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《博思堂-中惠晨曦印象-澳林春天企劃報(bào)告-96PPT(PPT96頁).ppt》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、定位包裝營銷房地產(chǎn)開發(fā)銷售三大環(huán)節(jié):定位策略基礎(chǔ)18點(diǎn)1、地塊:水榭花都2、文脈:南國奧林匹克3、主題:四季花城4、會(huì)所:東海花園5、商業(yè):星河灣6、教育:蔚藍(lán)海岸7、交通:碧桂園8、物業(yè)管理:萬科9、總體規(guī)劃:陽光棕櫚灘10、環(huán)境設(shè)計(jì):硅谷別墅11、立面:東海花園12、平面戶型:世紀(jì)村13、社區(qū)小品:華僑城14、大門:四季花城15、入口廣場(chǎng):星河灣16、展示中心:龍湖花園17、樣板間:世茂濱江18、示范環(huán)境:置信夢(mèng)工場(chǎng)包裝:5點(diǎn)1線地產(chǎn)整合推廣現(xiàn)場(chǎng)包裝—引導(dǎo)進(jìn)入+工地的感染力賣場(chǎng)包裝—售樓處的親和力樣板間包
2、裝—樣板間的熟悉力媒介推廣—信息和概念的傳遞外賣場(chǎng)—把銷售信息再次向外傳遞,人流最大的地方1、攻擊階段2、攻擊波3、攻擊點(diǎn)營銷策略:攻擊3段式[攻擊階段]銷售5節(jié)點(diǎn)*內(nèi)部認(rèn)購*正式開盤*二期開盤*準(zhǔn)決戰(zhàn)(三期開盤)*決戰(zhàn)(四期開盤)[攻擊波]3板斧*前:開盤前*中:開盤活動(dòng)*后:開盤熱銷[攻擊點(diǎn)]3條線第1條工程線:*單體:奠基、開工、封頂、外立面、入伙*社區(qū):展示、組團(tuán)、小區(qū)、社區(qū)、品牌第2條節(jié)日線:*1月元旦/2月春節(jié)/3月植樹節(jié)/5月狂歡節(jié)第3條專業(yè)線:*4月春交會(huì);10月秋交會(huì)定位策略企劃包裝營銷執(zhí)行
3、目錄市場(chǎng)分析了解需求滿足需求項(xiàng)目定位客戶市場(chǎng)分析北區(qū)中心區(qū)南區(qū)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析該區(qū)域是相城區(qū)價(jià)格最高的區(qū)域,達(dá)到3900元/㎡,道路系統(tǒng)比較發(fā)達(dá),但交通不方便,配套設(shè)施不完備。主要吸引的是蠡口和陸慕鎮(zhèn)的有錢客戶。該區(qū)域是相城區(qū)中心區(qū)域,配套設(shè)施比較完全,區(qū)域價(jià)格3700元/平方米。區(qū)域客源以本地和市區(qū)相結(jié)合。該區(qū)域是本案所在區(qū)域,目前是相城區(qū)新發(fā)展區(qū)域,區(qū)域價(jià)格上升最快,小高層達(dá)到3850元/㎡,區(qū)域客源以市區(qū)和園區(qū)東港為主。本案主要競(jìng)爭樓盤:香城花園該區(qū)域是相城區(qū)政府所在區(qū)域,道路、景觀等都優(yōu)于其他區(qū)域,目前
4、在售樓盤不多,但具有較大的發(fā)展?jié)摿?。※區(qū)域供應(yīng):未來1-2年總供應(yīng)量約150萬平方米,其中中心城及南區(qū)區(qū)域約35萬平方米※區(qū)域需求:區(qū)域內(nèi)的購買力無法消化這么大量的住宅供應(yīng)量※成功園區(qū)的昨天對(duì)相城今天的借鑒意義非常大——走出相城,做大蛋糕市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析地塊編號(hào)2004-B-30項(xiàng)目位置相城區(qū)日益路南、香城花園西開發(fā)商中惠地產(chǎn)規(guī)劃總用地約82000㎡容積率1.5≤容積率≤2.0建筑密度15%≤建筑密度≤28%綠地率≥37%人均公共綠地≥1.5㎡/人日照間距1:1.3以上停車位1個(gè)/戶注:以上數(shù)據(jù)來自發(fā)展商提供
