“惠州銀座國(guó)際大廈”項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū).docx

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1、“惠州銀座國(guó)際大廈”項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)一、融資企業(yè)基本情況1、公司名稱：惠州市東安投資有限公司成立時(shí)間：2009年9月18日法人代表：邵素珍注冊(cè)資本：人民幣肆仟萬(wàn)元實(shí)收資本：人民幣肆仟萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：二級(jí)2、股權(quán)結(jié)構(gòu)惠州市華盛達(dá)實(shí)業(yè)投資公司占股份70%惠州市東安置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占股份30%3、經(jīng)營(yíng)情況：公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，管理機(jī)制完善，各部門(mén)分工細(xì)致，實(shí)行有效的層級(jí)管理，績(jī)效考核等高效管理方案。公司股東已成功開(kāi)發(fā)“惠海新村”、“麥雅商務(wù)大廈”、“鴻業(yè)自由港”、“麥雅國(guó)際”、“麥雅雙城國(guó)際”等知名樓盤(pán)項(xiàng)目，累計(jì)建筑面

2、積45萬(wàn)平方米，完成投資約20億元，除“麥雅國(guó)際”銷(xiāo)售90%外，其他已全部銷(xiāo)售完畢，取得良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展積累了資本和豐富經(jīng)驗(yàn)。4、負(fù)債情況：5、資信情況：銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款或融資金額、期限：不存在任何不良記錄無(wú)對(duì)外擔(dān)保二、融資項(xiàng)目主要情況1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：惠州銀座國(guó)際大廈（曾用名“惠州國(guó)際貿(mào)易中心”、“惠州東安國(guó)際貿(mào)易大廈”）地理位置：位于惠州市江北新區(qū)24號(hào)小區(qū)，惠州大道與三新村交界處占地面積：11255.2平方米建筑面積：12萬(wàn)平方米功能分區(qū)：項(xiàng)目分主副樓，集商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店為一體

3、的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。負(fù)1、2層為地下室，1-4層為商業(yè)裙樓，主樓5-49層為寫(xiě)字樓及酒店部分，副樓5-31層為公寓部分。2、建設(shè)過(guò)程及現(xiàn)狀：原建設(shè)單位為惠州市國(guó)貿(mào)工程開(kāi)發(fā)有限公司（原惠州市國(guó)貿(mào)工程開(kāi)發(fā)總公司），原施工單位為中國(guó)建筑第八工程局第二建筑公司。惠州銀座國(guó)際大廈設(shè)計(jì)分為兩段，Ⅰ段主要為酒店、寫(xiě)字樓，Ⅰ段主要為商場(chǎng)、住宅。項(xiàng)目于1994年4月1日開(kāi)工，1995年9月4日停工，后于2004年10月復(fù)工。截至目前，Ⅰ段Ⅱ段已經(jīng)全部封頂，其中，Ⅱ段已經(jīng)完成塔樓（住宅）部分的外立面工程。該項(xiàng)目已建工程經(jīng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給惠州市東安投資

4、有限公司。3、產(chǎn)權(quán)狀況產(chǎn)權(quán)歸屬明確，惠州銀座國(guó)際大廈已付清各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓款，項(xiàng)目主體全部已封頂。五證齊全，2011年7月11日已經(jīng)取得項(xiàng)目商品房預(yù)售證，準(zhǔn)備今年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：取得土地的成本比較低，該區(qū)域土地拍賣(mài)樓面價(jià)格已接近3000元/平方米。該項(xiàng)目地塊位于惠城區(qū)江北，屬黃金地段，是惠州市規(guī)劃的行政、文化、商務(wù)辦公中心，惠州市主要政府機(jī)構(gòu)全部在江北，體育館、展覽中心、博物館、圖書(shū)館等重大文化設(shè)施也相繼落成。該區(qū)域是惠州大商貿(mào)、大流通的規(guī)劃區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，周邊公共配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境一流，潛在客戶群體充足，項(xiàng)目前

5、景看好。因該項(xiàng)目是惠州有重大影響的爛尾樓改造項(xiàng)目，對(duì)此惠州市政府非常重視并同意繼續(xù)給予大力支持，該項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，為惠州市解決爛尾樓問(wèn)題提供了有利支持，也極大提升了江北新區(qū)的整體形象，增加一亮點(diǎn)工程。市政府工作會(huì)議已同意減免行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)、施工期間的排污費(fèi)、廢渣費(fèi)等。5、項(xiàng)目售價(jià)預(yù)估A、江北片區(qū)作為惠州市行政中心區(qū)域，目前房地產(chǎn)均價(jià)在價(jià)格在6000-8700元/平方米之間，江景項(xiàng)目目前均價(jià)價(jià)在10000元/平方米左右。下表中均為江北片區(qū)住宅項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/m2）平均戶型面積（m

6、2）合生帝景灣（二期）小高層精裝修9500160富力麗港中心高層精裝修9200150萬(wàn)科金域華庭高層毛坯6500140中頤海倫堡高層毛坯6000150光耀橙子高層精裝修650065通過(guò)對(duì)江北片區(qū)的初步調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)絕大部分產(chǎn)品都屬于居住類產(chǎn)品。其表現(xiàn)的特點(diǎn)是戶型偏大且產(chǎn)品線豐富，多以小高層為主，注重園林景觀的營(yíng)造綠化率高，容積率低等共同的特點(diǎn)。因此本項(xiàng)目的輔樓服務(wù)式公寓，作為具有投資價(jià)值的過(guò)渡性產(chǎn)品，其潛在的升值空間是不容忽視的。所以本項(xiàng)目的均價(jià)預(yù)計(jì)為：區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)+（區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)*投資回報(bào)率）+精裝修費(fèi)用惠州區(qū)市場(chǎng)均價(jià)

7、=7500元/平方米，投資回報(bào)率按10%計(jì)；精裝修費(fèi)用按1000元/m2計(jì)（初步擬定）7500+（7500*10%）+1000=9250元/m2。B、寫(xiě)字樓價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目名稱總建面(m2)物業(yè)類型均價(jià)（元/m2）占地面（m2）峰璟國(guó)際7085326層公共精修840016060中信城市時(shí)代7512320層公共精修880014070大隆中心廣場(chǎng)2442617層公共精修89507000凱賓斯基酒店12000043層公共精修93004517據(jù)調(diào)差，惠州寫(xiě)字樓的租金在30-35元/天/平米之間，售價(jià)則在8300-10000元/平米之

8、間。江北作為惠州未來(lái)的CBD,最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)劃和配套。因此項(xiàng)目的5A智能寫(xiě)字樓價(jià)格（公共部分裝修）的銷(xiāo)售均價(jià)為12000/平米以上。C、商業(yè)價(jià)格義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)二期售價(jià)為一樓20000元/m2二樓12000元/m2，盧浮公館毛坯商鋪售價(jià)為11000元/m2。按房地產(chǎn)的操作慣例，裙樓商業(yè)價(jià)格應(yīng)為住宅價(jià)格的2-3倍。