遠(yuǎn)洋時代城調(diào)研報告樣本.doc

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1、遠(yuǎn)洋時代城調(diào)研報告一、調(diào)研目的遠(yuǎn)洋時代城在開發(fā)區(qū)是一個具有代表性的樓盤，其項目規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套建設(shè)以及相關(guān)的物業(yè)治理，在專門大程度上能夠給我們起到借鑒的作用。因此項目部派出相關(guān)工作人員對其進(jìn)行調(diào)研。二、調(diào)研方法通過對售樓處的實地訪問（明調(diào)）、扮成客戶現(xiàn)場咨詢（暗調(diào)）以及打電話詢問等多種形式對遠(yuǎn)洋時代城進(jìn)行調(diào)研。三、調(diào)研內(nèi)容1、項目簡介8/8遠(yuǎn)洋時代城由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)，項目地址位于開發(fā)區(qū)大學(xué)城（大連大學(xué)對面）。開發(fā)區(qū)2路、5路公交車在附近設(shè)有站點(diǎn)，大連火車站至大連大學(xué)的客車在此通過。與大黑山風(fēng)景區(qū)咫尺相望，北臨光伸商城，南靠丹大高速，西倚開發(fā)區(qū)八號路，東至大窯灣高速路。2、產(chǎn)品信息

2、項目總占地面積27萬平方米，建筑面積55萬平方米，總戶數(shù)7000戶左右，產(chǎn)品規(guī)劃有56-130㎡的寬景高層——時代公館、108—130㎡的西班牙風(fēng)情不墅——克拉墅、23-33㎡超強(qiáng)存儲空間的精裝公寓——摩宿896和5萬平方米整體商業(yè)運(yùn)營以及2000平方米大型超市等綜合物業(yè)。遠(yuǎn)洋時代城住宅以高層建筑為主，22棟18層（其中有一棟24層）住宅、1棟26層的公寓（精裝修）和19棟2—3層的聯(lián)排不墅。具體如下表：建筑類型小高層高層公寓聯(lián)排不墅棟數(shù)122119層數(shù)10/1118/24263/4單元數(shù)214聯(lián)/5聯(lián)電梯數(shù)一梯二梯戶數(shù)33/4/5總共86套8/8遠(yuǎn)洋時代城戶型以70-88平米的二

3、室二廳為主，得房率在83%左右，小戶型和大戶型房源的面積設(shè)計得相對比較均勻。具體如下表：戶型一室一廳一室二廳二室二廳二室二廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積23-33㎡55-57㎡70-76㎡81-87㎡107-112㎡118-120㎡比例10%10%60%10%10%3、營銷和價格情況遠(yuǎn)洋時代城項目共分2期開發(fā)，期房銷售，目前在售的是1期，可能2013年4月30號之前交房，憑借其戶型設(shè)計和相對適中的價格，遠(yuǎn)洋時代城的銷售業(yè)績比較好，具體如下表：開盤期數(shù)開盤相關(guān)一期第一次一期第二次一期第三次推出戶型75-112㎡70-120㎡75、84、110㎡價格相關(guān)均價6400元/㎡6000元起價

4、，均價6800元/㎡6400起價，均價6900元/㎡開盤推出套數(shù)360套214套210套開盤當(dāng)天銷售情況————90%（70㎡的戶型當(dāng)天售罄）85%（75、84平㎡差不多售罄，剩若干110㎡的大面積）推出時刻2010.12.192011.04.232011.05.28整體銷售狀況95%8/8備注：（1）、高層1樓和2樓的層差在200元左右，其他樓層層差在30-50元。小高層層差在100元。（2）、戶戶贈送10%的面積（可拆卸凸窗、花池、一半的陽臺面積）。4、促銷活動（1）、意向金客戶9.9折，開盤時按意向金順序選房。（2）、意向金排號情況：一期第二次開盤時意向金排號400多號；第三

5、次開盤時：老客戶有98號，新客戶排號170號；第四次可能6月下旬開盤，目前意向金排號100多號（新客戶）。與此同時，還剩10余套108-130㎡的克拉墅正在發(fā)售中。（3）、開展“魔術(shù)嘉年華”、“感恩母親節(jié)”以及“時代超人爭霸賽”等眾多主題活動。5、客戶分析遠(yuǎn)洋時代城要緊是面對剛需人群，日來訪客戶在30組左右，大多是30—40歲的中青年人，以開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)人員和外省來開發(fā)區(qū)務(wù)工人員居多。具體如下表：年齡30歲以下30-40歲40-50歲50歲以上所占比例15%50%30%5%客戶來源大連市內(nèi)開發(fā)區(qū)省內(nèi)省外8/8所占比例20%50%10%20%認(rèn)知途徑夾報網(wǎng)絡(luò)圍擋戶外介紹所占比例30%5%

6、15%20%30%購房目的自住改善投資所占比例70%20%10%6、相關(guān)配套(1)、內(nèi)部配套遠(yuǎn)洋時代城內(nèi)部配套完善，從北京引進(jìn)的紅黃藍(lán)雙語幼兒園和市政規(guī)劃的小學(xué)、中學(xué)甚至高中。社區(qū)內(nèi)有三大體系，融合成一座無界限的“泛會所”，第一大體系是社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的休閑康體園、親子樂園和活力運(yùn)動園等六大主題廣場；第二大體系是項目超資源共享的大學(xué)城體育配套；第三大體系是項目的主題會所，為業(yè)主提供齊全的學(xué)習(xí)、休閑、娛樂空間。遠(yuǎn)洋時代城所倡導(dǎo)的“T.M.0國際生活示范城”以及和一些像美國CAPA規(guī)劃、大連建筑設(shè)計院等精英團(tuán)隊的合作，讓社區(qū)在園林景觀設(shè)計上更勝一籌。作為社區(qū)物業(yè)服務(wù)的遠(yuǎn)洋基業(yè)公司，更是大連僅

7、有的幾家二級資質(zhì)治理企業(yè)之一，以后將為業(yè)主提供全方位生活總管式的物業(yè)服務(wù)。（2）、外部配套8/8（a）、與大黑山天然氧吧咫尺相望，空氣清新，常年綠意蔥蔥。（b）、開發(fā)區(qū)2路、5路公交，大連火車站—大連大學(xué)的小客通過于此，外出交通比較便利。（c）、位于開發(fā)區(qū)大學(xué)城，周圍有大連大學(xué)、大連理工大學(xué)軟件學(xué)院、東北大學(xué)藝術(shù)學(xué)院以及開發(fā)區(qū)一中等學(xué)校，教育資源比較豐富。（d）、毗鄰市政府規(guī)劃中的二十里堡汽車物流城，可能于2020年，形成擁有35萬人口的生態(tài)宜居汽車物流城。整個項目升