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《鹽城悅達悅瓏灣開盤前營銷策劃報告.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、謹呈：悅達集團悅達·悅瓏灣開盤前營銷策劃報告中國⊕鹽城從頂峰跨越巔峰，一路前行！本次報告結(jié)構(gòu)營銷背景分析策略導出營銷攻略本體分析市場分析客戶分析推廣攻略展示攻略推售攻略SP攻略PART1營銷背景分析市場分析與誰競爭？競爭范圍掃描鎖定競爭對手進行戰(zhàn)略方向思考并解答。我們的競爭對手是誰？競品分析鹽城板塊分區(qū)示意圖限價目標4500限價目標5000限價目標6500限價目標6200限價目標5500城南區(qū)鹽都區(qū)限價目標6000悅達.悅瓏灣市場競爭范圍—板塊掃描鹽城按板塊劃分可分為六個板塊，本項目所在板塊介于城中與城南間，板塊特征較模糊區(qū)域范圍：東至通榆河，南至青年路（或世紀大道）
2、，西至西環(huán)路，北至新洋港；區(qū)位優(yōu)勢：中心城區(qū)房地產(chǎn)是以建軍路為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已進入成熟階段；配套優(yōu)勢：中心城區(qū)是客戶認知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；在售樓盤：目前，中心城區(qū)在售樓盤較少，主要為澄達東景園、城中一號公館，項目前期有少量房源在售，現(xiàn)為后期蓄客做準備。華府景城中西河東南北西南5600－7200元/平方米中建1號公館博奧東苑『城中板塊』配套成熟，區(qū)域認知度高，但未來供應(yīng)量有限，暫無新增項目推出，成交價格處于鹽城中高水平澄達東景苑中建1號公館，是鹽城價格處于頂尖的樓盤，均價6500元，最高價格7200元，目前市場同項目二手房價格在8000元
3、以上。添加近期新開樓盤區(qū)域內(nèi)以小高層、高層公寓為主，售價在5600–7200元/平米；（中建一號最高價7200元/平米）客戶主要為泛公務(wù)員、私營業(yè)主等高收入階層，有一部分投資客戶區(qū)位條件和成熟的生活配套是客戶置業(yè)的核心驅(qū)動要素典型樓盤規(guī)模物業(yè)類型近期售價客戶來源驅(qū)動要素近期促銷手段后續(xù)推量華府景城占地6萬㎡，總建面20萬㎡小高層6000元/㎡以公務(wù)員、教師和投資客為主，投資客約占40%區(qū)位、配套、教育資源無約6萬方中建1號公館占地136畝,總建面16.3萬方小高層、高層6500元/㎡以公務(wù)員和私營業(yè)主和企業(yè)中高層為主地段、品牌無11.5萬方澄達東景苑占地88989㎡,
4、總建面16.7萬方多層、花園洋房、小高層、高層5600元/㎡以公務(wù)員、教師和私營業(yè)主為主區(qū)位、產(chǎn)品無11.4萬方『城中板塊』無新樓盤供應(yīng)，有供應(yīng)開盤基本銷售一空，開盤之后幾乎無剩余房源銷售，只為下期蓄客中建1號公館『城南板塊』是城市發(fā)展主流方向，樓盤多、供應(yīng)量大，處于快速發(fā)展中，整體價格僅次于城中板塊區(qū)域范圍：東至通榆河，南至新河，西至西環(huán)路，北至青年路（或世紀大道）；板塊劃分：城南板塊房地產(chǎn)市場可劃分為鹽瀆板塊和南城板塊，其中鹽瀆板塊因臨近老城區(qū)發(fā)展較早目前較為成熟，南城板塊正處于快速發(fā)展階段，區(qū)域認知度有待提升；配套：鹽城市政府、鹽都區(qū)政府已經(jīng)搬遷至城南區(qū)域，區(qū)域
5、內(nèi)擁有重點中學鹽城中學和小學南一??；在售樓盤：新增在售項目較多，也吸引較多品牌房企入駐，后續(xù)供應(yīng)、競爭較大錢江方洲公園道1號華廈綠城都市豪庭價格遞減中西河東南北西南月湖花城價格遞減5800-6500元/㎡5200-6800元/㎡寶龍城市廣場瑞爾國際公館鳳鳴緹香恒榮世家金水灣金色水岸中庚海德公園中南世紀城5500-6200元/㎡鹽瀆版塊：區(qū)域配套以成熟，客戶接受度高，成交價格處于鹽城較高位。內(nèi)港湖片區(qū)：區(qū)域配套趨于成熟，為鹽城未來重點發(fā)展方向，新增樓盤較多，也吸引了較多品牌房企入駐。添加近期新開樓盤華潤橡樹灣鳳凰匯金輝城以小高層、高層公寓為主，個別有多層，近期售價在61
6、00–6500元/平米客戶主要為泛公務(wù)員、私營業(yè)主等高收入階層學區(qū)房、區(qū)位、品質(zhì)、資源和配套是板塊置業(yè)的核心驅(qū)動要素典型樓盤規(guī)模物業(yè)類型近期售價客戶來源驅(qū)動要素近期促銷手段后續(xù)推量錢江方舟總建筑面積61萬方多層、小高層、高層6200元/㎡企業(yè)中高層、泛公務(wù)員及私營業(yè)主及年輕人置業(yè),學區(qū)房置業(yè)占50%學區(qū)房、品質(zhì)、大盤優(yōu)勢無約12萬方公園道1號總建面46萬方小高層、高層6100元/㎡私企老板及公務(wù)員等,學區(qū)房置業(yè)占50%鹽瀆公園、學區(qū)房無約21萬方寶龍城市廣場48萬方,其中住宅15萬方高層辦公7500元/㎡以私營業(yè)主為多品牌、大型商業(yè)配套、學區(qū)房無約5萬方月湖花城總建面
7、22萬方獨棟、雙拼、小高層小高層6500元/㎡;獨棟別墅20000元/㎡學區(qū)房占比50%以上,以公務(wù)員和私營業(yè)主為主學區(qū)房無約4萬方『鹽瀆板塊』更靠近城中，區(qū)域配套健全，有重點學區(qū)配套，區(qū)域內(nèi)項目供不應(yīng)求，推出項目開盤去化較快，后續(xù)相對供應(yīng)稀缺區(qū)域內(nèi)以小高層、高層為主，內(nèi)港湖區(qū)域售價在5500–6800元/平米，內(nèi)港湖以南和以西區(qū)域在4800–5200元/平米目前區(qū)域在售樓盤較多，后續(xù)供應(yīng)較大內(nèi)港湖客戶主要為泛公務(wù)員、私營業(yè)主等中高收入階層，其他區(qū)域因價格便宜有工薪階層內(nèi)港湖區(qū)域主要驅(qū)動因素為學區(qū)房、配套和景觀資源，其他區(qū)域為價格優(yōu)勢和學區(qū)房典型樓盤
