房地產(chǎn)項目營銷策略及執(zhí)行方案

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1、1首領公館項目營銷策略及執(zhí)行方案2營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判項目自身價值提煉客戶模擬及研究項目定位CONTENTS目錄3營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判項目自身價值提煉客戶模擬及研究項目定位CONTENTS目錄4城市進入高速發(fā)展階段人均收入逐年增加，居民生活品質(zhì)提升房地產(chǎn)發(fā)展迅速，是城市升級建設的基礎，以“四區(qū)兩帶，一主六鎮(zhèn)”的總體布局，加快小城鎮(zhèn)建設步伐，服務主城舊城改造，提升城市形象，實現(xiàn)工業(yè)化推動城市化、城市化提升工業(yè)化的良性循環(huán)。本項目開發(fā)以整合市場為己任，提升城市區(qū)域商業(yè)價值安寧市城市宏觀發(fā)展概

2、況入市環(huán)境研判城市背景5由連然向西發(fā)展大屯組團，西北沿螳螂川發(fā)展少部分高檔居住用地，同時引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展太平片區(qū)，進一步增加安寧城市的綜合實力。搬遷云化工業(yè)區(qū)和光明磷肥廠，加快建設步伐，向西發(fā)展云化組團和張家壩組團，發(fā)展連然北區(qū)，形成以張家壩水庫為中心的城市新區(qū)，同時建設草鋪分區(qū)（工業(yè)區(qū)和生活區(qū)）。要大力推進城市化，改變城市化滯后于工業(yè)化的狀況，通過城市化引導要素聚集、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，促進工業(yè)現(xiàn)代化和國民經(jīng)濟信息化。實現(xiàn)工業(yè)化推動城市化、城市化提升工業(yè)化的良性循環(huán)。城市更新方向入市

3、環(huán)境研判城市發(fā)展方向61、相對昆明限購令嚴厲實施，安寧市由于不屬于限購令執(zhí)行區(qū)域，不受限購令影響。在昆明執(zhí)行的限購令反倒給安寧房地產(chǎn)發(fā)展帶來了更多的市場機會。2、自去年年底至今，央行多次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，同時，存款準備金率也多次上調(diào)，屢破歷史高位，充分體現(xiàn)了國家抵御通貨膨脹的決心，而因此產(chǎn)生的市場資金緊缺、國民消費趨穩(wěn)等情況也給房地產(chǎn)這個資金投入大，國民消費能力要求較高的行業(yè)帶來了嚴峻的考驗。入市環(huán)境研判政策解析7金方首座金色時代廣場東湖置業(yè)保利寧湖住宅高層兩梯三戶，均價4700元/

4、㎡,70多間商鋪還剩十多間價格1.3-2.3萬/㎡商鋪銷售均價2萬/㎡,銷售率已到達90%；自持部分現(xiàn)進入全力招商期；寫字樓出租商業(yè)招商階段，不銷售，商業(yè)布局：商場、超市、餐飲、服裝專賣店住宅認籌階段，認籌卡5萬/張，戶型面積在97-160㎡之間，預期均價在6000元/㎡住宅內(nèi)部認購，均價在4200-4500元/㎡，量大對市場有一定的影響，預期對外銷售均價在6000元/㎡左右目前住宅市場價在5000元/㎡以上，商鋪銷售均價在2萬元/㎡;近一年來，市場上將進入招商競爭階段，商鋪供應量下降；安寧市房地產(chǎn)

5、市場在政策及城市發(fā)展的推動下，商品房價格逐步攀升，商鋪可銷售量小，寫字樓稀缺，對首領公館項目的推出是一個鋪墊，也是首領入市的好時機。入市環(huán)境研判房地產(chǎn)市場情況8安寧市首領公館的四大競爭樓盤：住宅主要競爭樓盤：保利寧湖、金方首座、東湖置業(yè)；商業(yè)競爭：金色時代廣場、金方首座；寫字樓競爭：金色時代廣場。根據(jù)目前市場情況分析，市場抗性都在在售項目上，但本項目可以在6月份正式參與角逐，市場對本項目的抗性就相對較??；本項目涵蓋了所有在售項目物業(yè)形態(tài)，市場競爭力加強，在一個樓盤同時滿足不同的需求者，城市綜合體優(yōu)勢

6、凸顯。市場營銷推廣應從整體性至獨立性交叉推進，筑造聲勢，搶占市場先機。入市環(huán)境研判啟示9營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行入市環(huán)境研判項目自身價值提煉客戶模擬及研究項目定位CONTENTS目錄-本資料來自www.m448.com-10按產(chǎn)品品類分青年之家青年持家小小太陽丁克家庭按家庭生命周期可分為四類單身備婚族(有可能父母買房)準婚姻狀態(tài)或結(jié)婚暫不準備有小孩(有可能父母買房)準備有小孩或準父母，青年之家小孩在5歲以下的家庭客群鎖定（客群是誰）11目標客群分析（客群是誰）首領公館客群置業(yè)需求生存狀態(tài)：經(jīng)濟基礎：實力有限；

7、但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期；生活現(xiàn)狀：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的居住空間；家庭結(jié)構(gòu)：成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質(zhì)的居住條件；生命周期階段：單身、準婚姻狀態(tài)、結(jié)婚但沒孩子;事業(yè)觀：對事業(yè)有著強烈的追求感，喜歡有目的的闖蕩，贏得自己的一切。生活價值觀：追求品牌效應，熱衷品牌消費；注重生活品質(zhì)，以享受型為主，不愿過高月供而低品質(zhì)的生活；精神壓力較大，私人時間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。12一、經(jīng)濟原則：由于經(jīng)濟約束，首付有限，同時又不希望月供過高而影響到自己的生活質(zhì)量，追求

8、“高品質(zhì)、低總價”。二、選址原則：基于青年人群工作與生活切換的關系——可以依靠周圍交通或者快速干道便利出（不強調(diào)工作與居住的物理位置屬性，突出心理位置屬性）位置考慮——周邊擁有較成熟配套。三、客群原則希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。四、規(guī)劃原則追求有品質(zhì)的居住環(huán)境，多公共交流景觀平臺；希望擁有可放松身心的的運動休閑會所；便利輕松的區(qū)域商業(yè)服務。五、服務原則：希望擁有便利、簡單但系統(tǒng)的生活保障型物業(yè)服務模式。目標客群分析（客群是誰）首領公館5大置業(yè)原則13朗潤園項