開盤前重點營銷方案培訓課件.ppt

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1、中山峰郡開盤前重點營銷方案市場分析本體分析目標與核心問題核心策略及定位策略分解與執(zhí)行通過對房地產(chǎn)政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)現(xiàn)狀，推導出項目面臨的市場機會和市場威脅通過對項目規(guī)劃、以及產(chǎn)品分析，推導出項目的限制條件和先天優(yōu)勢通過上述兩個部分的推導，明確項目面臨的核心問題和目標針對核心問題和目標，提出對應的解決問題的策略，并提出獨特的項目定位圍繞核心策略將策略進行階段型分解，最終指導項目的營銷策略執(zhí)行報告思路目標與核心問題核心策略及定位市場分析本體分析報告框架推廣策略銷售策略策略分解新國八條2011年1月26日，第三輪調(diào)

2、控落地，國務院頒布“新國八條”，旨在進一步遏制房價飛漲的形勢新國八條的內(nèi)容：一、進一步落實地方政府責任合理確定本地區(qū)房價控制目標；二、加大保障性安居工程建設力度；三、完善政策，加強稅收；四、強化差別化住房信貸政策；五、嚴格住房用地供應管理：六、合理引導住房需求；七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；八、堅持和強化輿論引導。重點：1、確定很地區(qū)的房價控制目標。2、調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅

3、清算和稽查。3、強化差別化信貸：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。4、限購：原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。金融政策取消個人首套房利率優(yōu)惠從2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率

4、0.5個百分點。這是中國央行2011年第4次上調(diào)存款準備金率。前三次調(diào)整時間分別為1月20日、2月24日、3月25日，幅度均為上調(diào)0.5個百分點。上調(diào)存款準備金率0.5%隨著春節(jié)前夕新國八條的出臺，工商銀行率先取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠，隨后四大國有銀行也相繼取消了利率優(yōu)惠。但仍有部分股份制銀行仍在辦理首套利率優(yōu)惠。來自銀行方面的反饋顯示，多數(shù)銀行已經(jīng)主動控制房貸業(yè)務，把貸款額度用于其它賺錢領域。首套房利率優(yōu)惠取消，在一定程度上增加了購房成本。存款準備金率的提高，是穩(wěn)健貨幣政策的一個體現(xiàn)，意在調(diào)控市場過多流動性，

5、緩解通脹預期。上調(diào)存貸款利率，主要還是為了抑制通脹，控制物價，但是貸款利率的提高，給貸款者增加了一定的還款壓力。中國人民銀行4月5日宣布，自4月6日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。一年期存貸款基準利率分別提至3.25%和6.25%，這是今年的第二次加息。上調(diào)存貸款利率春節(jié)后首套房貸優(yōu)惠政策取消；4月21日，央行2011年第四次上調(diào)存款準備金率，4月6日，央行2011年第二次上調(diào)存貸款利率，一定程度上增加了購房成本。呼和浩特限購2011年4月16日，呼和浩特出臺了限購令時間至2012年2月2

6、9日止范圍本市市區(qū)內(nèi)容1.建立和完善基本住房制度，逐步形成符合呼和浩特市實際的保障性住房體系和商品住房體系；2.大力發(fā)展公共租賃住房；3.增加住房用地有效供應；4.切實調(diào)整住房供應結構；5.加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構管理；6.加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)；7.在本市市區(qū)實行住房限購措施；8.嚴格執(zhí)行國家關于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅；9.實行差別化土地增值稅預征率；10.加強對土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查；11.各金融機構對貸款購買第二套住房的家庭，要嚴格執(zhí)行首付款比例不低于60%；12.新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導，著

7、重宣傳各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，宣傳住房保障工作進展和成效，引導居民理性消費；13.本《意見》子發(fā)布之日起實施，執(zhí)行到2012年2月29日。包頭市場反應從市場反應看，“新國八條”的出臺未對包頭房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。通過2011年和2010年第一季度包頭中心城區(qū)商品住宅的成交情況對比，我們可以看到，2011年的市場成交量比2010年的同期水平有所下降，但價格確是持上升趨勢。每年2月份成交量低但成交價格卻高，這可能是因為過年期間務工返鄉(xiāng)人員參與購房的原因，他們承受的單價相對較高。政策梳理總結政策分析：號稱史上最嚴厲政策

8、的新”國八條“的推出，預示著整個房地產(chǎn)市場結構性調(diào)整的開始和進一步加劇。要求我們，在更嚴厲的政策未出臺前，抓緊時間，及時調(diào)整對策，避免走進政策泥潭。進一步緊縮的貨幣政策，打擊了部分市場剛性需求，增加了購房成本，影響了客戶的購房積極性。近期密集的調(diào)控政策主要針對一線指標城市和二、三線房價上漲過快的省會城市，對屬于三四線城市的包頭沒有直接影響，剛性需求依然旺盛。