房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研思考.doc

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1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研思考房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研思考近年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)''爆漲”現(xiàn)象，針對(duì)這一情況，國(guó)傢出臺(tái)瞭一系列宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，本文就樣市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀桿市位於桿中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是桿自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況目前，杠市共有

2、各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231傢，其中有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)85傢i定資質(zhì)企業(yè)146傢，有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)中二級(jí)企業(yè)10傢，三級(jí)企業(yè)23傢，四級(jí)企業(yè)52傢。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營(yíng)為主，國(guó)有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入杠市場(chǎng)步伐，這加劇瞭市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也抬高瞭本地企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)註冊(cè)資金總額達(dá)到22.51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46.83萬元。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59.29億元，與20xx年全年相比同比增長(zhǎng)91.3%,是葉五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資的1/3o在房

3、地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47.8億元，同比增長(zhǎng)136.6%o其它用途房屋的投資共11.49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。（三）20xx年新開工項(xiàng)目情況在全部施工面積中20xx年新開工面積為404.4萬平方米，同比增長(zhǎng)125%;其中住宅新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長(zhǎng)151.2%;房屋竣工面積194.8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況仁新建商品房交易情況20xx年，新建商品房成交14413套，同比増長(zhǎng)仃.97%,成交面積125.91萬平方米，同比增長(zhǎng)18.38%,其中住宅9995套，同比增長(zhǎng)11.40%,成交面

4、積104.04萬平方米，同比增長(zhǎng)17.67%;非住宅4418套，同比增長(zhǎng)36.15%,成交面積21.87萬平方米，同比增長(zhǎng)21.91%,其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3748套，成交面積20.11萬平方米o(hù)20xx年**市新建商品住宅平均價(jià)格為1526.5元/平方米，較20xx年上漲7.5%o2、新建商品房供求情況20xx-20xx年，川市房屋竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米、194.8萬平方米，6年間商品房竣工面積840.7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67.95萬平方米、75.21萬

5、平方米、114.04萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米、262.03萬平方米，6年間銷售面積904.27萬平方米。3、存量房交易情況20xx年，桿市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104.37萬平方米,同比增長(zhǎng)2.01%.9.08%0其中：住宅成交10688套，成交面積88.83萬平方米，成交金額7.67億元，平均成交價(jià)格863.1元/平方米;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交877套咸交面積"?67萬平方米，成交金額1.76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析仁房屋價(jià)格上漲及成本分析。20xx年桿市住房?jī)r(jià)格受土地供應(yīng)、建築材料價(jià)格、拆

6、遷補(bǔ)償費(fèi)用等影響，住房?jī)r(jià)格有所上漲，但低於全國(guó)平均水平，除住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲外，其他因素也影響著房?jī)r(jià)。首先，旺盛的市場(chǎng)需求是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20xx年，共核準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目60個(gè)，預(yù)售面積178.83萬平方米，可銷售房屋共計(jì)18747套，目前已銷售10425套，已銷售瞭55.6%O其次，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)活躍，土地交易價(jià)格上漲是重要原因。隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支

7、持下，潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求。當(dāng)大量?jī)?chǔ)蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從土地角度來看，實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招牌掛”政策後，土地市場(chǎng)交易活躍，土地購(gòu)置價(jià)格逐年上漲。第三，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加是房?jī)r(jià)上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建築面積增加成本437元。住宅單體造價(jià)上漲，鋼材、水泥、沙石等建築材料受市場(chǎng)影響價(jià)格漲幅較大。行政事業(yè)性收費(fèi)有所調(diào)整（如人防費(fèi)已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設(shè)成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建築面積增加成本40元，住宅小區(qū)配套設(shè)施隨著住宅品質(zhì)的提高，

8、每平方米建築面積的成本也