房地產(chǎn)新農(nóng)村改造項(xiàng)目營(yíng)銷策略~執(zhí)行方案

《房地產(chǎn)新農(nóng)村改造項(xiàng)目營(yíng)銷策略~執(zhí)行方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、營(yíng)銷策略報(bào)告2009.12.8目、錄產(chǎn)品的SWOT分析二、本案目標(biāo)客戶三、本案總策略四、銷售節(jié)點(diǎn)劃分五、營(yíng)銷推廣策略六、階段性策略執(zhí)行七、業(yè)務(wù)執(zhí)行八、全民營(yíng)銷方案九、各階段活動(dòng)及執(zhí)行方案十、廣告表現(xiàn)十一、工作計(jì)劃一覽表十二、媒體編排及預(yù)算、產(chǎn)品的SWOT分析產(chǎn)品的SWOT分析優(yōu)點(diǎn)：小區(qū)規(guī)模人，人盤氣勢(shì)，外立面鮮明突出，錯(cuò)落有致，主力產(chǎn)品為80-120平方為主，面積區(qū)間合理符合競(jìng)爭(zhēng)潛力，交通便利，未來(lái)政府導(dǎo)向氛圍重缺點(diǎn)：區(qū)域位置離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊生活配套差，核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏機(jī)會(huì)：價(jià)位、總價(jià)優(yōu)勢(shì)，回遷口

2、碑效應(yīng)本，二期土地變性有望開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房威脅：小產(chǎn)權(quán)土地性質(zhì)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商無(wú)品牌支撐，后期資金流轉(zhuǎn)問(wèn)題，周邊購(gòu)買力缺乏二、本案的目標(biāo)客戶本案的目標(biāo)客戶本項(xiàng)口所地理位置及土地性質(zhì)，我們的主力口標(biāo)客層為以卞幾種：1、主力客層集中在項(xiàng)目周邊村莊，主要以村民回遷換房為主2、村民投資、介紹朋友3、經(jīng)濟(jì)收入較低圖便宜想在鄭州安家的外地打工族4、此區(qū)域以北村民客戶：了解城市規(guī)劃想進(jìn)駐鄭州北區(qū)版塊的黃河以北人群本案總策略本案總策略思考方向：1、回遷戶的回遷計(jì)劃，規(guī)避摩擦的發(fā)生2、政府文件，城區(qū)未來(lái)規(guī)劃，領(lǐng)導(dǎo)煽動(dòng)，

3、改觀村民及購(gòu)買者思想意識(shí)，增加購(gòu)買、投資信心3、“造城計(jì)劃”推介宣傳，增加村民對(duì)木項(xiàng)目的認(rèn)可度和了解未來(lái)生活品質(zhì)保障4、銷售說(shuō)辭的運(yùn)用，合理規(guī)避土地性質(zhì)增加購(gòu)買者的信心5、銷售節(jié)點(diǎn)的把握，確保資金流6、工程先跑，銷售跟進(jìn)，提升客戶心理推廣總策略回遷戶及周邊村民關(guān)系及將本案塑造成一個(gè)大型生活生態(tài)社區(qū)的理念建立，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)及未來(lái)政府規(guī)劃，加強(qiáng)購(gòu)買及投資欲望，利用“貪”的人性，老帶新，全民營(yíng)銷的執(zhí)行。銷售節(jié)點(diǎn)劃分銷售節(jié)點(diǎn)劃分:開(kāi)盤（5月1日）強(qiáng)銷期持續(xù)期（收尾期）醞釀期公開(kāi)期12.30H—2.10日

4、3.10H—4.30日5.1H—5.31日6.10—11.30日第一階段回款蓄勢(shì)戰(zhàn)第二階段回款完成首期銷售目標(biāo)進(jìn)場(chǎng)（12月25日）（3月10日）重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)描述：醞釀期：12.25號(hào)之前售樓部選址裝修完成12月15日一1月15日:探沙盤制作完成探戶外引導(dǎo)媒體全部到位探人員培訓(xùn)、銷售講習(xí)及所有現(xiàn)場(chǎng)物料準(zhǔn)備齊全，1月15H：銷售人員進(jìn)場(chǎng)（售樓部）1月15H：派單、產(chǎn)品推介會(huì)等媒體開(kāi)始投放1月15R：開(kāi)始收取定金公開(kāi)期：3^1013—4^300：派單、RD、短信、產(chǎn)品推介會(huì)促銷活動(dòng)等多樣媒體集屮立體轟

