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1、山東瑞祥名城項(xiàng)目銷售執(zhí)行方案第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目區(qū)域市場背景瑞祥名城項(xiàng)目位于山東濟(jì)南東大門——刁鎮(zhèn)，刁鎮(zhèn)轄屬濟(jì)南章丘市，地處濟(jì)青高速公路“刁鎮(zhèn)明水出口”北側(cè)不足1公里處，距濟(jì)南市區(qū)約35公里，與章丘市政府駐地明水鎮(zhèn)相距約20公里，交通便利，人口富庶。刁鎮(zhèn)連續(xù)7年在濟(jì)南市鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展評比中獲得第一名，是濟(jì)南市13個中心經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｅc較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相比，刁鎮(zhèn)城市建設(shè)滯后，房地產(chǎn)發(fā)展還未起步，目前，刁鎮(zhèn)竣工和在建商品房住宅樓僅16棟，總建筑面積約5萬平方米，整個城鎮(zhèn)住宅規(guī)劃差，綠化率低，立面粗糙，小區(qū)道路狹窄，也沒有物業(yè)管理系統(tǒng)，甚至
2、還沒有供曖配套設(shè)施。根據(jù)章丘市和刁鎮(zhèn)政府的要求，為了改變舊城面貌，加速城市化建設(shè)進(jìn)程，樹立濟(jì)南東大門的形象，避免低檔次開發(fā)和重復(fù)建設(shè)，自2004年下半年起地方政府已明令禁止任何單位、鄉(xiāng)村在城區(qū)自行建設(shè)住宅，所有住宅要求統(tǒng)一規(guī)劃，并引進(jìn)正規(guī)開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，瑞祥名城項(xiàng)目的開發(fā)，不僅是刁鎮(zhèn)第一個大型商品房項(xiàng)目，還是章丘北部地區(qū)深具影響的一個大型商品房項(xiàng)目，對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較大的意義和深遠(yuǎn)影響。二、項(xiàng)目基本情況1、區(qū)位與規(guī)劃項(xiàng)目位于濟(jì)青高速公路刁鎮(zhèn)明水出口北側(cè)約600米，刁鎮(zhèn)中心大街南段兩側(cè)，分為東、西兩區(qū)，東區(qū)東西長約195.8/183.6米，南北長約3
3、50米，西區(qū)東西長約327.2/281.2米，南北長約340米。項(xiàng)目總占地255畝，規(guī)劃總建筑面積約120000平方米，由廣場公園、多層住宅及公建三部分組成，計(jì)劃投資1.5億元人民幣。廣場公園位于濟(jì)青高速公路刁鎮(zhèn)明水出口北側(cè)，占地約6萬平方米，包括演藝廣場、健身廣場、文化長廊、公園等區(qū)域，大型雕塑、音樂噴泉、健身器械、人文景觀分布其中，努力營造三季有花、四季常綠、視野開闊、景色優(yōu)美的現(xiàn)代景觀園林廣場，建成后，項(xiàng)目廣場公園將成為刁鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑，為人們提供一個多功能全方位的集會休憩場所，有效提升刁鎮(zhèn)“濟(jì)南東大門”的品位。項(xiàng)目住宅區(qū)分布于廣場公園東、西兩側(cè)，以
4、現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)理念結(jié)合傳統(tǒng)庭院式民居布局，現(xiàn)代與傳統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，突出人性化、大景觀設(shè)計(jì)。主力戶型采用具有超前意識的“前庭后院”式設(shè)計(jì)，設(shè)有“室內(nèi)花園”、“空中花園”及寬敞的“觀景陽臺”，保證了采光充分和景觀均好。整個小區(qū)建筑與公園風(fēng)格協(xié)調(diào)，互為景觀，區(qū)內(nèi)建筑采用“圍合”式設(shè)計(jì)，分為12個庭院，暗合一年四季月月團(tuán)圓。項(xiàng)目商業(yè)部分集中坐落于沿住宅與廣場公園一線，面向公園步行街，是章丘市第一條大型景觀步行商業(yè)街，規(guī)劃有日用百貨、精品服飾、文化服務(wù)及超級市場、酒店、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，格局全部采用框架結(jié)構(gòu)，便于根據(jù)商戶需要自由分隔，符合商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，可滿足各種實(shí)際要求。根
