基於金融危機(jī)形勢(shì)下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的策略探析

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1、基於金融危機(jī)形勢(shì)下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的策略探析摘要：金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響正在進(jìn)一步加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間，但其穩(wěn)定健康發(fā)展的基本面和中長(zhǎng)期趨勢(shì)沒(méi)有改變。在目前金融危機(jī)的形勢(shì)下，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大課題。在分析中房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，詳細(xì)探討瞭金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的巨大沖擊，並提岀瞭穩(wěn)定中國(guó)房地市場(chǎng)的相應(yīng)對(duì)策關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融危機(jī)；穩(wěn)定中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2011)18-0154-02—、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)價(jià)格與面積呈下降趨勢(shì)。2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，中國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一

2、些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，並出現(xiàn)瞭不同程度的下調(diào)［1］。2008年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)投資額均繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額、完成開(kāi)發(fā)土地面積等岀現(xiàn)不同程度的下降。2008年8月份，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.1%1-9月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21278億元同比增長(zhǎng)26.55%但銷(xiāo)售面積大幅下降，前三季度銷(xiāo)售面積40321萬(wàn)平方米，同比下降14.88%;商品房銷(xiāo)售額15879億元，同比下降15.02%；完成開(kāi)發(fā)土地面積17888萬(wàn)平方米，同比下降1.6%[2]o同時(shí)一些炒傢為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售2?市場(chǎng)開(kāi)始走

3、向分化。由於土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)商很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款；信貸緊縮，使得房地產(chǎn)商資金缺乏有效的資金來(lái)源,—些中小房地產(chǎn)商又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金；利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息；一些中小房地產(chǎn)商不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力；大型房地產(chǎn)商更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)等因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度3?房地產(chǎn)商積極改變營(yíng)銷(xiāo)策略以跳出困境。一方面，開(kāi)發(fā)商積極采取降價(jià)策略，采用降低首付款比例的營(yíng)銷(xiāo)手法。如蘇州推出首付一成的優(yōu)惠政策，其餘10%^先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，在交房時(shí)

4、由購(gòu)房者一次性付清；或者首付兩成，另外一成貸款做成消費(fèi)貸款的變相降低首付款形式。另一方面，大力實(shí)施置業(yè)保值計(jì)劃，即開(kāi)發(fā)商為瞭打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵(lì)他們買(mǎi)房推出的置業(yè)保值計(jì)劃。一般在約定購(gòu)房後一段時(shí)間之內(nèi)，如消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房源出現(xiàn)價(jià)格下降，消費(fèi)者可以退房或者開(kāi)發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價(jià)。同時(shí)推出允許消費(fèi)者團(tuán)購(gòu)政策，團(tuán)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商可以吸引大批量消費(fèi)者購(gòu)房的活動(dòng)，消費(fèi)者也是人多力量大，可以跟開(kāi)發(fā)商砍價(jià)，對(duì)雙方來(lái)講，處理好瞭都會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏。但實(shí)際上，涉及到優(yōu)惠幅度、房源位置、個(gè)人滿(mǎn)意程度等多方面的原因，參加團(tuán)購(gòu)的人往往到最後隻有少量實(shí)現(xiàn)成交二、金融危機(jī)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊有關(guān)專(zhuān)傢預(yù)測(cè)：受目前金融危機(jī)的影響

5、，2009年後樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步增大，在國(guó)際、內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)傢宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期1?短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買(mǎi)行為將向後推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購(gòu)房需求將向?qū)嵱眯缘闹行?hù)型集中；從產(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)重新整合，包括房地產(chǎn)中

6、介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來(lái)一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合並、重組，開(kāi)發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，開(kāi)發(fā)企業(yè)將更加註重開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位在供需雙方的作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局2?房地產(chǎn)供需風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣下降、量減價(jià)跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風(fēng)險(xiǎn)：—方面，利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的支付能力較差的已購(gòu)房群體的"斷供"風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款餘額從2003年的3329億元上升為20

7、07年末的3.13萬(wàn)億元，四年來(lái)貸款數(shù)額以年均75妳勺速度增長(zhǎng)［3］。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房按揭貸款的前三至六年是風(fēng)險(xiǎn)高危期。而過(guò)去四年中新貸出的款項(xiàng)，在利率上調(diào)和房?jī)r(jià)下跌的情況下，“斷供"的風(fēng)險(xiǎn)加大。另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機(jī)以及建築工程半途而廢，進(jìn)而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的"兩欠"問(wèn)題可能爆發(fā)。另外，由於房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，投資下滑而反作用於宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)將繼