康怡麗苑二期投資分析報告.doc

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1、單位：佛山市南海鴻暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司日期：2007年1月10日鴻暉·康怡麗苑可行性研究報告報告總體概述（結(jié)論）一、報告說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市場比較法。計算時點為2006年12月。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論作為開發(fā)和相關(guān)單位作決策參考，在實際開發(fā)中應(yīng)按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。二、總體評價平洲得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，城市定位為桂城商務(wù)休閑中心，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。周邊優(yōu)雅的環(huán)境，超前的規(guī)劃設(shè)計

2、、生態(tài)園林環(huán)境設(shè)計、開發(fā)單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“康怡花園、康怡麗苑二期“等，本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析，我們得出以下總體結(jié)論：l本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大中型項目。l本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。l本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當?shù)氖找婊貓?。三、技術(shù)經(jīng)濟指標表1-2：主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目數(shù)量單位總用地面積43676.1M2總建筑面積127144.6M2其中1.住宅95769.4M22.商業(yè)3782.7M23.公建3582.8M24.架空層

3、活動空間2441.7M24.半地下車位（不計容積率）21568.0M2容積率　整個項目1、2期2.47建筑密度24.7％綠地率35.0％總戶數(shù)821戶居住人口2874人停車數(shù)半地下車庫500輛l項目二期占地面積：50畝l容積率:2.47（整個項目1、2期）l建筑覆蓋面積：127144.6平方米l綠化率35.0%l項目開發(fā)周期：3年l開發(fā)總成本：33077.98萬元（銷售費用、管理費用、營業(yè)稅及附加未計入）每平方米單位成本：2601.6元/平方米l項目銷售收入：49225萬元l凈現(xiàn)值NPV：5241.97萬元l內(nèi)部收益率IRR：28.

4、54%l盈虧平衡點銷售率：66%，風(fēng)險低四、結(jié)論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型高檔住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當然本項目也存在一定的風(fēng)險，開發(fā)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行?。第一部分項目概況1、項目名稱：鴻暉·康怡麗苑二期2、宗地情況地塊及周邊情況：地塊位于南海平洲C-12街區(qū)，在桂平路、明德路、佛平路所圍合的區(qū)域內(nèi)，地塊東北角為南海師范實驗學(xué)校。地塊北隔大德路與康怡花園相鄰。地塊周邊有政府、電

5、信、電視臺、銀行、學(xué)校、客運站等機構(gòu)，配套齊全，交通方便、快捷。該區(qū)域為桂城規(guī)劃的新城區(qū)，桂城的政治、文化、教育中心?？刂浦笜隧椖恳?guī)劃總用地面積：43676.1平方米（建筑紅線內(nèi)）建筑密度≦25％容積率≦3綠化率≥35%配套要求車位：商業(yè)及辦公停車必須按100m2建筑面積配置一個車位；住宅停車按每戶不少于1.2車位配置；每車位不少于35m2。大德路和明德路邊可做部分鋪位。其他建筑單體：以多、高層建筑相結(jié)合，學(xué)校周圍應(yīng)布置多層建筑；機動車出入口設(shè)大德路側(cè)。第二部分市場態(tài)勢分析一、2004年佛山房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)測展望今年佛山的房地產(chǎn)市

6、場形勢，在社會經(jīng)濟環(huán)境和一系列政策的影響下，市場火爆、價格上漲是今年的主調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)投資將擁有較廣闊的增長空間，若解決好資金風(fēng)險等問題，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資可望獲得持續(xù)穩(wěn)定健康增長。①投資增長平穩(wěn)，增長速度保持在8%左右宏觀經(jīng)濟向好，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長奠定較好的基礎(chǔ)。2006年，佛山國民經(jīng)濟快速增長，增速創(chuàng)近年來新高，結(jié)構(gòu)、效益和質(zhì)量同步改善，經(jīng)濟步入新的擴張階段的特征較為明顯政策上對市場不健康狀況加強調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的源頭將進一步收緊。今年，國家和省將進一步加大對違規(guī)開發(fā)土地的清理力度，部分企業(yè)的土地

7、購置和開發(fā)計劃將被迫擱淺或推遲，今年的土地儲備明顯將受到影響；銀行中的房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金風(fēng)險開始顯現(xiàn)，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸也將收緊，特別是中小企業(yè)面臨著的資金壓力將會較大。②市場需求潛力很大，市場銷售仍會保持暢旺佛山居民財富積累繼續(xù)增大，生活水平不斷提高，居民的購買力進一步提高。住房消費向舒適型方向發(fā)展，并已成為佛山的主要消費熱點之一。2006年，佛山居民收支大幅度增長。2006年的房地產(chǎn)市場消費增長點將進一步增多。小城鎮(zhèn)建設(shè)和城市環(huán)境建設(shè)各地方興未艾，舊城改造、農(nóng)民進城等對房地產(chǎn)的需求增大。佛山行政區(qū)劃調(diào)整后，特別是撤消路橋收費

8、及大佛山的市政規(guī)劃，使各區(qū)樓市得到融合，市場出現(xiàn)供需兩旺的狀況。③2006年商品房銷售價格有較大幅度的上升空間由于受地價、稅費、建安成本等影響，今年房地產(chǎn)的個別產(chǎn)品房價呈上漲趨勢，但估計整體房價上漲不大，影響較小，今年形勢樂觀，消費熱