山東瑞祥名城項目銷售執(zhí)行方案.doc

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1、山東瑞祥名城項目銷售執(zhí)行方案第一節(jié)　項目基本概況?一、項目區(qū)域市場背景瑞祥名城項目位于山東濟南東大門——刁鎮(zhèn)，刁鎮(zhèn)轄屬濟南章丘市，地處濟青高速公路“刁鎮(zhèn)明水出口”北側(cè)不足1公里處，距濟南市區(qū)約35公里，與章丘市政府駐地明水鎮(zhèn)相距約20公里，交通便利，人口富庶。刁鎮(zhèn)連續(xù)7年在濟南市鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展評比中獲得第一名，是濟南市13個中心經(jīng)濟強鎮(zhèn)之一，發(fā)展?jié)摿薮?。與較強的經(jīng)濟發(fā)展狀況相比，刁鎮(zhèn)城市建設滯后，房地產(chǎn)發(fā)展還未起步，目前，刁鎮(zhèn)竣工和在建商品房住宅樓僅16棟，總建筑面積約5萬平方米，整個城鎮(zhèn)住宅規(guī)劃差，綠化率低，立面粗糙，小區(qū)道路狹窄，也沒有物業(yè)管理系統(tǒng)，甚至還沒有供曖配套

2、設施。根據(jù)章丘市和刁鎮(zhèn)政府的要求，為了改變舊城面貌，加速城市化建設進程，樹立濟南東大門的形象，避免低檔次開發(fā)和重復建設，自2004年下半年起地方政府已明令禁止任何單位、鄉(xiāng)村在城區(qū)自行建設住宅，所有住宅要求統(tǒng)一規(guī)劃，并引進正規(guī)開發(fā)商進行投資開發(fā)，瑞祥名城項目的開發(fā)，不僅是刁鎮(zhèn)第一個大型商品房項目，還是章丘北部地區(qū)深具影響的一個大型商品房項目，對地方經(jīng)濟的發(fā)展具有較大的意義和深遠影響。?二、項目基本情況1、區(qū)位與規(guī)劃項目位于濟青高速公路刁鎮(zhèn)明水出口北側(cè)約600米，刁鎮(zhèn)中心大街南段兩側(cè)，分為東、西兩區(qū)，東區(qū)東西長約195.8/183.6米，南北長約350米，西區(qū)東西長約327.

3、2/281.2米，南北長約340米。項目總占地255畝，規(guī)劃總建筑面積約120000平方米，由廣場公園、多層住宅及公建三部分組成，計劃投資1.5億元人民幣。廣場公園位于濟青高速公路刁鎮(zhèn)明水出口北側(cè)，占地約6萬平方米，包括演藝廣場、健身廣場、文化長廊、公園等區(qū)域，大型雕塑、音樂噴泉、健身器械、人文景觀分布其中，努力營造三季有花、四季常綠、視野開闊、景色優(yōu)美的現(xiàn)代景觀園林廣場，建成后，項目廣場公園將成為刁鎮(zhèn)的標志性建筑，為人們提供一個多功能全方位的集會休憩場所，有效提升刁鎮(zhèn)“濟南東大門”的品位。項目住宅區(qū)分布于廣場公園東、西兩側(cè)，以現(xiàn)代住宅設計理念結(jié)合傳統(tǒng)庭院式民居布局，現(xiàn)代

4、與傳統(tǒng)有機結(jié)合，突出人性化、大景觀設計。主力戶型采用具有超前意識的“前庭后院”式設計，設有“室內(nèi)花園”、“空中花園”及寬敞的“觀景陽臺”，保證了采光充分和景觀均好。整個小區(qū)建筑與公園風格協(xié)調(diào)，互為景觀，區(qū)內(nèi)建筑采用“圍合”式設計，分為12個庭院，暗合一年四季月月團圓。項目商業(yè)部分集中坐落于沿住宅與廣場公園一線，面向公園步行街，是章丘市第一條大型景觀步行商業(yè)街，規(guī)劃有日用百貨、精品服飾、文化服務及超級市場、酒店、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，格局全部采用框架結(jié)構(gòu)，便于根據(jù)商戶需要自由分隔，符合商業(yè)建筑標準，可滿足各種實際要求。根據(jù)章丘市政府的遠景規(guī)劃和“美化濟南東大門”戰(zhàn)略，項目將成為刁

5、鎮(zhèn)城市化進程的里程碑，將成為現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的新靚點。?2、基本配套項目所在區(qū)域從幼兒園到中小學校教育設施比較完備，全鎮(zhèn)有小學20所，初中3所，高中1所，與項目距離相對較近；項目北接刁鎮(zhèn)中心大街，購物方便；由于地處中心鎮(zhèn)，交通比較發(fā)達，往返濟南、章丘及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通客運十分方便。?3、建筑設計和園林瑞祥名城為刁鎮(zhèn)首個大規(guī)模復合型生態(tài)居住社區(qū)，12萬m2圍合式大社區(qū)，國際人居典范之作。住宅、商業(yè)、6萬m2廣場——物業(yè)功能復合；居住、消費、休閑、觀景——人居價值提升！全面升華生活品質(zhì)。瑞祥名城擁有600多米繽紛商業(yè)街，成為新商業(yè)街的典范之作！即將引進豐富的超市、便利店、餐飲等，為居民

6、全面提供豐富多彩的商業(yè)配套和休閑生活。瑞祥名城建筑采用現(xiàn)代歐式外立面，領(lǐng)先國際建筑理念，退臺式的處理方式使整體建筑更大氣、空間更豐富，彰顯尊貴，讓業(yè)主充分感受居住于此的榮譽感與品質(zhì)感。瑞祥名城精心打造社區(qū)園林和中心廣場雙重景觀，充分體現(xiàn)國際人居標準的設計理念，社區(qū)園林以景區(qū)、綠植、小品為核心，打造自然生態(tài)的園林景觀；中心廣場全面擴張景觀空間和休閑功能，為業(yè)主打造優(yōu)雅、閑適的都市繁華生活。瑞祥名城精心打造戶型產(chǎn)品，戶戶朝南、通透明亮；方方正正、高實用率。在戶內(nèi)功能分區(qū)上精心體現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，居住于此，處處感受國際人居標準的品質(zhì)關(guān)懷。戶型面積：85-107平方米兩房，1

7、20-130平方米三房，160平方米退臺復式房，滿足不同家庭需要。第二節(jié)　項目前期市場把控總結(jié)?一、一、???????項目前期市場把控工作——項目東區(qū)住宅一期預售我司從2005年10月底開始介入瑞祥名城項目，由于刁鎮(zhèn)所在市場是一個未經(jīng)開發(fā)的市場，基于對項目的理解和我們對類似市場、類似項目的操作經(jīng)驗，我們建議整個項目的開發(fā)銷售應遵循市場化、職業(yè)化的操作，積極穩(wěn)步推進，通過一期的銷售咨詢和系列準備，完成相對準確和深入的市場把控，從而積極有序推動包括東區(qū)全面開發(fā)銷售和后續(xù)開發(fā)行為在內(nèi)的全部工作，用專業(yè)團隊的判研指導來規(guī)避風險、尋找最