漢飛盤(pán)龍城項(xiàng)目

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1、2008年1月漢飛盤(pán)龍城項(xiàng)目定位報(bào)告整體市場(chǎng)判斷片區(qū)市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶(hù)尋找產(chǎn)品定位開(kāi)發(fā)方向售價(jià)預(yù)估產(chǎn)品整體分析產(chǎn)品建議整體市場(chǎng)判斷截至2007年11月，武漢商品供應(yīng)量再次創(chuàng)年次新低，成交量93.13萬(wàn)方，環(huán)比減少8％。從周成交數(shù)據(jù)看，剔除十一黃金周的影響，927新政后，成交量開(kāi)始緩緩下滑，市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。927新政出臺(tái)，武漢市場(chǎng)開(kāi)始靜悄悄的變化927新政公布之后，無(wú)疑給武漢樓市帶來(lái)一股強(qiáng)烈的冷空氣。07年11月的商品房成交量比10月份的成交量減少近一成，降幅約10％左右。在此之前的10月份，樓市銷(xiāo)量下降為8.9％。而關(guān)于

2、一線(xiàn)城市的樓市開(kāi)始降價(jià)的消息頻繁傳來(lái)，一時(shí)間媒體集體唱空，關(guān)于武漢房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”將至的謠言被討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。開(kāi)發(fā)商集體宣稱(chēng)武漢拐點(diǎn)還為時(shí)尚早，可是武漢樓市確實(shí)已經(jīng)開(kāi)發(fā)悄悄出現(xiàn)變化。武漢樓市的發(fā)展開(kāi)始撲朔迷離開(kāi)發(fā)商或明或暗加大折扣的情況非常明顯：1、贈(zèng)送貴賓卡、額外服務(wù)等方式來(lái)吸引客戶(hù)2、贈(zèng)電器、送旅游、搭電器來(lái)吸引客戶(hù)3、優(yōu)惠時(shí)間大幅度延長(zhǎng)4、免除物業(yè)管理費(fèi)等方式開(kāi)發(fā)商明折暗降之前火爆的樓市，使得許多開(kāi)發(fā)商將房子捂在自己手中，舍不得一次推出，以謀求利潤(rùn)最大化。目前樓市銷(xiāo)售節(jié)節(jié)下滑，于是開(kāi)發(fā)商紛紛選擇將一些早就符合開(kāi)盤(pán)條件的項(xiàng)

3、目面市，資金落袋為安。淡季搶開(kāi)盤(pán)退房情況嚴(yán)重受新政影響，貸款購(gòu)買(mǎi)多套住房的購(gòu)房者購(gòu)房審批無(wú)法通過(guò)。并有大量非一次置業(yè)者考慮到首付、貸款利率等問(wèn)題，紛紛放棄前期所購(gòu)房產(chǎn)。武漢市一環(huán)、二環(huán)的樓盤(pán)價(jià)格漲幅速度較快，越來(lái)越多的人將選擇價(jià)格相對(duì)較低的盤(pán)龍城區(qū)域購(gòu)房。武漢城中心區(qū)域價(jià)格漲幅過(guò)快許多原本可以在中心城區(qū)第一次置業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)將不得不成為溢出人群，選擇盤(pán)龍城區(qū)域。整體市場(chǎng)發(fā)展不確定性越來(lái)越大07年年末樓市出現(xiàn)的這一回流現(xiàn)象，將預(yù)示著后期的樓市的發(fā)展不穩(wěn)定因素將越來(lái)越多。許多謹(jǐn)慎購(gòu)房者，將采取持幣觀望的態(tài)度，選擇最有升值潛力的住宅

4、進(jìn)行置業(yè)，進(jìn)行保守置業(yè)。未來(lái)15年，受1963—1974年的第二次和80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”的影響，武漢將維持旺盛的住房需求。越來(lái)越多的青年置業(yè)者，將選擇性?xún)r(jià)比較高的區(qū)域進(jìn)行置業(yè)，完成第一次剛性購(gòu)房。后期嬰兒潮將保持旺盛住房需求武漢整體市場(chǎng)發(fā)展判斷目前正不斷完善發(fā)展中的區(qū)域?qū)⑹乾F(xiàn)在保守置業(yè)與剛性購(gòu)房的首選區(qū)域內(nèi)部環(huán)境的不斷改善加速房地產(chǎn)發(fā)展熱潮。交通瓶頸問(wèn)題的解決拉近了與主城區(qū)的距離，盤(pán)龍城區(qū)域是最大收受益者！盤(pán)龍城在政府各項(xiàng)政策利好的指引下迅速蓬勃崛起——五星級(jí)酒店“拓荒”空港經(jīng)濟(jì)陽(yáng)邏深水港將成國(guó)際物流基地40億