5、據(jù)章丘市政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃和“美化濟(jì)南東大門”戰(zhàn)略，項(xiàng)目將成為刁鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的里程碑，將成為現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的新靚點(diǎn)。2、基本配套項(xiàng)目所在區(qū)域從幼兒園到中小學(xué)校教育設(shè)施比較完備，全鎮(zhèn)有小學(xué)20所，初中3所，高中1所，與項(xiàng)目距離相對較近；項(xiàng)目北接刁鎮(zhèn)中心大街，購物方便；由于地處中心鎮(zhèn)，交通比較發(fā)達(dá)，往返濟(jì)南、章丘及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通客運(yùn)十分方便。3、建筑設(shè)計(jì)和園林瑞祥名城為刁鎮(zhèn)首個大規(guī)模復(fù)合型生態(tài)居住社區(qū)，12萬m2圍合式大社區(qū)，國際人居典范之作。住宅、商業(yè)、6萬m2廣場——物業(yè)功能復(fù)合；居住、消費(fèi)、休閑、觀景——人居價值提升！全面升華生活品質(zhì)。瑞祥名城擁有600多米繽紛商
6、業(yè)街，成為新商業(yè)街的典范之作！即將引進(jìn)豐富的超市、便利店、餐飲等，為居民全面提供豐富多彩的商業(yè)配套和休閑生活。瑞祥名城建筑采用現(xiàn)代歐式外立面，領(lǐng)先國際建筑理念，退臺式的處理方式使整體建筑更大氣、空間更豐富，彰顯尊貴，讓業(yè)主充分感受居住于此的榮譽(yù)感與品質(zhì)感。瑞祥名城精心打造社區(qū)園林和中心廣場雙重景觀，充分體現(xiàn)國際人居標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)理念，社區(qū)園林以景區(qū)、綠植、小品為核心，打造自然生態(tài)的園林景觀；中心廣場全面擴(kuò)張景觀空間和休閑功能，為業(yè)主打造優(yōu)雅、閑適的都市繁華生活。瑞祥名城精心打造戶型產(chǎn)品，戶戶朝南、通透明亮；方方正正、高實(shí)用率。在戶內(nèi)功能分區(qū)上精心體現(xiàn)動靜分區(qū)、
7、干濕分區(qū)，居住于此，處處感受國際人居標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)關(guān)懷。戶型面積：85-107平方米兩房，120-130平方米三房，160平方米退臺復(fù)式房，滿足不同家庭需要。第二節(jié) 項(xiàng)目前期市場把控總結(jié)一、項(xiàng)目前期市場把控工作——項(xiàng)目東區(qū)住宅一期預(yù)售我司從2005年10月底開始介入瑞祥名城項(xiàng)目，由于刁鎮(zhèn)所在市場是一個未經(jīng)開發(fā)的市場，基于對項(xiàng)目的理解和我們對類似市場、類似項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，我們建議整個項(xiàng)目的開發(fā)銷售應(yīng)遵循市場化、職業(yè)化的操作，積極穩(wěn)步推進(jìn)，通過一期的銷售咨詢和系列準(zhǔn)備，完成相對準(zhǔn)確和深入的市場把控，從而積極有序推動包括東區(qū)全面開發(fā)銷售和后續(xù)開發(fā)行為在內(nèi)的全部工作，
8、用專業(yè)團(tuán)隊(duì)的判研指導(dǎo)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、尋找最適開發(fā)銷售方向。項(xiàng)目東區(qū)一期
