瀟湘國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)方案.doc

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1、瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)方案謹(jǐn)呈：名居（永州）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司瀟湘國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目部瀟湘國(guó)際策劃營(yíng)銷(xiāo)方2--瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)方案案（一期）名居（永州）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司瀟湘國(guó)際項(xiàng)目部：承蒙垂信，我們以《營(yíng)銷(xiāo)策劃總綱》討論通過(guò)為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)深入市場(chǎng)調(diào)查，并與貴方充分溝通，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，撰寫(xiě)完成《瀟湘國(guó)際一期營(yíng)銷(xiāo)方案》，提交貴司，以供營(yíng)銷(xiāo)工作之決策參考。由于整個(gè)項(xiàng)目的推廣工作時(shí)間長(zhǎng)、任務(wù)重、市場(chǎng)變化快，我司將不斷調(diào)整方案，細(xì)致研究市場(chǎng)，今后，將以項(xiàng)目建議函的形式，提供更為深入的顧問(wèn)服務(wù)。專(zhuān)此奉達(dá)，即頌商祺！2006年4月13日2--瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)方案2--瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)

2、銷(xiāo)方案瀟湘國(guó)際一期營(yíng)銷(xiāo)方案目錄第一篇策劃篇第一章銷(xiāo)售目標(biāo)第二章項(xiàng)目分析第三章項(xiàng)目定位第四章售樓處及形象展示營(yíng)造第二篇營(yíng)銷(xiāo)篇第一章推廣總覽第二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略第三章分階段銷(xiāo)售策略第四章廣告方案第五章推廣總費(fèi)用安排瀟湘國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)方案組委成員：總策劃：主編：策劃人員：咨詢(xún)顧問(wèn)：24瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)方案前言當(dāng)我們走進(jìn)永州,有一種從未有過(guò)的欣喜,永州經(jīng)過(guò)多年的城市建設(shè),會(huì)獲得如此另人矚目的變化,無(wú)論是城市道路,還是人文理念,都體現(xiàn)了規(guī)劃者的別具匠心，簡(jiǎn)潔明了的建筑外立面,干凈寬敞的城市環(huán)境,喚起人們對(duì)真正品質(zhì)生活的向往。作為名居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代理機(jī)構(gòu),我們很欣慰能夠?yàn)橘F司服務(wù),同

3、時(shí)也希望通過(guò)自己的努力為永州河西人居生活的改善貢獻(xiàn)自己的光熱?；谟乐菽壳暗氖袌?chǎng)現(xiàn)狀,結(jié)合項(xiàng)目本身,我們提綱挈領(lǐng)的確立了以下的推廣總思路:國(guó)際社區(qū)形象世界人文微縮景觀推廣項(xiàng)目品質(zhì)展望舊城明天→炒作周邊環(huán)境→實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化→快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售做出差異性賣(mài)點(diǎn)樹(shù)立舊城標(biāo)志型社區(qū)形象啟動(dòng)購(gòu)房俱樂(lè)部園林景觀小區(qū)太陽(yáng)能供熱坡地花園洋房24瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)方案第一篇策劃篇第一章銷(xiāo)售目標(biāo)一、階段性實(shí)現(xiàn)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期分布：u項(xiàng)目分為三期三區(qū)，先期推出格林風(fēng)情區(qū)一期項(xiàng)目前區(qū)一期推廣階段性分布：銷(xiāo)售階段5．25-9．25（暫定9月28日開(kāi)盤(pán)）9．28-10．28左右11-03月2007上半

4、年年銷(xiāo)售時(shí)期預(yù)熱期強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期掃尾期銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)積累、完成格區(qū)一期（20%—30%）完成格區(qū)一期30—50%完成格區(qū)一期50—70%同時(shí)加推二區(qū)二期部分單位完成格區(qū)一期80%—90%銷(xiāo)售階段性銷(xiāo)售分布說(shuō)明：項(xiàng)目地塊，共分三期開(kāi)發(fā)，一期推出前側(cè)十棟，，本計(jì)劃為動(dòng)態(tài)計(jì)劃，如一期銷(xiāo)售理想，可于9—03月份強(qiáng)銷(xiāo)期和持銷(xiāo)期，加推中側(cè)二期的部分單元，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。本方案為整體一區(qū)推廣方案，地區(qū)二期隨市場(chǎng)變化，將做調(diào)整，隨機(jī)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)之前提：強(qiáng)大銷(xiāo)售隊(duì)伍的保障，微縮景觀、太陽(yáng)能供熱系統(tǒng)、精裝樣板間、售樓部精裝修及廣告包裝的支持，及活動(dòng)保質(zhì)保量的完成。二、工程進(jìn)度項(xiàng)目的推

