商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

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1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存2010-9-1010:35:02??來源：云南信息報(bào)??點(diǎn)擊數(shù)：20　　當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，商業(yè)地產(chǎn)必然成為開發(fā)商手中非常重要的一張王牌。從昆明樓市今年的表現(xiàn)來看，多個(gè)城市綜合體、購(gòu)物中心、社區(qū)商鋪、寫字樓的上市銷售，獲得了投資者的追捧。昆明本土一些開發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，以期平衡收入分配。在這許許多多的變化之中，有一條看不見的主線一直如影隨形，能否與預(yù)期一致“退出”“變現(xiàn)”成為決定開發(fā)商前途的“命運(yùn)之神”?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路上，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并重。如何才能保證投資有回報(bào)？如何能讓手中的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到期望的贏利度？如何才能有效

2、解決招商與養(yǎng)商的矛盾及困難？如何吸取成功的商業(yè)項(xiàng)目的精髓？一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的思想認(rèn)識(shí)和技術(shù)性問題困擾著本土開發(fā)商們。本期報(bào)道，云信記者邀請(qǐng)了多位業(yè)內(nèi)人士前來支招，也為即將步入推售的昆明商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)指點(diǎn)迷津。????????商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要與招商有效銜接　　開發(fā)商專訪　　昆明迎來綜合體商業(yè)起跑時(shí)代　　高云生(欣都龍城之維仕商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān))　　新昆明在“國(guó)際都市”的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)程中，城市面積不斷擴(kuò)張。目前以三市街為商業(yè)中心的格局已經(jīng)不能滿足城市商業(yè)發(fā)展的需求。昆明迫切需要一批主題定位精準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)鮮明、功能產(chǎn)品合理的“城市綜合體”項(xiàng)目，來支撐城市化進(jìn)程的需要?！　±ッ鲗儆诙€城

3、市，不管從經(jīng)營(yíng)性投入資金量、市場(chǎng)品牌競(jìng)爭(zhēng)度還是投資經(jīng)營(yíng)回報(bào)率來講，都讓人看到了希望。對(duì)于品牌經(jīng)營(yíng)者來說，昆明現(xiàn)階段的商業(yè)環(huán)境處在一個(gè)快速建立品牌市場(chǎng)占有率及擴(kuò)充企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的最佳時(shí)期。這樣的市場(chǎng)環(huán)境，為時(shí)下興起的綜合體商業(yè)起跑奠定了基礎(chǔ)。　　就目前來看，昆明的綜合體商業(yè)還存在一些問題：首先，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)定位以及自身實(shí)力分析出現(xiàn)偏差，造成供應(yīng)與需求的比重失衡；其次，綜合體商業(yè)的大量崛起，就要求更多的復(fù)合型人才充當(dāng)運(yùn)營(yíng)角色，而昆明此方面人才相當(dāng)缺乏；第三，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更習(xí)慣于先規(guī)劃再招商，最后才來考慮商業(yè)運(yùn)營(yíng)定位，這樣很難打造針對(duì)性的賣場(chǎng)；第四，商業(yè)物業(yè)短時(shí)間大規(guī)模涌入市

4、場(chǎng)，勢(shì)必導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品牌資源的緊缺?！　∫虼?，開發(fā)商在運(yùn)作綜合體商業(yè)時(shí)，應(yīng)該有以下考慮：第一，正規(guī)的商業(yè)模式，是先有經(jīng)營(yíng)定位才有規(guī)劃設(shè)計(jì)，最后才是招商，這樣做可規(guī)避重復(fù)建設(shè)的問題；其次，商業(yè)運(yùn)營(yíng)不能為了租賃而招商，應(yīng)該從商業(yè)運(yùn)營(yíng)定位來選擇符合規(guī)劃的品牌商家。最后，目前昆明的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式較單一，應(yīng)多吸收一些特色鮮明的主題商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念?！　±ッ魃虡I(yè)呈五角星方式延展　　楊帆(新亞洲·體育城商業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān))　　隨著地鐵一號(hào)線以及之前幾年南北方向的項(xiàng)目鋪墊、人脈聚集，昆明南北方向的商業(yè)將迎來一次井噴式的迅速發(fā)展。東西方向雖然不會(huì)像南北方向這樣迅猛地發(fā)展，但也會(huì)穩(wěn)定成熟起來，而昆明南市，主要

5、以滇池路和彩云路為兩個(gè)核心點(diǎn)。昆明以主城區(qū)為中心，形成五個(gè)角度的商業(yè)延展?！　∩虡I(yè)的發(fā)展是隨著城市的需求而發(fā)展的，低端、中等、高檔立體格局已基本實(shí)現(xiàn)。但是，昆明商業(yè)發(fā)展過程中也存在一些問題。比如，昆明商業(yè)受老城交通及相關(guān)配套束縛多，交通擁堵、禁左、單行以及沒有停車位等等問題，嚴(yán)重制約了主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展。城市已經(jīng)在不斷擴(kuò)大了，消費(fèi)者也就更愿意就近或去交通方便的地方，使得昆明不斷涌現(xiàn)出新的商業(yè)中心區(qū)，大有取代傳統(tǒng)主城區(qū)的態(tài)勢(shì)。改變有兩種含義，一種是主動(dòng)的，一種是自然、被動(dòng)的，我個(gè)人更傾向于由市場(chǎng)、由消費(fèi)者來推動(dòng)商業(yè)新中心的形成。　　昆明商業(yè)的發(fā)展相對(duì)于全國(guó)特別是沿海發(fā)達(dá)城市來說

6、，還處于起步階段，一方面是商業(yè)發(fā)展所需要的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)基礎(chǔ)還不算堅(jiān)實(shí)，另一方面，也說明昆明未來商業(yè)價(jià)值還有很大的挖掘潛力。未來，這個(gè)美麗的旅游城市會(huì)因?yàn)槌鞘谢A(chǔ)配套設(shè)施的完善、城市功能的升級(jí)變化，給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展帶來更多機(jī)遇?！　I(yè)內(nèi)人士專訪　　本期嘉賓　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員王詠雪　　昆明溫州總商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊斌　　商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)需在招商中不斷優(yōu)化　　云信：商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)如何與招商運(yùn)營(yíng)相協(xié)調(diào)，如何創(chuàng)新？　　王詠雪：創(chuàng)新其實(shí)就是在繼承了前人基礎(chǔ)上的發(fā)展。北京有個(gè)很好的案例：蘋果社區(qū)，它將商業(yè)和藝術(shù)進(jìn)行了很好的整合，不僅提升了地產(chǎn)的價(jià)值，還讓藝術(shù)走進(jìn)了商業(yè)和

7、生活。商業(yè)+藝術(shù)，創(chuàng)造性地開辟了藝術(shù)地產(chǎn)的新領(lǐng)域。其次，開發(fā)商、商家、商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有機(jī)的結(jié)合，才能讓商業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，就具有一定高度。而在招商及養(yǎng)商過程中的有機(jī)調(diào)解，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)的利益得以最大化體現(xiàn)。　　楊斌：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)源于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，好的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以為商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅是前期的，還需要在招商運(yùn)營(yíng)的過程中，不斷的改進(jìn)優(yōu)化，不斷完善。商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新做法很多，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中應(yīng)該引入第三方中介顧問機(jī)構(gòu)參與，因?yàn)閷I(yè)的中介顧問公司比業(yè)主方掌握更多的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。　　明確責(zé)