星河商業(yè)城項目策劃定位報告.doc

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1、星河商業(yè)城項目定位報告重要提示◎項目定位：廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城◎項目主題：以購物休閑為主的現(xiàn)代商城82/82◎規(guī)劃元素：集中式與分散式規(guī)劃◎建筑形式：塔式建筑◎產品特性：承載商業(yè)原色，重置都市休閑商場式幻變空間結構獨立單位與規(guī)模產權的有機結合◎中高檔次：硬件—產品質素高、單位結構優(yōu)先、配套品位高星河商業(yè)城（備用名：星河香港城星河女的世界廣安華聯(lián)商廈）82/82廣安星河商業(yè)城定位報告目錄基礎數(shù)據(jù)調查講明第一章差不多數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經營商業(yè)項目調查二、再投資商業(yè)項目選擇第二章項目區(qū)位分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、項目地塊分析第三章可類比商業(yè)地產項目市場調查分析一、項目板塊開發(fā)調查分析二、已建項目調

2、查分析三、在建項目調查分析第四章目標客戶分析一、目標區(qū)域二、隱形客戶群82/82三、顯性客戶群四、目標客戶定位分析第五章項目定位一、商業(yè)形態(tài)定位二、商場定位的意義三、商場定位的差不多要素四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位五、項目產品定位六、目標客戶定位七、價格定位82/82項目定位考慮的因素1、項目所在地的經濟進展狀況，項目所在地的商業(yè)地產進展水平。2、項目所在地的消費者心理和特征3、規(guī)劃設計方向。4、項目的初步設計規(guī)劃，目標客戶的需求心理和消費特征。5、項目地塊價值的挖掘。6、開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.7、項目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項目中應該得到充

3、分利用8、本設計要點之產品具有市場的“引導性”，因此產品的設計差不多拔高于市場；產品以中高檔型商城為設計要點的基礎。9、在設計中，充分注意項目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應。10、項目不在繁華商業(yè)區(qū)，應引起設計定位的重視。82/82基礎數(shù)據(jù)調查講明問卷講明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產治理咨詢公司分兩時期進行。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份）二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內80份，有效數(shù)66。其中一般投資商調查55個，有效樣本44個；商業(yè)地產項目專項調查25份，有效樣

4、本22份。五、統(tǒng)計方法：運用SPSS統(tǒng)計分析軟件進行頻數(shù)統(tǒng)計，相關分析。82/82第一章差不多數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況一、在經營商業(yè)項目調查1、經營商鋪的面積面積30m2以下30-50m250-80m280-100m2101m2以上人數(shù)2227223百分比（%）39.248.23.53.55.682/822、總投資額（商鋪購買價）投資額10萬元以下11-20萬元21-30萬元31-50萬元50萬元以上人數(shù)1011221百分比（%）374171143、租賃價（元/m2）年租金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人數(shù)5175126百分比（%）1

5、23712261382/824、經營產品業(yè)種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人數(shù)4116525327百分比（%）722129495515、經營收入狀況月營業(yè)額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人數(shù)141375百分比（%）363318136、店員人數(shù)82/82人數(shù)1人2～3人4～6人6～8人8人以上人數(shù)1434512百分比（%）24619247、要緊交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人數(shù)13236百分比（%）39.169.718.2二、再投資商業(yè)項目選擇1、新商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)連鎖店商鋪集中式產權式商鋪改行人數(shù)16321021百分

6、比（%）26.252.416.33.41.782/822、商業(yè)投資打算（投資額）投資額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人數(shù)301941百分比（%）5635723、購買（租賃）面積面積30m2以下30～50m250～80m280～100m2101m2以上人數(shù)1629233百分比（%）30.354.83.75.65.682/824、承受的租賃價格單價20元/m221～30元/m230元/m2以上人數(shù)15173百分比（%）42.848.58.75、承受的購買價格單價1500元/m2以下1600～2000元/m22001～3000元/m23001元/m2以上人數(shù)313131

7、8百分比（%）728283782/826、投資位置位置城北城南開發(fā)區(qū)商業(yè)街視位置而定城中人數(shù)17303231百分比（%）30.353.55.43.65.41.87、選擇業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)自主經營連鎖經營統(tǒng)一經營商業(yè)治理公司人數(shù)37143982/82百分比（%）58225158、選擇業(yè)種業(yè)種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人數(shù)568343625百分比（%）8101357510429、購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人數(shù)212613百分