商業(yè)地產(chǎn)投資指南：商鋪投資知識(shí).doc

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1、商鋪投資的主體商鋪投資的主體指投資商鋪的是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)。在此對(duì)商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個(gè)人投資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。　　顯然，個(gè)人商鋪投資者和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。在后面章節(jié)將就各類商鋪的投資主體適應(yīng)性做分析、介紹。商鋪投資的回收周期　　商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時(shí)間跨度?！　『茱@然，不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價(jià)值是顯著不同的，所以在此我們

2、只能按現(xiàn)在的市場行情，大略估計(jì)商鋪的投資回收周期，根據(jù)對(duì)北京、上海商鋪投資市場的分析，目前國內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。商鋪投資的形式商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。（1）、商鋪購買▲商鋪上市初始交易購買　　商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運(yùn)營或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對(duì)的大多是擅長

3、房地產(chǎn)市場運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。　　眾所周知，目前北京、上海等大城市商鋪銷售價(jià)格持續(xù)盤升，而且不少勢力雄厚的商鋪投資者出手極為闊綽，那么這些城市商鋪的價(jià)格到底是否合理，自然成為商鋪投資者關(guān)注的內(nèi)容。本書的核心內(nèi)容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學(xué)進(jìn)行商鋪投資?！　∩啼伾鲜谐跏冀灰踪徺I的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數(shù)目。

4、　　我們之所以將這種商鋪購買形式稱之為"上市初始交易購買"，是因?yàn)檫@類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級(jí)市場發(fā)行的股票在二級(jí)市場上市交易一樣，市場監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價(jià)值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商之一，那么它就可以得到類似于"原始股"的"原始商鋪"；如果該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過類似于股票一級(jí)市場認(rèn)購的方式去買商鋪，那么因?yàn)橘徺I的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價(jià)格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場交易的方式，購買商鋪，善于市場運(yùn)做的開發(fā)商完全有可能以較高的"市盈率"將商鋪

5、賣給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級(jí)商鋪"與股票市場的原始股、一級(jí)市場申購的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購買和股票原始認(rèn)購及一級(jí)認(rèn)購有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是投資者必須對(duì)開發(fā)商、項(xiàng)目的具體狀況等或上市公司進(jìn)行深入的研究和了解，避免最終投資失敗。以上比喻方式在此僅供投資者參考?！仲徺I　　二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)?！　≡诙稚啼佡徺I

6、過程中，購買價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。（2）、商鋪?zhàn)赓U▲商鋪直接租賃　　商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛恚俎D(zhuǎn)租?！　∵M(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑

7、的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損?！D(zhuǎn)租　　轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。商鋪投資特點(diǎn)　　俗話說："家有萬貫，不如有個(gè)店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來說，一個(gè)市場繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其

8、商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作