055005個月1.2豪園·儷湖灣2882008年11月188120100168190-350560040個月3合計972-----332196640776---------------9.22012年區(qū)域競品別墅市場概況項目名稱庫存量體庫存套數(shù)2012年供應(yīng)量體豪園·儷湖灣45360平米168套45360平米寶龍御景84240平米312套13500平米

6、湖璽莊園16380平米63套16380平米合計145980平米543套75240平米◆所有數(shù)據(jù)截止到2012年2月29日下午區(qū)域內(nèi)目前別墅存量達(dá)14.6萬方，未來推量達(dá)7.5萬方，2012年區(qū)域內(nèi)別墅競爭量體約22萬方，市場競爭尤為激烈，將會對本案別墅的銷售造成巨大的壓力市場分析1、宏觀市場分析2、區(qū)域市場分析3、競爭個案分析區(qū)域競品項目位置分布圖湖璽莊園項目名稱湖璽莊園項目地址常州路與學(xué)院路交匯處占地面積45畝總建面積（萬㎡）2.9萬平方米開發(fā)商江蘇恒東置業(yè)有限公司物業(yè)類別類獨棟開盤時間2010-5銷售均價（元/㎡)6

7、000-9000主力面積（㎡）185-225已推量體（萬㎡）1.2未推量體（萬㎡）1.7已推去化75%去化周期22個月月均套數(shù)2.2套項目賣點景觀優(yōu)勢，樣板房優(yōu)勢優(yōu)勢：項目緊鄰沭河景觀帶，擁有豐富的綠化資源部分產(chǎn)品為類獨棟設(shè)計，屬于市場稀缺產(chǎn)品聯(lián)排及雙拼戶型二層、三層南北露臺設(shè)計，贈送面積較多，擁有高附加值劣勢：各樓座間的樓間距較小，私密性不強(qiáng)汽車庫銷售過程中計算全面積，致使單體產(chǎn)品總價較高寶龍御景項目名稱寶龍御景項目地址寧波路6號占地面積180畝總建面積（萬㎡）18萬平方米開發(fā)商沭陽寶龍置業(yè)有限公司物業(yè)類別雙拼、聯(lián)排、

8、高層開盤時間未開盤銷售均價（元/㎡)---主力面積（㎡）別墅230-300已推量體（萬㎡）---未推量體（萬㎡）---已推去化---去化周期---月均套數(shù)---項目賣點徽式建筑、園林景觀優(yōu)勢：別墅產(chǎn)品南北雙露臺設(shè)計，銷售時，地下室全贈送，擁有較高附加值項目為沭陽首家采取蘇州園林式景觀設(shè)計，徽式建筑風(fēng)格亦為沭陽別墅產(chǎn)品