5、廣與工程的進(jìn)度相輔相成，階段性的推廣需要工程的有力配合，按照我司的節(jié)點(diǎn)控制，初步提出如下進(jìn)度簡(jiǎn)表：24瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)方案售樓處工程施工休閑帶綠地一期會(huì)所中央格林風(fēng)情區(qū)建設(shè)完成建設(shè)完成園林建設(shè)完成開(kāi)盤(pán)樣板間建設(shè)完成一期建至第二層5月30日6月25日7月25日9月28日9月28日9月25日三、營(yíng)銷(xiāo)總費(fèi)用預(yù)算總體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用l項(xiàng)目總用地面積：約9萬(wàn)㎡l住宅規(guī)劃總建筑面積：約15萬(wàn)㎡l一般，城市的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用普遍在總銷(xiāo)售額的1、4%—2%之間備注：以上營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用不包括商業(yè)部分的推廣費(fèi)用。商業(yè)部分的推售建議放在小區(qū)入伙前后,人氣足,銷(xiāo)售快。第二章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目介紹瀟湘國(guó)際

6、項(xiàng)目位于河西老城區(qū)零陵南路中段，東靠交通主干道零陵南路，西鄰珍珠南路，北靠規(guī)劃支路，珍珠南路處于北向南穿越用地,將地塊分為東西兩部分，小區(qū)規(guī)劃用地面積130畝。瀟湘國(guó)際項(xiàng)目距市區(qū)商業(yè)中心僅幾分鐘，距鐵路客運(yùn)站也僅十幾分鐘，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。該地塊向周邊配套設(shè)施基本成熟,且地理位置較優(yōu)越,能最大程度地形成人與自然相結(jié)合的小區(qū)景觀.二、項(xiàng)目發(fā)展之SWOT分析24瀟湘國(guó)際社區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)方案1、優(yōu)勢(shì)（S）1)位置優(yōu)勢(shì):靠近火車(chē)站,交通便利,緊鄰交通主干道,距離市區(qū)較近。2)地塊優(yōu)勢(shì)：坡地能營(yíng)造出小區(qū)的自然人文環(huán)境，美化小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，提升小區(qū)檔次。3)規(guī)模優(yōu)勢(shì),本項(xiàng)目規(guī)模較大，利于整

7、體規(guī)劃；4)項(xiàng)目所處區(qū)域靠近新四中，三小，未來(lái)教育配套較好。5）項(xiàng)目距離重點(diǎn)醫(yī)院三醫(yī)院較近，周邊還有東方醫(yī)院，婦幼保健院及冷水灘社區(qū)醫(yī)院等，6）現(xiàn)河西并無(wú)高品質(zhì)的較大規(guī)模樓盤(pán)，容易做出差異化。7）引入世界人文微縮景觀概念，屬于永州首創(chuàng)。8）戶(hù)戶(hù)配有太陽(yáng)能24小時(shí)連續(xù)供熱系統(tǒng)，切合國(guó)家倡導(dǎo)的節(jié)能環(huán)保主題。2、劣勢(shì)（W）1）項(xiàng)目距離水泥廠很近，污染極大。2）位置偏僻，人流量較小。3）河西屬于商業(yè)區(qū)，不太適合居家。4）河西整體大環(huán)境較差，周邊大環(huán)境與本項(xiàng)目品質(zhì)不和諧。5）現(xiàn)永州市政府都向東發(fā)展，整體城市規(guī)劃對(duì)我們不利。6）據(jù)調(diào)查，市民居家首選地為河?xùn)|，河西