不同房企在二三線城市的發(fā)展策略

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1、不同房企在二三線城市的發(fā)展策略在當(dāng)前的調(diào)控背景卜本土與外來(lái)開(kāi)發(fā)商也不僅僅是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，這個(gè)時(shí)候本地和外來(lái)開(kāi)發(fā)商往往尋求結(jié)盟以謀求生存，在資金、十?地與開(kāi)發(fā)能力上進(jìn)行結(jié)合，以降低調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，從二三線城市本土開(kāi)發(fā)商和外來(lái)開(kāi)發(fā)商的博弈上，總的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，人開(kāi)發(fā)商想向屮端延伸，屮型開(kāi)發(fā)商想向高端、大盤(pán)延伸。二三線城市的大開(kāi)發(fā)商也耍尋求進(jìn)入一線城市。具有互和滲透的味道。而且中小型的開(kāi)發(fā)商在做戰(zhàn)略目標(biāo)制定時(shí)往往尋求商業(yè)模式的突破，以期追趕top50的開(kāi)發(fā)商。從競(jìng)爭(zhēng)的角度說(shuō)，外來(lái)大企業(yè)：講大盤(pán)規(guī)劃，講區(qū)域開(kāi)發(fā)，本地中小

2、企業(yè)：做中低端的多，小盤(pán)的多，品牌企業(yè)和小企業(yè)實(shí)際是針對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)。從發(fā)展策略的不同點(diǎn)來(lái)說(shuō)：本土開(kāi)發(fā)商1）木土開(kāi)發(fā)商靠精耕細(xì)作，冇些還是國(guó)企，能幫政府解決就業(yè)和稅收等問(wèn)題，新進(jìn)入開(kāi)發(fā)商可能會(huì)賺一筆就走，有些外地開(kāi)發(fā)商在城市發(fā)展困難時(shí)不離開(kāi)，而是采取精耕細(xì)作的態(tài)度，這很能在拿地和開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策上獲取政府信任與支持。2）本土開(kāi)發(fā)商靠人脈，形成市場(chǎng)壁壘，外面開(kāi)發(fā)商進(jìn)不來(lái)。3）木土開(kāi)發(fā)商在拿地信息方而夠靈活。外地開(kāi)發(fā)商：靠品牌影響力、資金實(shí)力等帶動(dòng)不發(fā)達(dá)城市和區(qū)域的發(fā)展，帶動(dòng)商八的進(jìn)入及片區(qū)的繁華。比如萬(wàn)科、中海對(duì)蘇州

3、科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)。從發(fā)展策略的相同點(diǎn)及從政府需求的角度來(lái)說(shuō)：1）政府需耍的是商業(yè)和住宅結(jié)合的大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，商業(yè)能帯來(lái)稅收、就業(yè)，形成可持續(xù)發(fā)展。2）幫助政府進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃（商業(yè)、醫(yī)療等等），分批有節(jié)奏的人盤(pán)開(kāi)發(fā)也是政府需要，而不是小打小鬧。下面筆者以南方某三線濱海城市為例，對(duì)在該城市的本土與外來(lái)開(kāi)發(fā)商的博弈做一個(gè)簡(jiǎn)單的剖析。中糧集團(tuán)在三亞亞龍灣經(jīng)過(guò)18年的粕耕細(xì)作，終于在開(kāi)發(fā)節(jié)奏、大盤(pán)規(guī)劃上的堅(jiān)守嘗到了甜頭。這是目前在海南冇實(shí)丿J的排名靠前的外來(lái)的開(kāi)發(fā)商采取的發(fā)展策略海南國(guó)際旅游島頒布之后，全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商都紛紛跑到

4、海南圈地，其中甚至還有一些非地產(chǎn)企業(yè)，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度一下達(dá)到沸點(diǎn)，作為已經(jīng)在海南扎下根的開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)，釆取的就是精耕細(xì)作的策略。FI前在海南搞開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商少上世紀(jì)90年代的也大相徑庭，以前大都是圈地不建，而如今活躍在海南的開(kāi)發(fā)商則大都是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科、雅居樂(lè)、富力、魯能、中信等,他們目前都是在全國(guó)布局開(kāi)發(fā)，海南僅僅是全國(guó)布局屮的一個(gè)版塊，他們?cè)谌珖?guó)擁有成「上萬(wàn)的業(yè)主，很容易將海南的各項(xiàng)自然資源向全國(guó)傳播出去，吸引全國(guó)各地的人來(lái)海南尿住。在這個(gè)時(shí)候，有很多的熱錢(qián)蜂擁而至，都希望能夠去占有先機(jī)，占去資源

