小東海旅游度假區(qū)整體開發(fā)策劃案.doc

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1、小東海旅游度假區(qū)整體開發(fā)策劃案[背景情況]近年，三亞市通過調整城市建設規(guī)劃，加大重點景區(qū)的投入，使城市景觀、市政配套設施發(fā)生了巨大變化，從而使三亞旅游城市的形象得到了前所未有的提升，房地產市場也開始回升。小東海背山面海，有優(yōu)質沙灘及近海珊瑚礁，風景僻靜優(yōu)美，有私密性。海水透明度可達6米以上，珊瑚礁平臺寬達200~300米，是三亞潛水觀光的最佳地點。整片基本未被開發(fā)，被國際知名的“地中海俱樂部”認為三亞最佳度假區(qū)開發(fā)地點。項目用地緊鄰規(guī)劃的高爾夫球場。臨近市區(qū)及鹿回頭公園，已有成型的入?yún)^(qū)路。我公司現(xiàn)擁有海邊地50

2、畝，并可通過合作控制“新大陸”36畝，計劃通過代為訴訟合并“藍天實業(yè)”、“匯宇物業(yè)”、“海南中皇”共約110畝，經初步聯(lián)系，取得積極反饋。計劃將土地折價入股對“三亞萬通”擴股，總共200畝為一產權證進行整體開發(fā)，萬通占50%以上甚至更多權益。其他約三家150畝地主公司暫時無法聯(lián)系上，但應盡量爭取。以下按200畝土地作出初步開發(fā)策劃。1、小東海市場定位《海南省旅游規(guī)劃》在三亞景點中只對小東海特辟一章作出概念性規(guī)劃據(jù)2002年底由海南省計劃廳主持，由國際旅游組織專家組協(xié)助制定的《海南省旅游規(guī)劃》中對小東海的概念性規(guī)

3、劃原文：“小東海已被選為一個低密度、高質量的新度假區(qū)所在地，服務對象為國外游客和高消費國內游客。市場調查結果表明有必要開發(fā)這樣一個度假區(qū)，因為海南目前尚未有其它低密度度假區(qū)的規(guī)劃。吸引國內外高收入游客在三亞逗留更長時間。它獨異的自然特點可讓游人從不同角度觀賞海景，所以是規(guī)劃高級度假區(qū)的一個理想地點。由于這種低密度、低樓層的旅游開發(fā)在海南是新出現(xiàn)的，面對非常廣闊的市場，如果營銷得法，要達到所需的住房率并非難事。”小東海與三亞其他濱海景點比較的優(yōu)勢?海坡17公里海灘的狹長開發(fā)帶，因前面對快速路，背面為農田，腹背受敵

4、，海水泥多水混，難以建設真正高檔的度假物業(yè)?，F(xiàn)主要建設的是中低檔酒店及多高層住宅。?大東海因缺乏規(guī)劃，建筑雜陳，已難以進行成規(guī)模開發(fā)。最近由海南高速開發(fā)的3棟塔樓“海潤豪庭”因引入新加坡設計策劃理念，在大東海具稀缺性，迅速銷售完畢，但已難在找到類似的開發(fā)地塊。?亞龍灣一線開發(fā)以高檔酒店為主，已無地，但其開發(fā)酒店的同質性過強，缺乏配套的娛樂設施及風情的區(qū)分。即使受稱道的天域也無甚突破，建筑感覺沉重。難以滿足客人多日度假的豐富需求。二線地因隔路，及前面多層酒店遮擋，難以開發(fā)出效果。事實上，高檔游客及國外游客通常希望

5、在他們所住的酒店外，還有另外的設施和吸引物，如多一些有氣氛的餐館、酒吧及咖啡屋，各式各樣的商店，以及具有地方特色和休閑氛圍，能在夜間散步的地方。在東南亞一些較完善的度假區(qū)旁邊一般都有村子或居民區(qū)。這些村子或居民區(qū)有的可能在度假區(qū)建好之前便已存在，有的與度假區(qū)同步形成。他們一般排列在海濱地區(qū)酒店的后面。在亞龍灣的規(guī)劃中則沒有把這樣的村子或居民區(qū)考慮在內。作一級土地開發(fā)的由中糧控股的“亞龍灣開發(fā)股份有限公司”計劃在亞龍灣二線沿山腳向北，一直到高爾夫球場以西的地帶及西部河入?？诟浇t樹林一帶等地開發(fā)2萬套別墅。2、產

6、品及規(guī)劃建議依山用90畝斜向而建酒店，其他地110畝開發(fā)Townhouse。因Townhouse可共用酒店設施，減少了會所投入，可降低成本。酒店?定位為不同于亞龍灣所有現(xiàn)有及籌建酒店的全新產品，風格增加園林成分，突出熱帶風情，設立完善度假娛樂配套（也可創(chuàng)收）。形式輕靈，錯層式布置，爭取多的海景房比例。?因客人停留時間及每客房容納的客人數(shù)更多，客房面積更大。認真考慮家庭度假的客房需求。特色陽臺進深至少1.5米，配置藤桌、藤凳及至少兩躺椅。聯(lián)系陽臺的客房落地窗，以充分利用海景。當?shù)厮囆g品、圖騰及裝飾性主題突顯當?shù)貍?/p>

7、統(tǒng)。?大于城市酒店的大堂，更多的商業(yè)零售類面積。重視富有想象力造型的泳池以創(chuàng)造獨特的氣氛及美麗的外景利于營銷。內水景聯(lián)系濱海氣氛。?爭取高星級，但不必與城市五星級酒店拼成本、豪華。?多種娛樂活動的吸引力：高爾夫（旁邊規(guī)劃1200畝）、海濱泳池、攀巖（有自然條件）、垂釣、趕海、沖浪、快艇、潛水、水上餐廳、水上別墅、觀珊瑚礁、移植活珊瑚至近海成珊瑚博物館、漲潮驚濤拍石。未來資金有積累，可開發(fā)海底透明餐廳，海底觀珊瑚、現(xiàn)捕現(xiàn)食生猛海鮮。Townhouse?建筑形式采用地中海西班牙風格：白墻紅頂，椰林掩映；或采用類似“

8、鼎邦儷池”的風格。非直線錯落組團排列。?建設可選擇墊土抬高（或部分用柱架空、下面綠化）使大部分的二層有海景，需權衡土方成本；或用園林、內水景聯(lián)系濱海氣氛，需考慮用水成本，如淡水凈化器及運營成本。?主力戶型150-200平米，小于城市住宅；有部分獨立式別墅。（需進一步調研確定戶型大小及分布）建筑面積：酒店90x667x0.8=48,000平米48000/100=480間房Townhous