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《上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與思考.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與思考上海富申國有資產(chǎn)評估公司董事長樊蕓本文為2004年3月20日在上海市中青年知識分子聯(lián)誼會上的專題發(fā)言這幾年，上海的房地產(chǎn)市場，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)展很快，取得了很大的成績。上海的房地產(chǎn)業(yè)已成為上海市的支柱產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟的發(fā)展和拉動上海GDP的增長，做出了巨大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)對改善城市環(huán)境，美化城市形象，提高城市居民的居住水平和生活質(zhì)量，滿足人的全面發(fā)展的需要，都起到了不可替代的作用。尤其是這二年，與房地產(chǎn)相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，也為就業(yè)提供了廣闊的空間。上海的房地產(chǎn)價格自2000年開始，就一路上揚，尤
2、其是在國家宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長的利好形勢下，中國進入WTO,上海申博成功，房地產(chǎn)市場的內(nèi)、外銷并軌，上海良好的投資環(huán)境，成為外商投資的熱點，上海理想的居住環(huán)境，是吸引大量留學(xué)歸國人員和港、澳、臺居民的首選地。加上大規(guī)模的舊區(qū)改造，大面積的城市中心綠地的建成和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都為上海房地產(chǎn)市場，提供了巨大的需求。去年7月摩根史坦利房地產(chǎn)基金投資上海盧灣區(qū)樓盤，成為第一支進入上海樓市的美國資本。在此背景下，上海的房價迅速飆升，環(huán)線內(nèi)現(xiàn)在幾乎沒有7000元/點以下的房屋，平均售價達到8000/ni2元，最高的靜安區(qū)御品大廈為每平米3000
3、-5000美元。從投資角度來說，這幾年投資上海的房地產(chǎn)有百分之一百的回報。97年徐匯區(qū)一套新建住宅，每平米只售4500-4800元,現(xiàn)在已經(jīng)到10000元/nA楊浦區(qū)的五角場2000元/n?都賣不出去的房子，現(xiàn)在居然也賣到了6000-7000元/乳，可見，投資上海的房地產(chǎn)，確實能帶來豐厚的利潤。目前上海房地產(chǎn)價格仍然居高不下，大有節(jié)節(jié)攀升之勢，而另一面，有居住需求的老百姓，代表了大多數(shù)的購買群體，卻買不起房，城市居民的收入水平與現(xiàn)行的房價嚴(yán)重失調(diào)。收入與房地產(chǎn)市場價格的不均衡，造成了房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)上的矛盾，而這種矛盾逐漸成為房地
4、產(chǎn)市場新的突出問題。這個問題不解決好，勢必會影響快速行進的上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。針對目前上海房地產(chǎn)市場高位運行的狀態(tài)，如何保持房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展，就成為社會關(guān)注的熱點。下面我就如何保持上海房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展，談?wù)勛约旱南敕ǎ旱谝弧⑹紫仁亲ネ恋氐墓?yīng)的源頭。一、應(yīng)該以土地利用的規(guī)劃為龍頭，發(fā)揮土地資源最佳最有效使用效力，研究如何應(yīng)用城市稀缺的土地資源，尋找新的出路。工業(yè)用地轉(zhuǎn)性，是個巨大的資源，開發(fā)利用好這個資源，有巨大的潛力。在土地利用的規(guī)劃中，要有新的思路。不能只盯著舊區(qū)改造這一塊。舊區(qū)改造是必要的，提供了大量
5、的城市建設(shè)用地。但隨著城市改造規(guī)劃的發(fā)展，對二級舊里以上的房屋進行拆遷的難度越來越大，舊區(qū)內(nèi)往往有大量歷史性保護建筑，不能拆除，規(guī)劃要求越來越嚴(yán)。原先城市舊的工業(yè)廠區(qū)遺留下來的一些閑置的舊廠房，企業(yè)實際上已名存實亡，但其土地用途的現(xiàn)狀為工業(yè)用地，與實際用途存在著規(guī)劃上的差異，這些污染大、效益差、慘淡經(jīng)營的企業(yè)，只能以廉價的租金收入來養(yǎng)活一些留守人員，對土地資源利用來說，是一種極大的浪費，應(yīng)該以規(guī)劃為龍頭，進一步研究和盤活舊區(qū)工業(yè)用地的資源,將其開發(fā)為商業(yè)用地和居住用地。二、應(yīng)進一步規(guī)范土地出讓的招投標(biāo)市場。由于招投標(biāo)取得土地的成本過
6、高、動遷難度加大，房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本過大，導(dǎo)致房產(chǎn)價格上升。因此，理性的控制招投標(biāo)的土地成本，防止盲目競價，是有序的調(diào)控房價的重要手段。近年來，上海加大了土地市場供應(yīng)的調(diào)控力度，積極推行土地出讓的招投標(biāo)制度，2003年1-8號土地招標(biāo)公告，出讓總面積達到1259.8公頃，平均每畝中標(biāo)價為105.4萬元，但這些地塊主要集中在郊縣。中心城區(qū)，由于出讓土地總量受到控制，地價更是漲幅驚人,其中盧灣區(qū)出讓的馬當(dāng)路338號、淡水路228號地塊，土地面積46544平米，開發(fā)商開出的價格竟高達到15.5億元，樓板價每平方米達到1?8萬元，預(yù)計造價
7、就要達到2.5萬元人民幣。上海市是全國較早實施土地招投標(biāo)的城市，實施土地招投標(biāo)，為土地市場的公平競爭、政府宏觀調(diào)控土地資源、防止國土資源收入的流失，是有積極作用的?，F(xiàn)在招投標(biāo)程序和形式雖然有了，但如何規(guī)范和完善招投標(biāo)工作，使招投標(biāo)工作做到公平、公正、公開，如各區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一、評審專家是否專業(yè)、評審小組是否走形式，因此，有必要建立與之配套的監(jiān)管機制和責(zé)任機制。我們認為評審小組是關(guān)鍵，評審小組的權(quán)力很大，有多大權(quán)，就要承擔(dān)多大責(zé)任，評審小組要以高度的社會責(zé)任心對待人民給予的權(quán)利，對待國家這一寶貴的資源，準(zhǔn)確的說，中標(biāo)者的價格應(yīng)是規(guī)劃最
8、科學(xué)、價格最合理，最接近招投標(biāo)的底價，而不是最高價，以區(qū)別拍賣，給真正有實力的、理性的開發(fā)者。因為房地產(chǎn)開發(fā)資金規(guī)模大、周期長，要確保開發(fā)一個，成功一個。參與土地評審的專家，要像上市公司獨立董事一樣，建立責(zé)任制度，承擔(dān)名譽的風(fēng)險，承擔(dān)