5、的標(biāo)書。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)(Strength):※本案地段位置相對(duì)優(yōu)越,靠近市區(qū),進(jìn)入市區(qū)及園區(qū)只需十多分鐘車程?!嚯x相城大道較近,相城大道公交交通發(fā)達(dá),相城大道連接?xùn)|環(huán)、北環(huán)路、交通通達(dá)性較好,本案可以輻射市區(qū)市場(chǎng)?!景妇o鄰相城大道、滬寧高速、蘇嘉杭高速,對(duì)區(qū)外網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)?!景父浇K州外國語學(xué)校、陸慕小學(xué)、陸慕省級(jí)重點(diǎn)中學(xué),為項(xiàng)目提供了良好的學(xué)區(qū)配套。※本案四周無高層建筑物,視野開闊,對(duì)外展示性非常好。項(xiàng)目分析劣勢(shì)(Weakness):※項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施較為缺乏,包括生活、娛樂、購物、休閑、
6、醫(yī)療等配套設(shè)施缺乏的現(xiàn)狀將是影響本項(xiàng)目銷售的一個(gè)主要抗性?!鶞麑幐咚倬o鄰本案,引起大量的噪聲和灰塵污染,直接影響本案的居住環(huán)境?!?xiàng)目東面村屋、菜地、豬舍等雜亂的局面,會(huì)影響項(xiàng)目的整體檔次形象。項(xiàng)目分析機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity):※蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。※政府公務(wù)員為本案提供了一定數(shù)量的潛在客源?!c相鄰區(qū)域如園區(qū)的距離比較近,吸引外區(qū)域客戶機(jī)會(huì)大?!喑墙?jīng)濟(jì)不斷升溫,眾多商業(yè)、工業(yè)企業(yè)的入住,為本項(xiàng)目提供了潛在的客源資源?!囟óa(chǎn)品的需求,為本案提供了機(jī)會(huì)?!蕴K州大市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)來看,相城區(qū)平均價(jià)格目前
7、是蘇州五個(gè)區(qū)中的盆地,投資潛力大。項(xiàng)目分析威脅(Threat):※日益路的建成通車會(huì)帶來一定的噪音和空氣污染?!?xiàng)目周邊的競(jìng)爭將會(huì)越來越大,競(jìng)爭也會(huì)更加激烈。※“相城區(qū)較偏”的看法在外區(qū)域客戶心目中留下了深刻的印象。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)--本案突破口差異化的產(chǎn)品內(nèi)在優(yōu)美環(huán)境完善配套服務(wù)項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位保守估計(jì):本地人:外地人=6:4樂觀估計(jì):本地人:外地人=4:6客戶定位相城區(qū)域:相城區(qū)拆遷戶企業(yè)白領(lǐng)教師、公務(wù)員商鋪老板投資客外區(qū)域:企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)公務(wù)員私營企業(yè)主投資客項(xiàng)目物業(yè)定位相城區(qū)中高檔物業(yè)物業(yè)型態(tài)多層、
8、小高層、高層項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位:城市花園上的溫馨好宅項(xiàng)目定位物業(yè)建議各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo):基地面積:82000平米總建筑面積:141200平米高層:51840平米小高層:30360平米多層:54000平米會(huì)所+商業(yè):5000平米容積率:1.72建筑密度:19%綠化率:41%小區(qū)總規(guī)劃圖物業(yè)建議建筑風(fēng)格與建筑立面物業(yè)建議戶型面積配比建議:注:本案的主力戶型面積相比香城花園的主力戶型面積,調(diào)小5——10㎡。物