三四線城市房地產(chǎn)去庫存問題探析

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1、三四線城市房地產(chǎn)去庫存問題探析謝志英,袁驍天,楊洋(長江大學城市建設(shè)學院,湖北荊州434023)摘要:運用綜合研究方法,對中國三四線城市的房表22016年全國一線城市新建商品住宅價格同比增速%地產(chǎn)所面臨的高庫存問題及其出路進行了探討。由于房地城市1月2月3月4月5月產(chǎn)開發(fā)的滯后性,以及大量其他行業(yè)資本涌入房地產(chǎn)業(yè),北京11．314．217．620．221．4上海21．425．130．534．233．8扎堆、盲目地開發(fā),三四線城市房地產(chǎn)市場整體面臨供大廣州9．911．915．317．619．0于求的現(xiàn)

2、狀,結(jié)合全國樓市大環(huán)境和當前三四線房地產(chǎn)庫深圳51．957．862．563．454．0存現(xiàn)狀,分析了三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)高庫存的主要原因注:資料來源于國家統(tǒng)計局。和重要原因,最后提出相應對策。1．1．2三四線城市商品房庫存現(xiàn)狀關(guān)鍵詞:三四線城市;去庫存;供給側(cè)改革2016年,“去庫存”腳步進一步提速,自3月份以來中圖分類號:F299．23文獻標志碼:B待售面積連續(xù)3個月環(huán)比下滑,至5月末,全國商品住宅文章編號:1672-4011(2016)10-0164-032待售面積為44369萬m,較2月份的高

3、點下降了近5%。DOI:10．3969/j．issn．1672-4011．2016．10．076但分城市能級來看,還是一二線城市去庫存化能力更佳。三四線城市以荊州為例,據(jù)武漢中潤泰房產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)布0前言的數(shù)據(jù),2016年1~5月荊州城區(qū)商品住宅庫存22861套,2016年新年伊始,一線城市房價開始新一輪的上漲,同比下降7．2%,比去年底下降26．8%[3],說明荊州城區(qū)在這新一輪的房地產(chǎn)業(yè)回暖的過程中,這一趨勢將從一線房地產(chǎn)市場去庫存效果比較明顯。如圖1~2所示。[1]城市逐漸向二、三、四線城市擴散

4、。商品住宅銷量開始有回升的跡象,市場傳遞積極信號,但三四線城市供過于求的矛盾依舊突出,去庫存的任務仍然十分艱巨。當前中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來加速去庫存化的時期,三四線城市如何抓住這次機遇,努力消化房地產(chǎn)庫存,是本文所要探討的問題。本文將從幾個主要方面來闡釋三四線城市房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及分析其未來如何達到去庫存的目標。1三四線城市房地產(chǎn)高庫存現(xiàn)狀及原因圖12015年以來商品住宅待售面積走勢圖1．1三四線城市商品房房價與庫存現(xiàn)狀注:此處待售面積為竣工未售面積,不同于后文所述的庫存面1．1．1三四線城市房價現(xiàn)狀

5、積,庫存面積為領(lǐng)取銷售許可但仍未售出的面積,范圍大于待售從需求的地域性來說,2016年房價市場分化現(xiàn)象十分面積。明顯。盡管2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價大漲的現(xiàn)象,但也僅限于一線城市。一線城市住宅需求量大,成交量即使在各種限制政策下依舊猛增,新建商品住宅及二手住宅價格的漲幅高于二、三、四線城市不止一個數(shù)量級。其中深圳的房價同比增幅最高達到63．4%。而以武漢為例的二線城市房價總體平穩(wěn),略有小漲。三四線城市房價告別去年的頹勢,降幅持續(xù)收窄,直至基本持平(見表1~2)。表12016年湖北省部分城市新建商品

6、住宅價格同比增速%圖22016年五月荊州城區(qū)各區(qū)域庫存商品住宅套數(shù)/套城市1月2月3月4月5月注:在商品房銷售高速增長的帶動下,三四線城市房地產(chǎn)去庫武漢5．36．57．79．611．9存效果初顯,今年商品房待售面積逐月減少。但庫存量仍然偏大,宜昌-1．4-1．1-0．650．20．7增量仍在發(fā)生,不能盲目樂觀,仍須找到有效途徑,盡快使樓市恢襄陽-3．8-2．8-2．5-1．9-1．2復到平穩(wěn)有序發(fā)展的狀態(tài)。1．2三四線城市高庫存背后的原因1．2．1供求關(guān)系是主要原因作者簡介:謝志英(1966-),女

7、,碩士,高級工程師,主要從事土木工程的教學、科研和設(shè)計方面的研究工作。2010年以來,一二線城市地方政府采取限購措施之后,通信作者:袁驍天(1993-),男,在讀碩士研究生,主要研究方向:建三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)在此背景下經(jīng)歷了大躍進式的發(fā)展。筑結(jié)構(gòu)設(shè)計及房地產(chǎn)投資開發(fā)理論。楊洋(1991-),男,在讀碩士研大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍三四線城市,謀求發(fā)展空間,直究生,主要研究方向:工程質(zhì)量控制。接推動城市的土地大面積開發(fā),大量商品房扎堆涌入市場,·164·超級大盤時有出現(xiàn),打破了樓市原有的供求平衡。由于房

8、營銷策略的制定應在不觸及先前買房者實際利益的前地產(chǎn)開發(fā)的滯后性,現(xiàn)在很多在建項目將來會涌入市場,提下進行。如,消費者普遍是買漲不買跌的心理,如果采這無疑給如今供求平衡帶來很大壓力。取簡單粗暴的降價促銷策略,勢必會引起早先買房者的不房地產(chǎn)的需求是具有區(qū)域性的,城市越小,人口流動滿。因此,在營銷策略的制定上更應該把握消費者心理,性就越差,區(qū)域特征就更加明顯。三四線城市自身對人口策略上也更應該巧妙。如,停車位是現(xiàn)在購房者比較在意聚集力的能力較弱,人口外流現(xiàn)象較為嚴重,年輕人