通用物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

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1、.....第一章??物業(yè)費(fèi)測(cè)算準(zhǔn)備  一、了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)  查詢當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等相關(guān)法律法規(guī),明確管理費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容與注意事項(xiàng),主要如下:  1、了解當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià),是否有最高價(jià)限制,是否強(qiáng)制性規(guī)定不可突破最高限價(jià)。若屬于強(qiáng)制性不可突破的,應(yīng)在測(cè)算時(shí)以物業(yè)公司不虧損為原則對(duì)人員數(shù)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與下浮?! ?、了解管理費(fèi)是否需要包含水電公攤費(fèi)用。管理費(fèi)的收取建議不包含水電公攤,若當(dāng)?shù)卣邚?qiáng)制性規(guī)定必須包含的,在進(jìn)行管理費(fèi)測(cè)算時(shí)須加入水電公攤的成本費(fèi)用?! 《?、了解項(xiàng)目基本情況 

2、 1、與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營(yíng)銷部聯(lián)系,通過(guò)項(xiàng)目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙了解本項(xiàng)目基本情況,主要如下:  項(xiàng)目物業(yè)類型,占地面積,總建筑面積,住宅建筑面積(洋房建筑面積,別墅建筑面積),商業(yè)建筑面積,項(xiàng)目綠化面積,人工湖面積,園區(qū)出入口數(shù)量,樓棟數(shù)量,樓宇層數(shù),規(guī)劃戶數(shù)及入住人數(shù),各種設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及功率等(詳見(jiàn)附件一)?! ?、若項(xiàng)目屬于綜合性樓盤(pán)(同時(shí)包含洋房、別墅、商鋪等)應(yīng): ?。?)對(duì)員工人力成本、保潔外包、綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用按區(qū)域獨(dú)立核算; ?。?)涉及所有區(qū)域的管理人員人力成本、公共設(shè)施設(shè)備、日常辦公、固定資產(chǎn)折舊、保險(xiǎn)等共用性

3、費(fèi)用先一起按總額核算,然后按建筑面積比例(洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比)分?jǐn)倻y(cè)算?! ∪?、查詢當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)  通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道了解當(dāng)?shù)嘏c物業(yè)管理有關(guān)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)行情,主要如下:  1、電梯、機(jī)械車位、消防系統(tǒng)、水泵、高低壓、中央空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、熱交換站等專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)的的市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);  2、垃圾清運(yùn)、四害消殺、化糞池清理、綠化養(yǎng)護(hù)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等專業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(詳見(jiàn)附件二)。  根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及市場(chǎng)價(jià)格確定本項(xiàng)目各種設(shè)施設(shè)備及專業(yè)服務(wù)的管理方式?! 〉诙??物業(yè)費(fèi)測(cè)算內(nèi)容

4、  管理費(fèi)測(cè)算一般包含的常規(guī)內(nèi)容有:1、人力綜合成本;2、清潔管理費(fèi)用;3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;4、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用;5、秩序維護(hù)費(fèi)用;6、日常辦公費(fèi)用;7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用;8、物業(yè)公司保險(xiǎn)費(fèi)用;9、稅費(fèi)等。  一、人力綜合成本測(cè)算  (一)制定人員架構(gòu)及編制方案word可編輯.......  1、根據(jù)項(xiàng)目建筑面積等基本信息及集團(tuán)定崗定編原則制定客服中心人員架構(gòu)圖(詳見(jiàn)附件三)及編制方案?! ?、人員編制應(yīng)按樓盤(pán)成熟階段的人員崗位及人數(shù)制定,會(huì)所、六大中心、劇場(chǎng)等配合銷售的人員崗位及停車場(chǎng)管理崗位不納入測(cè)算范圍。  (二)制定人員工資及福利標(biāo)準(zhǔn) 

5、 1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)毓べY水平結(jié)合集團(tuán)薪酬體系估算,一般按集團(tuán)相應(yīng)崗位的薪資標(biāo)準(zhǔn)起薪線計(jì)算?! ?、社保、公積金、餐補(bǔ)等福利性費(fèi)用按集團(tuán)要求標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算,可參考《前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(詳見(jiàn)附件四)制定。word可編輯.......?人力綜合成本測(cè)算表  洋房獨(dú)立區(qū)域??人,人力成本??元;共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)??元;合計(jì)????元?! e墅獨(dú)立區(qū)域??人,人力成本??元;共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)??元;合計(jì)????元?! ∩啼仾?dú)立區(qū)域??人,人力成本??元;共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)??元;合計(jì)????元。word可編

6、輯.......  說(shuō)明:洋房區(qū)域共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?共用性質(zhì)總?cè)肆Τ杀尽裂蠓拷ㄖ娣e/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推?! 《?、清潔管理費(fèi)用測(cè)算  1、清潔管理費(fèi)用主要包括:保潔人員外包、垃圾清運(yùn)、日常消殺等費(fèi)用。  2、按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每人每月費(fèi)用乘以清潔人數(shù)計(jì)算清潔人員外包費(fèi)用;一般為1300-1800元/人/月;廣州區(qū)40萬(wàn)㎡左右(保潔65-80人左右)成熟樓盤(pán)清潔外包費(fèi)用約9-12萬(wàn)元/月?! ?、清潔外包一般按包工包料(人工、清潔物料、清潔用具、清潔機(jī)器購(gòu)置全部包含)計(jì)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。  4、根據(jù)園區(qū)規(guī)劃入住戶數(shù)估算每月

7、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用,一般可按5元/戶的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;廣州區(qū)40萬(wàn)㎡左右(4300戶左右)成熟樓盤(pán)垃圾清運(yùn)費(fèi)約1.5-2.5萬(wàn)元/月?! ?、按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每次消殺費(fèi)用乘以園區(qū)每月消殺次數(shù)(一般為2-4次/月)計(jì)算日常消殺費(fèi)用?! ?、日常消殺中一般不包含白蟻專項(xiàng)消殺防治,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)實(shí)際情況確定是否需要增加白蟻專項(xiàng)防治費(fèi)用。?清潔管理費(fèi)用測(cè)算表  三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算  1、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括:日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、肥料及農(nóng)藥等費(fèi)用?! ?、綠化養(yǎng)護(hù)一般按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每平方米養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包工包料)乘

8、以園區(qū)綠化面積估算總體綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。word可編輯.......  3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用一般按1-1.5元/㎡的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。?綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算表  四、秩序維護(hù)費(fèi)用測(cè)算  秩序維護(hù)費(fèi)用主要包

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