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1、徐州市銅山新區(qū)財富灣項目營銷策劃執(zhí)行報告江蘇金石2010年5月28日一.市場認(rèn)知二.項目認(rèn)知三.銷售突破四.營銷突圍五.VI表現(xiàn)六.金石優(yōu)勢準(zhǔn)確把握市場“脈搏”找準(zhǔn)市場與產(chǎn)品切入點讓我們贏在“起跑線”上一.市場認(rèn)知1.銅山新區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展自然環(huán)境與人文環(huán)境完美結(jié)合，養(yǎng)生宜居福地。銅山新區(qū)位于徐州市南部，根據(jù)最新一輪的徐州市總體規(guī)劃表明，徐州市的發(fā)展重心將向南和東南部轉(zhuǎn)移，為銅山新區(qū)發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇，隨著徐州市發(fā)展重心的南移，銅山新區(qū)將成為徐州城市南部的以商業(yè)、科教、居住為主的綜合性區(qū)域，成為徐州城市重要的組成部分。在“東進南擴”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思
2、想之下，徐州的城市規(guī)模將進一步擴大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進一步加大。銅山新區(qū)受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了銅山縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了新區(qū)的整體居住條件。老城區(qū)新城區(qū)銅山新區(qū)礦大新校區(qū)規(guī)劃中的北京路商業(yè)區(qū)銅山縣行政中心泉山森林公園師范大學(xué)銅山新區(qū)由于其獨有的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)域內(nèi)高校林立，人文氣息濃郁，屈居居住條件，逐漸越來越受到購房者的青睞。別墅區(qū)銅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積180平方公里，常住人口25.6萬人。是蘇北地區(qū)成立最早、面積最大、產(chǎn)業(yè)最先進、管理最現(xiàn)代的開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)擁有一個科教集聚區(qū)、三個現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和一個現(xiàn)
3、代物流區(qū)，總建設(shè)面積100多平方公里，各園區(qū)均建有高標(biāo)準(zhǔn)互通網(wǎng)狀公路與206、104國道和霍連高速公路相連接。2.銅山房地產(chǎn)市場簡析銅山，房地產(chǎn)市場一直保持著較快的發(fā)展勢頭區(qū)域市場運營環(huán)境分析/一級市場土地市場的走勢：2008年土地市場成交量達(dá)到高峰，導(dǎo)致目前的二級市場仍在去化08年的土地供應(yīng)。2009年上半年雖然房地產(chǎn)市場回暖，但是土地市場在下半年才有了起色，但是總供應(yīng)量仍不足上年的一半。2009年，由于供應(yīng)量減少且處于樓市回升階段，開發(fā)商資金充裕，2010年近前五個月的土地成交量就超過08年全年總量的一半。年份上市量銷售量剩余量銷售率2008年287
4、02716886011816758%2009年65052646872818179872%2010年到4月為止2866171920789453967%2009年銅山縣二級市場的總成交量處于徐州市二級市場成交量的中端位置，但是較徐州市區(qū)區(qū)域成交比重則具有一定的競爭力，說明銅山新區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其獨特的人文和自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。小結(jié)：08年銅山樓市整體銷售率較低，部分項目推遲房源上市步伐，整體上市量較低，在2009年市場急速反彈期間，銷售率快速上升，開發(fā)商推盤數(shù)量和上市面積增加，同時08年推遲上市的房源也跟著市場步伐大量推出。致使2009年上市量高于20
5、08年上市量的一倍多，整體銷售量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年的銷售水平。至2010年上半年國家調(diào)控政策效果逐漸落實和4月份一系列的調(diào)控政策的頒布，政府打壓房市態(tài)度堅決，觀望情緒增加，整體銷售步伐放緩。3.宏觀層面對市場的影響政策作為一只無形的手,對左右市場起著巨大的作用。2010年4月，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年
6、以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。分析：此次調(diào)控，對改善型購房和投資購房起到很大的抑制作用，市場觀望氣氛不斷增強。政策出臺的必然性09年底，在不到一個月時間里，連出五道政令，從土地、稅收、信貸對房地產(chǎn)行業(yè)進行全方位調(diào)控，被成為史上最密集的組合拳調(diào)控。2009年12月14日，國四條1.增加普通商品住房的有效供給。2.繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。3.加快保障性安居工程建設(shè)。4.加強市場監(jiān)管。2009年12月17日，關(guān)于進一步加強土地出收支管理的通知土地出讓款首次繳納比例不低于50%，全部交清期限不超
7、過一年。2009年12月23日，二手房交易營業(yè)稅調(diào)整1.不足5年非普通商品房全額征稅2.超過5年非普通商品房或不足5年普通商品房，差額征稅2010年1月10日，國十一條1.增加保障性住房和普通商品住房有效供給2.合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求二套房貸首付不低于40%3.加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管4.加快推進保障性安居工程建設(shè)5.落實地方各級人民政府責(zé)任要點主要內(nèi)容實行有史以來最為嚴(yán)厲的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過
8、快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對
