中小城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的分析與探討

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1、中小城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的分析與探討摘要：城市化的進(jìn)程加快瞭中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，大的房地產(chǎn)公司向中小城市發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)起到瞭促進(jìn)作用。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是值得廣大房地產(chǎn)商、群眾、政府等思考的問題關(guān)鍵詞：中小城市；房地産；經(jīng)濟(jì)周期；分析中國社科院發(fā)佈的2006年《城市競爭力藍(lán)皮書》指出：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是城市重要的產(chǎn)業(yè)，是城市最基本的生活條件環(huán)境，也是城市發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)與城市競爭力關(guān)系的密切性，分析房地產(chǎn)業(yè)與城市競爭力之間的

2、關(guān)系也是當(dāng)下的一個熱點和焦點話題一、中小城市房地産從1978年到2003年，中國城市數(shù)量增長瞭4.1倍，城市面積擴(kuò)展瞭4倍。中國城市數(shù)量近700座，城市化率達(dá)到瞭36.9%0城市的擴(kuò)張直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)，中小城市房地產(chǎn)落後局面，蘊(yùn)藏著難以預(yù)知的商機(jī)和利潤（一）房地産公司到中小城市發(fā)展的原因大的房地產(chǎn)公司在大城市尋找新開發(fā)區(qū)域很難，國傢對土地政策的調(diào)整，使得大城市的土地變成瞭稀缺產(chǎn)品；中小城市確實需要一些大城市的開發(fā)公司給他們帶去新的住宅理念和小區(qū)物業(yè)管理的模式，大的房地産公司在中小城市具有不可競爭的優(yōu)勢；大的房地產(chǎn)公司為瞭更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展

3、城市化的進(jìn)程加快瞭中小城市房地産的發(fā)展，由於大城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間越來越窄，房地產(chǎn)界將目光開始向不發(fā)達(dá)、可開發(fā)潛力大的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市多樣性、復(fù)雜性大，發(fā)展規(guī)劃難度大，想要到中小城市發(fā)展的房地產(chǎn)商要充分考慮異地發(fā)展的困難和風(fēng)險（二）中小城市發(fā)展房地産的問題大房地產(chǎn)商在中小城市進(jìn)行一些新設(shè)計的項目投資，為中小城市的房地產(chǎn)起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經(jīng)濟(jì)起到瞭促進(jìn)作用，而且能幫助中小城市走出落後的局面，改變中小城市民眾的居住環(huán)境。但是，目前中國的中小城市房地產(chǎn)發(fā)展基本不理想，住宅小區(qū)的規(guī)模都很小，合理規(guī)劃和正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)概念沒有形成。中小城市目前房地產(chǎn)的

4、滯後導(dǎo)致瞭城市無特色和極大的資源浪費。中小城市不僅需要好的房產(chǎn)項目來支撐城市形象，改變居住環(huán)境，最關(guān)鍵的就是政府的合理規(guī)劃二、城市房地産經(jīng)濟(jì)周期在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，不同時段經(jīng)濟(jì)總量的增長率有時快有時慢，有時高有時低，這樣經(jīng)濟(jì)總量在時間序列上總會呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動現(xiàn)象。這種具有不同表現(xiàn)特征的經(jīng)濟(jì)波動便會構(gòu)成所謂的經(jīng)濟(jì)周期。這種呈周期性的經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象會直接影響到各種産業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會使其出現(xiàn)同樣的周期性波動現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)在實際經(jīng)濟(jì)運行中就存在著較為明顯的周期波動現(xiàn)象。但與其他産業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，給其波動賦予瞭

5、一定歷史意義和經(jīng)濟(jì)意義城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競爭力的各個表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競爭力也較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度與城市競爭力的相關(guān)性是不確定的。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長會導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)較快地增長。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，超過瞭有效需求，就會降低經(jīng)濟(jì)運行效率，而城市經(jīng)濟(jì)的低效率，也會影響房地産業(yè)的發(fā)展速度。從房地產(chǎn)周期的成因看,我國兩次房地產(chǎn)周期波動均有國傢重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，因此，我國的房地産周期其實是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經(jīng)濟(jì)國傢的房地産周期具有顯著差異我國房地產(chǎn)業(yè)既處於產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處於宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長期。在多數(shù)

6、時段，波動並不是因為供求關(guān)系變化形成，而是由於在需求拉動之下，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，政府采取宏觀調(diào)控措施的結(jié)果三、如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期我國重點城市房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產(chǎn)市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場化水平在國內(nèi)處於領(lǐng)先地位（一）加快經(jīng)濟(jì)和政治體制改革，促進(jìn)良性發(fā)展2006年《城市競爭力藍(lán)皮書》的具體衡量指標(biāo)中，政府分配、黑市活動、壟斷程度等指標(biāo)表現(xiàn)相對較好。從各指標(biāo)縱向來看，11項指數(shù)得分中，政府分配、黑市活動、壟斷程度這幾

7、個指標(biāo)我國35個大中城市的得分較高，也就是70%的市場化程度以上。在公有制經(jīng)濟(jì)、市場健全度、訴訟保障方面，35個大中城市整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達(dá)到瞭6分，基本上達(dá)到瞭市場化的要求；在市場秩序、政府服務(wù)、價格管制、審批管制整體表現(xiàn)相對較差。指數(shù)顯示雖然體現(xiàn)出一定的進(jìn)步，但與國際上的先進(jìn)城市相比仍然較為落後，這意味著這幾個方面將是我經(jīng)濟(jì)體制改革和政治體制改革的重要內(nèi)容（二）掌握規(guī)模、找準(zhǔn)定位發(fā)展，促進(jìn)良性發(fā)展投資中小城市房地産無論是對地方經(jīng)濟(jì)和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規(guī)模的建設(shè)。單位分房、私建房占據(jù)瞭中小城市居民住房市場