5、炸，迅速在本區(qū)域起到轟動(dòng)造勢(shì)作用3月15H：老帶新全民營(yíng)銷啟動(dòng)強(qiáng)銷期：5月1日一5月30日:5月1日開(kāi)盤探大型開(kāi)盤活動(dòng)探開(kāi)盤當(dāng)天大型演藝秀活動(dòng),探老帶新抽獎(jiǎng)活動(dòng)探購(gòu)房讓利，回饋活動(dòng)5月1日一5月30H借助開(kāi)盤熱銷盛況及SP活動(dòng)的人潮，綜合運(yùn)用各種媒體的力量，交叉覆蓋，重復(fù)曝光，以吸引盡可能多的目標(biāo)客層來(lái)關(guān)注和咨詢本案信息，從而爭(zhēng)取本案的成功。探多點(diǎn)傳播，多點(diǎn)銷售達(dá)到整體旺銷局而；塑造本案親和力以及大樓盤形象。探針對(duì)次級(jí)區(qū)域及周邊區(qū)域深層次挖掘客戶；探系列SP活動(dòng)舉行，形成旺盛熱潮，保持本案的曝光

6、度和受關(guān)注度，促進(jìn)銷售。探媒體持續(xù)，產(chǎn)品信息告知。持續(xù)期（收尾期）：6月1日一11月31日探調(diào)價(jià)策略給客戶造成急迫感；探針對(duì)未去化產(chǎn)品做深層次處理，如價(jià)格調(diào)整、戶型修正等；探前期客戶全面清理，再一次挖掘有效客戶；探全民營(yíng)銷加大介紹費(fèi)用，提高客戶介紹客戶積極性；探針對(duì)剩余戶型，作清盤優(yōu)惠活動(dòng)，爭(zhēng)取本案完美結(jié)案。五、營(yíng)銷推廣策略（一）各階段營(yíng)銷策略媒體配合:1、醞釀期——12.30月—2.10H策略依據(jù)：注度、認(rèn)可度探一個(gè)項(xiàng)冃的成功在于規(guī)劃及客戶的滿意度、價(jià)格也是重要的決定因素之一，采用“價(jià)格震蕩”

7、+“低開(kāi)高走”的策略，吸引買家注意，形成銷售旺勢(shì)。并通過(guò)SP活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)在特定時(shí)期內(nèi)快速聚集人氣。營(yíng)銷策略：探項(xiàng)口推廣，重點(diǎn)在于樹(shù)立人盤形象，城市未來(lái)規(guī)劃，未來(lái)居住環(huán)境等，提升周邊村民的關(guān)探現(xiàn)場(chǎng)包裝（售樓部、圍墻、道旗等）、戶外POP引導(dǎo)、派夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、廣播、短信、SP活動(dòng)……媒體全方位立體投放。2、公開(kāi)期——3月10日一4月30日階段特征：探市場(chǎng)廣泛認(rèn)知，企業(yè)形象初步確立，項(xiàng)目品質(zhì)得到客戶認(rèn)可，客戶積累充分。營(yíng)銷策略:探在客戶積累到一定數(shù)量后，啟動(dòng)全民營(yíng)銷工程，增加客戶介紹獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，增加介紹

8、率。策略依據(jù):探集屮選房的最主要目的是在現(xiàn)場(chǎng)集屮認(rèn)購(gòu)時(shí)，集屮人氣，利用促銷手段，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱銷搶購(gòu)場(chǎng)面，迫使選房客戶互相施加壓力，成交率能得以最大化的提升。媒體配合:探現(xiàn)場(chǎng)包裝（售樓部、圍墻、道旗等）、戶外POP引導(dǎo)畫面更新、報(bào)紙小幅廣告、派夾報(bào)專題派發(fā)、網(wǎng)絡(luò)信息更新。廣播、電視字幕、短信、促銷活動(dòng)、SP活動(dòng)等全部圍繞認(rèn)購(gòu)展開(kāi)。3.強(qiáng)銷期——5月1日一5月30日階段特征：探項(xiàng)目產(chǎn)品得到廣泛認(rèn)同，認(rèn)購(gòu)客戶積累較多。營(yíng)銷策略：選擇節(jié)點(diǎn)，轟動(dòng)開(kāi)盤，積累人氣，造成熱銷態(tài)勢(shì)，并掌控銷售節(jié)奏追求利潤(rùn)最大化探樣