未來市場競爭格局.doc

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1、未來競爭格局分析由于我“金沙新城”正式介入開發(fā)存在一定的滯后性，而據(jù)目前所掌握的情況來看，由于開發(fā)項(xiàng)目及可開發(fā)用地量劇增，購買人群日趨復(fù)雜化，開發(fā)商市場競爭手段多樣，未來1—3年全市及城西房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)極大的振蕩，市場競爭極為慘烈，故我們在此對未來房地產(chǎn)市場做初步預(yù)測，以避免我項(xiàng)目在開發(fā)過程處于不利的競爭狀態(tài)。一、成都房地產(chǎn)市場未來競爭格局淺析1、成都未來3年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域我們可以從開發(fā)商目前購置土地的情況以及土地存量情況預(yù)測郵未來3年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。1.1、未來3年內(nèi)成都將對4

2、5個(gè)片區(qū)的危舊房進(jìn)行改造，由此將會(huì)增加7000畝的開發(fā)用地。因此，市中心的舊城區(qū)將再次成為開發(fā)主戰(zhàn)場。它將引發(fā)的市場競爭主要來自于兩個(gè)方面，一是區(qū)域市場之間的競爭，即與郊區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭；二是項(xiàng)目之爭，未來隨著市區(qū)內(nèi)規(guī)模地塊的增加，為開發(fā)商在環(huán)境設(shè)計(jì)、配套建設(shè)、產(chǎn)品創(chuàng)新方面提供了充足余地，郊區(qū)房產(chǎn)區(qū)的優(yōu)勢隨之減弱。18/181.1、未來3~5年內(nèi)將要完成的沙河整治和東郊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將提供450萬平米的可開發(fā)用地，使城東和開發(fā)一慣較熱的城南、城西開成鼎足之勢，成為成都房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著

3、沙河整治和東郊產(chǎn)業(yè)調(diào)整的全面推進(jìn)，城東的大環(huán)境將得到很大改善，外加城東地價(jià)比城西、城南低40%，因此未來更具競爭優(yōu)勢。1.2、從國土局提供的土地存量來看，城區(qū)二、三環(huán)路之間土地存量最大，作為原開發(fā)最熱的城南，因幾乎沒有土地而后續(xù)泛力。而本身具有得天獨(dú)厚的自然條件的城西，現(xiàn)階段開發(fā)用地較為集中，且比較成規(guī)模，雖然道路交通、市政配套設(shè)施不能和城南相比，但目前正在日益完善，許多有實(shí)力的知名開發(fā)商紛紛搶灘城西市場，許多大盤尚處于市場預(yù)熱階段。因此，城西未來2~3年內(nèi)將成為成都城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最為活躍的區(qū)域

4、。1.3、與城區(qū)開發(fā)相呼應(yīng)的郊區(qū)板塊，因其價(jià)格低，環(huán)境好，配套齊，產(chǎn)品優(yōu)爭得不少市場份額。由此引來許多本地及外來房地產(chǎn)大腕在郊縣大規(guī)模圈地，由于土地指標(biāo)、交通配套等問題，暫時(shí)影響了郊區(qū)板塊的開發(fā)進(jìn)程，但隨著這些問題的逐步解決，必將形成開發(fā)熱潮。18/18結(jié)論：市中心、城東、城西和郊縣作為未來成都房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其將開成市區(qū)樓盤與郊區(qū)大盤對峙的局面，引發(fā)各板塊之間、板塊內(nèi)各項(xiàng)目之間的競爭。1、大盤時(shí)代的到來，將徹底打破傳統(tǒng)競爭格局，成都樓市將面監(jiān)重新洗牌和前所未有的大整合時(shí)代。2．1、成都現(xiàn)

5、有房地產(chǎn)開發(fā)商800家左右，但實(shí)際正常投資開發(fā)的公司約200家，且規(guī)模小，實(shí)力弱。2．2、隨著西部大開發(fā)的政策，近兩年已有大量重量級公司進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場。目前主要有萬科、中海外、萬達(dá)、深長城、遠(yuǎn)大、新希望、中體產(chǎn)業(yè)、華潤、和記黃埔、騰王閣等知名企業(yè)。憑借著強(qiáng)大的資金實(shí)力和品牌實(shí)力，以及先進(jìn)的開發(fā)模式，成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在成都實(shí)施規(guī)?；_發(fā)，使原來的價(jià)格之爭上升為品質(zhì)之爭、品牌之爭、服務(wù)之爭和營銷理念之爭。2．3、原有的缺乏資金實(shí)力和專業(yè)資源的小公司，將會(huì)面臨洗牌出局的危險(xiǎn)。二、城西房地產(chǎn)市場競爭

6、格局淺析1、與成都其它各板塊的競爭1．1、18/18與城南板塊的競爭。主要表現(xiàn)為對中高端市場份額的競爭上，由于市政設(shè)施和城市配套不如城南完善，因此，城西同品質(zhì)樓盤價(jià)格一般都低于城南。但城南三環(huán)路以內(nèi)已沒有大規(guī)模土地存量，在未來市場中這兩個(gè)板塊的競爭會(huì)弱化。1．1、與城東板塊的競爭。主要是對二環(huán)路外教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)樓盤的競爭，那里土地供應(yīng)集中，萬科城花千畝大盤奠定了這一片區(qū)的檔次，東方名園、帝景名苑等上百畝的樓盤正蓄勢待發(fā)，華潤800畝的東湖項(xiàng)目也將在2003年下半年推出。因此，未來2—3年里在中端和

7、中高端市場競爭激烈。1．2、與郊區(qū)大盤的競爭。華陽板塊人南南延線的通車，交通條件大為改善，外加新聞媒體的炒作，這兩年著實(shí)火了一把。但因土地基本圈完，且國土手續(xù)辦理過程中出現(xiàn)問題，近期市場反應(yīng)冷淡。溫江板塊道路交通尚存在問題，許多大盤尚處于預(yù)熱期，因此目前市場人氣不足。但由于該板塊聚集了眾多品牌公司，隨著光華大道西延線明年年底的開通，其勢頭不可小看。與這一板塊的競爭主要是對中低端和中端市場份額的爭奪。1、城西區(qū)域市場內(nèi)六大板塊的競爭2．1、羊西線、九里堤板塊因土地匱乏，開發(fā)后勢乏力，競爭相對弱化。

8、2．2、成灌路的國賓板塊近期炒作較熱，對城西北市場會(huì)有較大影響。18/182．3、外雙楠、光華、金沙板塊目前是城西房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，因此這三大板的競爭將將最為激烈。三、金沙板塊主要競爭格局淺析1．最直接的競爭是光華板塊和外雙楠板塊1．1、光華板塊l開發(fā)規(guī)模：目前確定的項(xiàng)目有7個(gè)，總面積1730畝。l未來1~3年住宅供應(yīng)量：1730畝*666.67㎡/畝*1.8=207.6萬㎡l物業(yè)及區(qū)域特征：a.主要干道通車，交通順暢，幅身面廣；b.生活設(shè)施不完善，便利性不高；c.開發(fā)預(yù)熱完成，初顯成熟；d.