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1、望江府開盤前營銷策略望江府項目營銷部2013年8月2013年，我們的奮斗版營銷目標原銷售額：10億回款目標：6億銷售均價：42500元/㎡目標銷售額：10億回款目標：7億目標銷售均價：45000元/㎡報告內(nèi)容Part1價值梳理Part2市場分析Part3客戶分析Part4營銷策略Part5銷售策略地段：占據(jù)錢江新城稀貴地段，地塊寸土寸金。不輸其他豪宅。精裝：四季酒店風格，八大科技系統(tǒng)。大戶型7000元/㎡的一線豪宅精裝標準。處于一流水平。品質(zhì)：綠城設(shè)計，傳承愛馬仕公寓“TheMarq”，品質(zhì)上乘。學(xué)區(qū)：勝
2、利小學(xué)學(xué)區(qū)，一站式教育配套。在豪宅中具有優(yōu)勢。服務(wù)：綠城物業(yè)，酒店式管理，園區(qū)服務(wù)體系，業(yè)界一流。一、項目核心價值梳理優(yōu)勢市場：宏觀市場環(huán)境使高端住宅市場成交緩慢，有價無市。環(huán)境：項目總體量較小，豪宅氣質(zhì)受周邊城市主干道及安置房影響。尺度：產(chǎn)品舒適度不高，與豪宅氣質(zhì)存在差距。供應(yīng)：錢江新城板塊目前暫無新品住宅發(fā)售，市場具備窗口期。售價：一線豪宅里性價比最高的產(chǎn)品。威脅機會堅定占位：望江府有理由成為杭州一線豪宅報告內(nèi)容Part1價值梳理Part2市場分析Part3客戶分析Part4營銷策略Part5銷售策略
3、杭州高端豪宅市場成交分析結(jié)論：1、1-7月4.5萬以上高端住宅合計成交56718㎡，成交220套；成交以大面積為主，200㎡以上大戶型集中在武林壹號（61套）、藍色錢江（22套）、城市之星（16套）、武林國際（20套）、蘭園（20套）等項目。2、4.5萬以上90㎡小戶型去化量低，說明小戶型具有天花板效應(yīng)，價格受限。一、宏觀市場分析數(shù)據(jù)來源：克爾瑞二手房新房藍色錢江新綠園君璽蘭園金隅地塊項目主要競品分布圖武林國際城市之星慶春御府二、競爭市場分析蘭園從2011開盤至今，1#—6#（酒店式公寓）銷售已達90%以
4、上，主推160-200㎡。2013年5月18日開盤推出8#樓，其中89㎡約100套，成交均價55000元/㎡，至今去化約30%，銷售緩慢。2013下半年將推售大戶型。核心賣點：杭州市中心、綜合體、綠城品牌、稀缺水景綠城·蘭園總占地44502㎡總建面220000㎡容積率2.8建筑形態(tài)高層、小高層主力面積90㎡、160-300㎡樓板價17196元/㎡在售存量186套（不含二期酒店式公寓）未推量7#、9#、10#、11#（90㎡）、12#當前成交均價（元/㎡）約55000（精裝）三期蘭若11121098未開已開
5、7一期蘭園二期蘭悅（酒店式公寓）4326511、在售主要競品分析新湖·武林國際總占地360000㎡總建面130000㎡容積率3.2建筑形態(tài)高層、小高層主力面積90㎡、188~402㎡樓板價11000元/㎡在售存量24套當前成交均價（元/㎡）約41000（毛坯）-50000（精裝）123新湖?武林國際共有住宅435套，目前推出房源172套，截止7月28日，可售房源整體去化率達到86%。1#樓主推90㎡-134㎡，毛坯均價41000元/㎡，可精裝，其中90㎡小戶型推售量為47套，已基本售罄；2#樓主推180-
6、220㎡，毛坯41000元/㎡；1#2#樓提供4000元和8000元每平不同的精裝標準。3#樓主推180-300㎡躍層，均價50000元/㎡，精裝標準6000元/㎡。2#3#樓150-250㎡大戶型推售102套，去化率88%。核心賣點：市中心核心、地鐵概念物業(yè)、名校優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)（天水小學(xué)和春蕾中學(xué)）1、在售主要競品分析元豐·慶春御府總占地6304㎡總建面22064㎡容積率3.5建筑形態(tài)高層大宅公寓主力面積180㎡-250㎡在售存量55套當前成交均價（元/㎡）約43000（精裝）慶春御府共2棟精裝平層大宅，目前
7、已開2號樓84套，主力戶型170㎡-220㎡，去化率為34%，在售均價43000元/㎡，精裝修標準為7000元/㎡。核心賣點：市中心核心地段、名校學(xué)區(qū)（采荷二?。?、在售主要競品分析濱江·城市之星總占地47455㎡總建面225000㎡容積率4.6建筑形態(tài)高層主力面積180㎡-300㎡樓板價6753元/㎡在售存量87套未推量0套當前成交均價（元/平）約46000（精裝）濱江城市之星共6棟樓，目前已全部推出，共883套房源。項目以180-300方大戶型為主，住宅均價46000元/㎡（精裝標準為6000元/㎡）
8、，至7月底整體去化率90%。目前在售巔峰1號（1號樓）共89套，主力戶型為335-345㎡，目前去化24%，在售均價50000元/㎡，巔峰1號精裝標準為8000元/㎡。核心賣點：錢江新城CBD版塊、濱江集團開發(fā)品牌、國際品質(zhì)豪宅精裝標準1號樓1、在售主要競品分析九龍倉·君璽總占地27000㎡地上建面84000㎡容積率3.3建筑形態(tài)高層主力面積90㎡、130㎡、160㎡、200㎡樓板價24621元/㎡存量84000㎡君璽項目為本