5、投入盤(pán)龍城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收費(fèi)站后移公交車(chē)正式開(kāi)通本案漢口主城區(qū)盤(pán)龍城整個(gè)區(qū)域成為武漢市場(chǎng)上的巨大機(jī)會(huì)點(diǎn)宏觀背景分析小結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，武漢作為中部區(qū)域中心，地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)將持續(xù)看好。從戰(zhàn)略層面看，武漢近幾年的地產(chǎn)將隨著國(guó)家整體對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控進(jìn)行一系列動(dòng)作，也將面臨一些動(dòng)蕩與調(diào)整。從供求情況看，未來(lái)將出現(xiàn)較強(qiáng)剛性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在機(jī)會(huì)。盤(pán)龍城區(qū)域隨著不斷發(fā)展，大量樓盤(pán)開(kāi)發(fā)供應(yīng)，將成為武漢居住新區(qū)，現(xiàn)在潛力巨大。武漢房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，不斷進(jìn)行調(diào)控轉(zhuǎn)型，未來(lái)市場(chǎng)前景雖持續(xù)看好但是不確定因素增多整體市場(chǎng)判斷片區(qū)市場(chǎng)分析目

6、標(biāo)客戶(hù)尋找產(chǎn)品定位開(kāi)發(fā)方向售價(jià)預(yù)估產(chǎn)品整體分析產(chǎn)品建議片區(qū)市場(chǎng)分析02年的代表F天下山水龍城巢NEST人和天地未來(lái)海岸05年代表羅納河谷盤(pán)龍新天地盤(pán)龍灣06年的代表日月山水第一企業(yè)社區(qū)盤(pán)龍大橋07年代表歌林花園盤(pán)龍城整體片區(qū)樓盤(pán)概況周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品排序項(xiàng)目名稱(chēng)主要建筑形態(tài)客層檔次第一檔次F·天下獨(dú)棟別墅高恒達(dá)·盤(pán)龍灣3-4層的別墅高夢(mèng)里水鄉(xiāng)獨(dú)棟別墅高巢NEST獨(dú)棟、聯(lián)排高山水龍城別墅高第三檔次武漢28街小高層、多層低未來(lái)海岸多層低摩卡小鎮(zhèn)小高層、多層低人和天地多層低盤(pán)龍新天地小高層、多層低第二檔次羅納河谷多層、花園洋房中盤(pán)龍城

7、是一個(gè)不缺乏高端和低端產(chǎn)品的區(qū)域盤(pán)龍城區(qū)域從一個(gè)純別墅高端區(qū)域逐漸走向平常人家最高端中端低端2005年2006年2007年較高端2002年F天下羅納河谷名流人和歌林花園片區(qū)居住檔次盤(pán)龍城，樓盤(pán)兩極分化嚴(yán)重富有者與溢出人群的同時(shí)選擇【巢NEST項(xiàng)目實(shí)景】【F天下項(xiàng)目實(shí)景】【歌林花園】【名流人和天地】在這個(gè)區(qū)域，中產(chǎn)階級(jí)很難找到自己的歸屬感！盤(pán)龍城大盤(pán)云集時(shí)代2005綜合體大盤(pán)項(xiàng)目212002豪宅大盤(pán)時(shí)代F天下卓越蔚藍(lán)海岸2007普通住宅大盤(pán)項(xiàng)目3歌林花園2008未來(lái)住宅大盤(pán)項(xiàng)目4領(lǐng)秀城在這個(gè)區(qū)域，沒(méi)有項(xiàng)目可以稱(chēng)為最大因?yàn)槊磕陮?/p>

8、會(huì)有新的大盤(pán)項(xiàng)目不斷的涌現(xiàn)出來(lái)盤(pán)龍城大盤(pán)云集時(shí)代紅色區(qū)域大盤(pán)云集，是盤(pán)龍城大盤(pán)貼身肉博最激烈的區(qū)域羅納河谷F天下歌林花園名流人和寶安山水龍城武漢28街本項(xiàng)目處于該區(qū)域內(nèi)，走出一條與大盤(pán)與眾不同的道路，是本項(xiàng)目的出路盤(pán)龍城大盤(pán)云集時(shí)代在這個(gè)盤(pán)龍新城寶安山水龍城占地2000余畝、F天下占地31