物業(yè)管理--物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

《物業(yè)管理--物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范叢廣林物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)金業(yè)在履行合同義務(wù)的過程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在經(jīng)濟(jì)損失或者具他風(fēng)險(xiǎn)，包插主產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)的內(nèi)容不同，我們可以將物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)具體劃分為治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛悸理中車輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)等。由丁?篇幅所限，本文僅就治安風(fēng)險(xiǎn)、卒輛管理風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)設(shè)施、設(shè)備以及物業(yè)服務(wù)合同期滿后的風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方血的問題提出兒點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范意見，供企業(yè)參考。一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指山于外界第三人的

2、過錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)牛?的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件，給物業(yè)服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。在這類案件中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范I節(jié)I內(nèi)的安全防范義務(wù)致使建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)綸人身?yè)p害結(jié)果，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：1、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和職責(zé)范I韋I。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》四十七條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)

3、維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序和安全防范工作，其職責(zé)的范圍僅限于建筑區(qū)劃內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共區(qū)域，不包括業(yè)主的專有部分。口物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立的法人，不享有行政機(jī)關(guān)所享有的行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)，保安人員也不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，這種安全防范義務(wù)具有預(yù)防性和輔助性，是在一?定限度內(nèi)的一種有限的義務(wù)。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。2、充分發(fā)揮人防、技防和物防的作用。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常高估閉路電視監(jiān)控（技防設(shè)備之一）的防盜功能，認(rèn)為有了技防，就算提供了安全防范服務(wù)，忽視人防工作的作用。

4、也有的物業(yè)服務(wù)金業(yè)和業(yè)主常常將保安工作（人防）和H家防盜（物防）分割開來考慮，認(rèn)為保安防得住就不用裝防盜網(wǎng)，保安防不住所以要裝防盜網(wǎng)。這些都是安全防范重的誤區(qū)。其實(shí)，物防是業(yè)主家居的最后防線，物業(yè)服務(wù)金業(yè)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主安裝防盜門，防盜窗,防盜網(wǎng)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)看到技防設(shè)備的功能和局限，.正視技防設(shè)備的工具地位,確定保安在安全防范系統(tǒng)屮的主要地位，提高保安的職業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)精神，讓保安熟悉這些工具的操作和使用細(xì)節(jié)，提高保安和技防設(shè)備z間的人機(jī)結(jié)合程度。3、科學(xué)安排保安巡邏，堅(jiān)持對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。嚴(yán)格履行安防職責(zé)，避免管理過錯(cuò)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要嚴(yán)格履行了自□.義務(wù)，就

5、不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因笫三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。4、樹立保全履行職責(zé)證據(jù)的意識(shí)，做好、保存好巡杳以及交接班記錄。5、委托給專門的保安公司，分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。在目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，有-?部分金業(yè)將保安義務(wù)委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)金業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)服務(wù)金業(yè)與其他主休分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。二、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范車輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)，是指在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)過程中，因車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帯產(chǎn)生的

6、附加服務(wù),通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受建設(shè)單位或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，加攵取車輛服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車輛冇意或無意碰撞而損壞，也冇可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來物業(yè)管理單位血臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。此類事件的責(zé)任承擔(dān)關(guān)鍵在于停車性質(zhì)的判斷,雙方之間保管合同法律關(guān)系的成立與否決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的賠與不賠。因此，在金業(yè)提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下方面：1、與業(yè)主或業(yè)主使用人簽訂車輛服務(wù)協(xié)議，明確合同性質(zhì)，排除保管關(guān)系。2、完善停千場(chǎng)硬件，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決購(gòu)買停車設(shè)備，與業(yè)主委員會(huì)簽約，具體約

7、定收費(fèi)和設(shè)備費(fèi)的支付，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。3、將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。4、對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該停車憑證上，告知車輛停放人。5、收収停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，屬于占位費(fèi)的應(yīng)明確注明，收収的費(fèi)用收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)Ftl車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。6、因維修工程等原因