5、，但是目前海南競(jìng)爭(zhēng)是很激烈的，所以現(xiàn)在海南的開(kāi)發(fā)商必須耍走品牌化、產(chǎn)品化以及提升服務(wù)的路線才能在海南立足。從政府的角度來(lái)看，政府更希望這些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區(qū)域的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與就業(yè)，不管是本土的還是外來(lái)的，但是，政府在開(kāi)發(fā)商實(shí)力同等的條件下，更傾向于在上次房地產(chǎn)泡沫后，對(duì)海南不離不棄、扎根r海南精耕細(xì)作的本土開(kāi)發(fā)商。目前全國(guó)20多個(gè)人行業(yè)中，唯一的沒(méi)有設(shè)準(zhǔn)入門(mén)檻的就是房地產(chǎn)，只耍你有錢(qián)就可以拿地,就可以開(kāi)發(fā)。其他行業(yè)比如說(shuō)食品行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、建筑行業(yè)等必須要有資質(zhì)等，為保護(hù)不可再生的自然資源，海

6、南冇必要給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)一個(gè)門(mén)檻，改變冇錢(qián)就可以拿地的現(xiàn)狀，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣對(duì)未來(lái)海南的建設(shè)更好一些?，F(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)一直都很關(guān)注，并且出臺(tái)一些更規(guī)范的政策去調(diào)控，這其實(shí)無(wú)形中也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)立的一個(gè)準(zhǔn)入門(mén)檻，包括前段時(shí)間讓一批央金退出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。其實(shí)國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的每-?輪調(diào)控，都是對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一次新的洗牌，能夠在調(diào)控之下，去符合國(guó)家政策進(jìn)行開(kāi)發(fā)，包括符合市場(chǎng)的規(guī)律去開(kāi)發(fā),并r不斷的做大做強(qiáng)做好，也就證明了H前剩下的這些地產(chǎn)金業(yè)確實(shí)冇專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和品牌實(shí)力，包括充足的資金。政府雖然沒(méi)有明文規(guī)定說(shuō)設(shè)立準(zhǔn)入

7、門(mén)檻，但是市場(chǎng)和客戶的眼睛應(yīng)該是雪亮的，他們的選擇也就是等于給了市場(chǎng)上的這些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了一些評(píng)判。海南良好的自然環(huán)境，是每一個(gè)在海南搞開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商都擁有的，但是目前海南地產(chǎn)項(xiàng)目最缺乏的是軟件方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還達(dá)不到國(guó)際旅游島的要求。這可能是這些年受到發(fā)展策略的局限，沒(méi)有把它做的更好。比如說(shuō)全島的交通設(shè)施、交通車(chē)輛的配套和完善，雖然酒店是很多，但都是各自為政，服務(wù)水平也參差不齊。高端國(guó)際型人才的加入，是現(xiàn)在海南比較稀缺的，有的星級(jí)酒店做出來(lái)的服務(wù)水平甚至還比不上內(nèi)陸城市的水平。述有在旅游方而的管理還需要加強(qiáng)，包

8、括服務(wù)、購(gòu)物、引導(dǎo)等方而。不過(guò)目前海南政府正在加強(qiáng)管理和改善服務(wù)設(shè)施和服務(wù)。外來(lái)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)大盤(pán)建設(shè)，必須要依賴海南白然資源、市政配套設(shè)施等硬件，同吋還要從自己做起，從局部上去改變，能夠把口己項(xiàng)冃規(guī)劃的一些配套、服務(wù)一體化。比如在在清水灣這片優(yōu)美的海域，某品牌開(kāi)發(fā)商給這片海規(guī)劃了無(wú)以倫比的國(guó)際級(jí)配套，如建冇包括6家超五星級(jí)的國(guó)際濱海酒店，2家貴族游艇會(huì)，醫(yī)療養(yǎng)生