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《房地產(chǎn)市場的違法行為及其責(zé)任探析》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)市場的違法行為及其責(zé)任探析摘要:房地產(chǎn)市場主體的違法行為大量存在,嚴(yán)重阻礙瞭我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,必須對這些違法行為加以分析,明確法律責(zé)任,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。以此為基礎(chǔ),開展房地產(chǎn)市場的專項整治,把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場工作落到實處,爭取收到實效,這對於促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展大有裨益關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;違法行為;責(zé)任近年來,隨著我的房地產(chǎn)市場逐步走向成熟,房地產(chǎn)業(yè)得到瞭迅猛發(fā)展,從國民經(jīng)濟中的一個新產(chǎn)業(yè)、大產(chǎn)業(yè)逐漸上升成為重要支柱產(chǎn)業(yè),在促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展中所發(fā)揮的作用日益明顯和突出。但由於我國房地產(chǎn)市場專業(yè)性強、涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜,一些單位或個人遵法、守法的觀念
2、淡薄,惡意侵害相對人合法權(quán)益,致使法律、法規(guī)規(guī)定的各項制度得不到很好地貫徹落實;某些房地產(chǎn)主管機關(guān)也存在監(jiān)管不嚴(yán)、查處不力的情況,個別主管部門以罰代法,使違法者受益,傢工作人員知法犯法,違法者逃避法律制裁。當(dāng)前的住房制度改革,無不與土地、房屋有著密切的關(guān)系,產(chǎn)生瞭大量的房地產(chǎn)糾紛。[1]長此以往,違法行為和糾紛的大量存在必將嚴(yán)重?fù)p害我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,進(jìn)而直接影響住宅建設(shè)和住宅消費對國民經(jīng)濟的拉動作用,甚至影響到社會的穩(wěn)定。因此,必須對我國房地產(chǎn)市場存在的違法行為加以分析,明確其法律責(zé)任,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航一、房地產(chǎn)違法行為概述所謂房地產(chǎn)違法行為,是指違反傢有關(guān)房地
3、產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。[2]房地產(chǎn)市場的違法行為則是指在房地產(chǎn)市場中大量存在的,違反國傢有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)的行為違反土地管理法律法規(guī)的行為主要有:買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為;非法占用土地的違法行為;非法批準(zhǔn)用地的違法行為;破壞耕地的違法行為;非法侵占挪用征地補償費的違法行為;拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的違法行為;拒不交還土地的違法行為;擅自將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用於非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法行為;不辦理土地變更登記的違法行為;土地行政主管部門工作人員的違法犯罪行為違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為主要有:未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā);變相采用分解項目、不
4、按時開竣工以及不履行銷售價格、套型面積等項目建設(shè)要求,延緩項目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地;不執(zhí)行傢關(guān)於房地產(chǎn)項目資本金管理的規(guī)定,虛假出資、騙取貸款從事項目開發(fā);不履行項目規(guī)劃審批條件,擅自變動建築容積率等指標(biāo),增加建築面積和層數(shù)獲取額外收益;串通房屋測繪機構(gòu),在面積計算中弄虛作假,或者擅自加大公攤面積,將分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售;不按法律法規(guī)的規(guī)定處理面積糾紛;虛構(gòu)或不向購房人出具商品房買賣合同示范文本,欺騙購房人,損害購房人的合法權(quán)益;囤積房源,哄抬房價;提供不實價格和銷售進(jìn)度信息,誘騙消費者爭購違反其它方面法律法規(guī)的行為主要有:違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)佈暫行規(guī)定》,以各
5、種形式發(fā)佈違法房地產(chǎn)廣告和房產(chǎn)信息,在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)升值或投資回報的用語,做出與戶口、入學(xué)有關(guān)的承諾,在預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語;違反《合同法》,采用格式條款侵害購房人的合法權(quán)益,將工程肢解成若幹部分分包給幾個承包人,承包人又擅自將工程轉(zhuǎn)包;違反《反不正當(dāng)競爭法》,捏造、散佈虛偽事實損害競爭對手的商業(yè)信譽和商業(yè)聲譽,串通投標(biāo),抬高或壓低標(biāo)價,虛假招標(biāo);違反《消費者權(quán)益保護(hù)法》,一房多賣,面積''縮水”,公共設(shè)施擅自變更等;違反《刑法》,在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等環(huán)節(jié)中進(jìn)行欺詐和商業(yè)賄賂,隱瞞利潤,少繳稅款,偷稅漏稅違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的主體有不同情況:一是與
6、房地產(chǎn)事項相關(guān)的公民、法人和其他組織,如隱瞞房地產(chǎn)已被查封的情況而設(shè)定抵押權(quán)的公民,違反規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等;二是房地產(chǎn)行政主管部門,如沒有法律、法規(guī)的依據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的房管部門;三是其它違法主體,如非法出讓土地使用權(quán)的其他行政機關(guān)二、房地產(chǎn)市場違法行為的法律責(zé)任房地產(chǎn)市場主體的違法行為主要承擔(dān)三種責(zé)任,民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任1.民事責(zé)任房地產(chǎn)的民事責(zé)任,是指房地產(chǎn)主體違法或者違約之後,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律後果,包括侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任等房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有:停止侵害,排除妨礙,消除危險,返還財產(chǎn),恢復(fù)原狀,修理、重做、更換或退回,賠
7、償損失,違約金,消除影響、恢復(fù)名譽,賠禮道歉等十種民事責(zé)任方式。例如,《中華人民共和國廣告法》第3條、第4條規(guī)定:“廣告應(yīng)當(dāng)真實合法廣告不得含有虛假的內(nèi)容,不得欺騙和誤導(dǎo)消費者”,第38條則規(guī)定:“違反本法規(guī)定,發(fā)佈虛假廣告,欺騙和誤導(dǎo)消費者,使購買商品或接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的,由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任;廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)佈者明知或者應(yīng)知虛假仍設(shè)計、制作、發(fā)佈的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任?!睋?jù)此,對於違反《廣告法》的欺騙和誤導(dǎo)行為,購房者可以要求房地產(chǎn)商承擔(dān)