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1、個人出售住房繳納稅費一、增值稅1.自建自用住房銷售免征增值稅《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第十五項規(guī)定“個人銷售自建自用住房免征增值稅”，個人銷售住房首先區(qū)分住房是自已建造的還是購買的。自建即自己建造，自用其實沒什么標準。住房是用來住的，在增值稅范圍住房是拿來用的，同時自已建造的住房拿來是給別人用的可不好認定。2.轉讓購買的住房繳納增值稅營改增之前個人出售住房交納營業(yè)稅，營業(yè)稅改征增值稅之后交納增值
2、稅?！都{稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第五條規(guī)定“個人轉讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額”。一般情況下，繳納的增值稅=成交價/(1+5%)×5%3.稅收優(yōu)惠（1）《營業(yè)稅改征增值稅試點
3、過渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市”。提醒
4、關注，在營業(yè)稅和增值稅的稅收政策里，個人是包括了個體工商戶和其他個人，其他個人即指自然人。個人銷售住房是否購買已滿2年，對增值稅的繳納是一個重要因素。（2）普通住房與非普通住房的標準。《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）第五條明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費中規(guī)定”為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同
5、時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％”。我們常說的非普通住房即大于等于144㎡，容積率小于1或過戶價高于當地市場指導價的住房，滿足其中的任何一項都是非普通住宅，都不滿足的情況下叫做普通住宅。二、個人所得稅1.個人出售住房按財產轉讓所得征稅一般規(guī)定《財政
6、部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）規(guī)定個人出售自有住房所取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）規(guī)定：個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅?！吨腥A人民共和國個人所得稅法》（中華人民共和國主席令第九號》第六條應納稅所得額的計算第五項規(guī)定財產轉讓所得，以轉讓財產的
7、收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。第三條第三項規(guī)定財產轉讓所得適用比例稅率，稅率為百分之二十。應納稅所得額=每次轉讓財產收入額-財產原值-合理費用應納個人所得稅稅款=應納稅所得額×20%《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）規(guī)定“對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”。（1）房屋原值一般指購置該房
8、屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。注意這里不單指購置房屋的原支付的房價，而是包括購房時交納的相關稅費的。營改前但原購買的住房繳納的營業(yè)稅可以扣除，營改增后購買住房支付的增值稅則計入財產原值進行扣除。（2）轉讓住房過程中繳納的稅金是指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。這指的是轉讓過程中繳納的稅金，跟房屋原值中購置時交納的相關稅費不同。扣除的稅金不包括轉讓時繳納的增值稅的，因為營改增后
